Locaux technologiques. Local technique Ce qui est inclus dans le local technique

1er cas - salle de contrôle électrique dans un bâtiment de production.
Pour déterminer l'objectif fonctionnel de la salle de commande électrique, il est plus logique d'utiliser les concepts du "Classificateur panrusse des immobilisations (OKOF) OK 013-94" et de déterminer que l'objectif fonctionnel de la salle de commande électrique est de créer les conditions nécessaires à la mise en œuvre du processus de production en exerçant des fonctions techniques, non associées à un changement dans l'objet du travail, ou pour la mise en œuvre de diverses fonctions non productives dans le bâtiment.
a) La salle de contrôle électrique, selon sa destination fonctionnelle, n'est pas une salle de production.
Raisonnement:
-GOST 14.004-83 Préparation technologique de la production. Termes et définitions.
page 43. Le processus de production est l'ensemble de toutes les actions des personnes et des outils qui sont nécessaires dans une entreprise donnée pour la fabrication et la réparation de produits.
p.13. Un site de production est un ensemble de lieux de travail organisé selon les principes : sujet technologique ou sujet-technologique.
- Dictionnaire des synonymes de la langue russe : Production - production, traitement, exécution, création, fabrication, libération, libération, exécution, mise en œuvre.
- Glossaire de termes : Production - le processus de conversion des ressources en produits finis. Dans le processus de production, des moyens de production sont utilisés.
- Glossaire des termes : La fabrication est un processus de création de produits (produits et services) régulé par des personnes.
-Le vocabulaire d'Ouchakov : Production - travail sur la fabrication directe de produits.
- Vocabulaire de la construction : « Les locaux industriels sont des espaces confinés dans des bâtiments et des structures spécialement conçus, dans lesquels l'activité de travail des personnes associée à la participation à différents types production, dans l'organisation, le contrôle et la gestion de la production, ainsi qu'avec la participation à des types de travail non productifs dans les transports, les communications, etc. ".
b) Dans le bâtiment de production, la salle électrique est une salle auxiliaire par rapport à la production principale.
Justification : Vocabulaire constructif : Dans un bâtiment de production, les locaux en rapport avec la production principale sont divisés en :
-production (ateliers, bâtiments de la production principale) ;
- auxiliaires (ateliers, entrepôts, laboratoires, postes de transformation, salles de contrôle électrique) ;
-service (administratif, ménage, parking, chaufferies) ;
c) La salle de contrôle électrique peut faire référence à des structures spéciales
Raisonnement:
SP5-13130-2009, Annexe M, onglet. 1, article 2. Ouvrages particuliers : 2.1 Locaux de pose de câbles, pour transformateurs et appareillages, tableaux.
Conclusion : Dans le bâtiment de production, la salle de contrôle électrique, selon sa destination fonctionnelle, est une salle auxiliaire par rapport à la production principale (structure particulière).

2ème cas - salle de contrôle électrique dans un bâtiment civil (résidentiel, non résidentiel, public).
d) La salle de contrôle électrique peut désigner les locaux de placement des équipements techniques du bâtiment
Raisonnement:
-SP4, clause 3.16 et SNiP 31-03-2001 : « Équipement d'ingénierie du bâtiment - un système d'instruments, d'appareils, de machines et de communications, assurant l'approvisionnement et l'évacuation des liquides, des gaz, de l'électricité (approvisionnement en eau, gazoduc, chauffage , électricité, égouts, équipement de ventilation, etc.) ".
e) La salle de contrôle électrique peut faire référence aux locaux techniques du bâtiment
Raisonnement:
-GOST R 51303-99 « Commerce. Termes et définitions » : article 47 - locaux techniques du magasin : partie des locaux du magasin, destinée au placement de services techniques et/ou à l'exécution de travaux d'entretien des lieux de travail, du commerce et technologique et équipement mécanique... A noter - Le local technique du magasin comprend des chambres de ventilation, des salles des machines des ascenseurs et des groupes frigorifiques, un local électrique, une chaufferie, un groupe de chauffage, une chambre de climatisation, un central radio, des interrupteurs téléphoniques, point fort d'un automate Système de contrôle.
Conclusion : Dans un bâtiment civil, une salle de commande électrique, selon sa destination fonctionnelle, est un local technique de placement des équipements techniques du bâtiment.

2) CLASSE FONCTIONNELLE DE RISQUE D'INCENDIE.
a) Nous lisons la Loi - TRoTPB.
Article 2. Clause 12) Classe FPO des bâtiments, structures, structures et compartiments coupe-feu - la classification caractéristique des bâtiments, structures, structures et compartiments coupe-feu, déterminée par ... l'objectif et ..., y compris les caractéristiques de mise en œuvre dans le bâtiments, structures, bâtiments et compartiments coupe-feu des processus de production technologiques.
Chapitre 9. Classification technique au feu des bâtiments, des structures, des ouvrages et des compartiments coupe-feu
Article 32. Classification des bâtiments, structures, ouvrages et compartiments coupe-feu par fonction risque d'incendie
p.1 Les bâtiments (structures, structures, compartiments coupe-feu et parties de bâtiments, structures, structures - locaux ou groupes de locaux fonctionnellement interconnectés) ... selon la classe fonctionnelle de risque d'incendie, en fonction de leur destination ... sont subdivisés en :
Analyse : il est évident que dans l'article 2, dans le titre du chapitre 9 et dans le titre de l'article 32, seuls les bâtiments, les structures et les compartiments coupe-feu sont mentionnés, et seulement dans l'article 1 il y a aussi des locaux, qui, avec les groupes fonctionnellement interconnectés des locaux, peuvent faire partie du bâtiment, mais pas nécessairement les compartiments coupe-feu. Mais des parties de bâtiments ne sont pas classées par définition. De plus, dans le compartiment coupe-feu, les pièces ne sont pas nécessairement fonctionnellement strictement reliées les unes aux autres - cette précision au paragraphe 1 n'est pas claire.
Apparemment, afin d'harmoniser le paragraphe 1 avec l'article 2, le titre du chapitre 9 et le titre du paragraphe 32, il serait plus correct de lire ce paragraphe comme ceci :
p.1 Les bâtiments, ouvrages, structures et compartiments coupe-feu (pièces ou groupes de pièces, fonctionnellement interconnectés et satisfaisant au concept de compartiment coupe-feu), ... selon la classe fonctionnelle de risque d'incendie, en fonction de leur destination ... sont subdivisés dans:
Ou encore plus simple :
Article 1 Les bâtiments, ouvrages, ouvrages et compartiments coupe-feu (voir article 27 de l'article 2), ... selon la classe de risque d'incendie fonctionnel, en fonction de leur destination ... sont subdivisés en :
b) Pour clarifier ce malentendu dans le TRoTPB, il serait possible d'utiliser l'ancien SNiP 21-01-97, mais seulement si ses dispositions ne contredisent pas le TRTPB. Mais les points du règlement ont été complètement revus par rapport au SNiP.
Conclusion : les pièces attribuées séparément qui ne constituent pas un compartiment coupe-feu de manière indépendante ou faisant partie d'un groupe de pièces fonctionnellement interconnectées ne sont pas soumises à la classification selon la FPO !

3) CATÉGORIE DE RISQUE D'INCENDIE ET ​​D'EXPLOSION.
a) Nous lisons la Loi - TRoTPB.
Article 27. Détermination de la catégorie des bâtiments, structures, structures et locaux selon le PiVPO
1. Par les pompiers et risque d'explosion les locaux à usage industriel et d'entrepôt, quelle que soit leur destination fonctionnelle, sont répartis dans les catégories suivantes :
2. Les bâtiments, structures, structures et locaux destinés à d'autres fins ne sont pas soumis à une division en catégories.
Analyse : TRoTPB nécessite la catégorisation des installations de production quel que soit leur objectif fonctionnel.
Conclusion : la salle electroslite n'est pas une salle de production, ce qui veut dire qu'elle n'est pas catégorisée selon le PiVPO !
b) On lit SP12..
1.1 Cette coentreprise ... établit des méthodes pour déterminer les critères de classification pour classer ... les locaux ... à des fins industrielles et d'entrepôt de la classe F5 aux catégories selon VPiPO.
Analyse : SP12, contrairement à TRoTPB, nécessite de catégoriser uniquement les installations de production qui appartiennent à la classe FPO F.5.

CONCLUSION FINALE : la salle électrofente n'est pas une salle industrielle, de plus, elle n'a pas de classe FPO, ce qui signifie qu'elle n'est pas catégorisée selon PiVPO !

Voici mes raisons.
Je vous demande de soumettre le vôtre.
Il peut être court et sans analyse linguistique.

SALLE TECHNIQUE salle conçue pour accueillir les équipements d'ingénierie du bâtiment

(bulgare ; арски) - Salle technique

(tchèque ; eština) - prostor technického vybavení; místnost technického vybavení; technique prostor

(allemand; allemand) - technicien Raum

(hongrois, magyar) - műszaki helyiség

(Mongol) - technique bayr

(polonais ; Pologne) - pomieszczenie techniczne

(roumain ; român) - încăpere tehnică

(langue serbo-croate ; Srpski ezik ; Hrvatski jezik) - tehnička prostorija

(espagnol ; espagnol) - technique locale

(Anglais anglais) - salle d'ingénierie et de services utilitaires

(Français; Français) - local des installations techniques

Vocabulaire de construction.

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Utilisation et entretien des appareils- 9.6. Utilisation et entretien des appareils : 9.6.1. Disponibilité : conception et documentation opérationnelleà la source de rayonnement (aux locaux de travail et à l'appareil) et au programme de son déclassement (GOST 23154 78, p. ... ...

PROPRIÉTÉ RÉSIDENTIELLE- un ensemble de droits de propriété sur un logement. Un citoyen - le propriétaire d'un logement peut l'utiliser pour la résidence personnelle et la résidence des membres de sa famille, ainsi que le louer pour vivre sur la base d'un accord. Pour les propriétaires d'appartements à ... ... Grand dictionnaire d'économie

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système 4.48 systèmecombinaison d'éléments en interaction organisés pour atteindre un ou plusieurs objectifs énoncés Remarque 1 Le système peut être considéré comme un produit ou des services fournis par celui-ci. Remarque 2 En pratique ... ... Dictionnaire-ouvrage de référence des termes de la documentation normative et technique

Article 32. Classification des bâtiments, des structures, des ouvrages et des compartiments coupe-feu selon le risque d'incendie fonctionnel
1. Bâtiments (structures, structures, compartiments coupe-feu et parties de bâtiments, structures, structures - locaux ou groupes de locaux fonctionnellement interconnectés) selon la classe fonctionnelle de risque d'incendie, en fonction de leur destination, ainsi que de l'âge, de l'état physique et nombre de personnes, situées dans un bâtiment, une structure, une structure, leur capacité à rester dans un état de sommeil sont divisés en:
1) F1 - bâtiments destinés à résidence permanente et le séjour temporaire des personnes, y compris :
a) F1.1 - bâtiments préscolaires les établissements d'enseignement, maisons spécialisées pour personnes âgées et handicapées (hors appartements), hôpitaux, dortoirs d'établissements résidentiels d'enseignement et d'institutions pour enfants ;
b) F1.2 - hôtels, auberges, dortoirs de sanatoriums et maisons de repos type général, terrains de camping, motels et pensions;
c) F1.3 - immeubles à appartements ;
d) F1.4 - immeubles d'habitation unifamiliale, y compris bloqués ;
2) F2 - les bâtiments des établissements de divertissement et culturels et éducatifs, comprenant :
a) F2.1 - théâtres, cinémas, salles de concert, clubs, cirques, installations sportives avec tribunes, bibliothèques et autres institutions avec un nombre estimé de places pour les visiteurs dans des espaces clos ;
b) F2.2 - musées, expositions, salles de danse et autres institutions similaires dans des espaces clos ;
c) F2.3 - les bâtiments des établissements visés au sous-paragraphe « a » du présent paragraphe, à l'air libre ;
d) F2.4 - les bâtiments des établissements visés au sous-paragraphe « b » du présent paragraphe, à l'air libre ;
3) F3 - bâtiments des organismes de service public, y compris :
a) F3.1 - bâtiments des organisations professionnelles ;
b) F3.2 - les bâtiments des organismes de restauration collective ;
c) F3.3 - gares ferroviaires ;
d) F3.4 - polycliniques et consultations externes ;
e) Ф3.5 - locaux pour les visiteurs des organisations de consommateurs et de services publics avec un nombre non calculé de sièges pour les visiteurs ;
f) F3.6 - les centres sportifs et récréatifs et les installations sportives et d'entraînement avec des salles sans tribunes pour les spectateurs, locaux de la maison, bains;
4) F4 - bâtiments d'institutions scientifiques et éducatives, organismes scientifiques et de conception, organes de gestion d'institutions, y compris :
a) F4.1 - bâtiments les établissements d'enseignement, les établissements d'enseignement de l'enseignement complémentaire pour les enfants, les établissements d'enseignement du primaire professionnel et secondaire enseignement professionnel;
b) F4.2 - les bâtiments des établissements d'enseignement de l'enseignement professionnel supérieur et de la formation professionnelle complémentaire (formation avancée) des spécialistes ;
c) F4.3 - les bâtiments des organes de gestion des institutions, des organismes de conception et d'ingénierie, des organismes d'information et de rédaction et de publication, des organismes scientifiques, des banques, des bureaux, des bureaux ;
d) Ф4.4 - les bâtiments des casernes de pompiers ;
5) Ф5 - bâtiments à usage industriel ou d'entrepôt, y compris :
a) F5.1 - bâtiments industriels, ouvrages, structures, locaux de production et de laboratoire, ateliers ;
6) F5.2 - bâtiments d'entrepôt, structures, structures, parkings sans entretien et réparation, dépositaires de livres, archives, entrepôts ;
c) Ф5.3 - bâtiments agricoles.
2. Les règles d'attribution des bâtiments, des structures, des structures et des compartiments coupe-feu aux classes de risque d'incendie constructif sont déterminées dans les règlements de sécurité incendie.

La liste des bâtiments appartenant à l'une ou l'autre classe de risque d'incendie fonctionnel ne peut être exhaustive. mais le point de repère est indiqué. Il n'y a pas de locaux avec des panneaux électriques dans cette liste, il n'y a aucun local du tout. mais seulement des bâtiments. Cependant, des locaux d'une classe différente peuvent être construits dans un bâtiment de n'importe quelle classe. La salle de commutation est la plus proche de F5.1, n'est-ce pas ? Mais la chambre de la femme de ménage, que les concepteurs appellent souvent le garde-manger du matériel de nettoyage, peut difficilement être attribuée à la production ou à l'entrepôt. Mais après avoir appelé cette pièce un garde-manger, une racine avec un entrepôt, ils se sont eux-mêmes creusés un trou. À mon avis, un entrepôt et un garde-manger ne sont pas synonymes, mais tout le monde ne le comprend pas. Par conséquent, une femme de ménage n'a pas besoin d'être appelée un garde-manger. alors il n'est pas nécessaire de le catégoriser.

Les locaux non résidentiels sont des bureaux, des magasins, des salons et des cafés situés dans un immeuble résidentiel et occupant sa superficie.

Ils sont principalement situés au rez-de-chaussée, et leur formation est délibérément prévue lors de la construction d'un immeuble à plusieurs étages.

De plus, la catégorie de ceux-ci comprend les auxiliaires et Bâtiments techniques, buanderies. Leur définition dans le statut indiqué est autorisée, à condition qu'elles soient enregistrées comme propriété et enregistrées comme non résidentielles.

Ils diffèrent par leur destination, qui ne prévoit pas leur utilisation pour le logement (voir). Sont impliqués dans des activités commerciales ou sont la propriété de société de gestion(ROYAUME-UNI).

La différenciation de l'utilisation de l'espace dans un immeuble à appartements est une question dont dépend le paiement utilitaires pour les citoyens et le droit d'en disposer à leur gré.

Les locaux non résidentiels sont légalement désignés comme un espace séparé du reste de la zone, enregistré dans la qualité désignée et destiné à être utilisé par une personne morale.

Ces types de locaux sont inclus dans la propriété commune de la maison, dont les résidents ont le droit d'utiliser conjointement. C'est une propriété fractionnée qui appartient à des zones partagées avec des paliers, des escaliers et des greniers.

Ils sont en fait non résidentiels, mais sont affectés à la propriété fractionnée des citoyens et font office de copropriété.

Des différences sont identifiées entre elles selon le type d'usage autorisé. Les chambres annexes peuvent être attribuées à partir du nombre de zones communes, avec possibilité de transfert entité légale... L'autorisation d'enregistrer un tel droit doit être obtenue des locataires d'un immeuble à plusieurs étages.

Après avoir reçu l'autorisation, il est permis d'enregistrer le droit d'utilisation avec une conséquence juridique - une attitude responsable de la part du propriétaire et le paiement des services publics pour son entretien.

Sous réserve de ces exigences, l'utilisation de l'espace désigné est autorisée. En cas de non-respect, les locataires ont le droit de demander sa restitution en fraction de propriété.

Parfois, non seulement des cabines, mais aussi des sous-sols, ainsi que des sous-sol et greniers. De telles actions sont légales dans la mesure où la différenciation de ces zones, agissant comme résidentielles ou non résidentielles, est autorisée (voir).

Les locaux techniques ne le permettent pas. Ils ne peuvent porter que sur des biens communs, ce qui ne donne pas droit au transfert à la possession d'une personne morale ou physique.

Les locaux techniques sont destinés à desservir le fonctionnement d'un immeuble à plusieurs étages.

Leur réinscription au statut de loué ou utilisé à des fins commerciales est non seulement juridiquement incorrecte, mais également inacceptable.

Ceux-ci inclus:

• halls et cages d'ascenseurs;
• halls, halls, vérandas, porche ;
• escaliers et escaliers;
• sol technique, etc.

Dans le cas d'un espace partagé appartenant à la copropriété des propriétaires de l'appartement, les coûts sont facturés de manière cumulative.

Les coûts de fourniture d'eau, de gaz, de chauffage et d'autres services sont inclus dans les reçus pour les paiements aux citoyens, en fonction de la superficie des appartements qu'ils occupent. Ils prélèvent également des fonds qui prévoient le coût d'exploitation du bâtiment, territoire voisin, ainsi que - les zones auxiliaires et techniques.

L'étage inférieur, permettant l'emplacement des organisations commerciales, est desservi conformément au mode de propriété de la personne morale qui occupe les locaux non résidentiels. Pour les personnes morales qui ont enregistré la propriété en usage, les frais sont facturés en fonction du territoire occupé.

Ceux-ci sont responsables de l'exécution directe des contrats avec le service du logement, réglementant de manière indépendante le cadre juridique de la relation. Les services publics leur sont fournis sur la base des dispositions du contrat conclu par les parties, conformément à un paiement proportionné pour les indicateurs de compteurs établis par le propriétaire de l'installation.

Pendant la reconstruction locaux non résidentiels les frais sont à la charge du propriétaire.

Le locateur est le collectif de locataires qui délègue le pouvoir d'embauche au conseil.

Mais le président de la HOA et d'autres fonctionnaires ne sont pas autorisés à prendre directement de telles décisions. L'émission est décidée en assemblée, après décision positive de laquelle, il est permis d'établir un contrat de bail.

Si le développeur ou un autre fonctionnaire n'a pas transféré les locaux non résidentiels à d'autres propriétaires, ils conservent le droit sans entrave de louer l'espace fourni à des fins commerciales ou autres.

Ce type de droit, obtenu initialement, est conservé jusqu'au moment de son aliénation à la suite d'une opération immobilière. Il ne nécessite pas l'approbation de tiers et permet de prendre des décisions à sa propre discrétion.

Les surfaces rachetées à des fins commerciales par une personne morale peuvent également être relouées à des intéressés, sans accord avec quiconque.

Le loyer est un service payant. Le loyer couvre le contenu global des dépenses pour le logement et les services communaux, les services du logement et d'autres types de dépenses. Le locataire supporte l'entretien responsable de l'objet, le mettant à la disposition du locataire sous une forme appropriée, lui permettant les avantages sous forme d'obtention de bénéfices commerciaux. Le bail nécessite une inscription auprès comptes GKN.

Selon un algorithme similaire, les objets participent aux transactions immobilières. Parmi eux, la priorité est la vente d'espace pour faire des affaires.

Pour la plupart, la vente de ce type de biens immobiliers se fait simultanément avec la population. C'est-à-dire en train de recevoir l'investissement du développeur.

Après la mise en service du bâtiment, les locaux rachetés sont autorisés à participer à la vente aux enchères, si leur propriétaire a conclu des règlements mutuels avec le promoteur et enregistré la propriété des objets. Ayant reçu le statut de propriété, les biens immobiliers non résidentiels sont autorisés à la vente sans restrictions.

Dans d'autres cas, lorsque le propriétaire d'un espace dans un immeuble à plusieurs étages est une coopérative, une HOA, etc., le droit de vente est réglementé par une assemblée des propriétaires d'appartements.

Le Conseil, étant l'organisateur de la transaction immobilière, est responsable des transactions financières et de la collecte de fonds sur le compte de la coopérative (). L'argent reçu est dépensé pour les besoins de la coopérative, à moins que la charte n'en dispose autrement.

La transaction immobilière passe. Le Directoire établit la documentation autorisant la participation de l'objet à l'opération et la réception des injections financières sur le compte du fondateur.

Lois sur les locaux non résidentiels

La cession de l'espace, qui a le statut d'immeuble non résidentiel, est réglementée par le sixième chapitre de la RF LC et les sources législatives connexes.

Il est conseillé d'utiliser les sources suivantes :

• Arrêté du ministère de la Justice de la Fédération de Russie du 27 juin 2003, n° 152 - Instructions sur la procédure d'enregistrement des locaux auxiliaires et techniques.
• Le SNiP actuel 2.08.01-89 selon les normes des bâtiments résidentiels.
• PP RF du 13.10.97, sous le n° 1301 sur la comptabilité des habités. Fonds;
• Arrêté du Ministère de la politique foncière, de la construction et du logement et des services publics du 04.08.1998, n° 37.
• FZ du 21.07.1997, sous le n° 122-FZ "En état. l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci »(article 1).
• L'article 290 du Code civil de la Fédération de Russie annonce les caractéristiques des objets non résidentiels.
• Les articles 606, paragraphe 1 de l'article 611, l'article 691 du Code civil de la Fédération de Russie et les articles 37, 135 du Code du logement de la Fédération de Russie autorisent les règles pour leur élimination.
• Article 44 de la LC RF - sur les pouvoirs de l'assemblée des habitants.

En plus de celles énumérées, il est permis d'utiliser de nombreuses autres sources, y compris les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que les décrets régionaux et les actes locaux de documentation constitutive.

L'état des sous-sols inquiète toujours les propriétaires des lieux Tours d'appartements(MKD). Il semblerait que la question de la reconnaissance du droit de copropriété commune du « sous-sol technique » (comme on appelle parfois les caves) ait déjà été résolue au niveau de la Cour constitutionnelle (Définition du 19.05.2009 n° 489 О-О).

Cependant, la pratique a montré que tous Tours d'appartements les sous-sols sont à inclure dans la composition propriété commune... Cet article expliquera comment déterminer la destination du sous-sol et son régime juridique.

Locaux de MKD et régimes juridiques possibles

Selon paragraphe 1 de l'art. 290 du Code civil de la Fédération de Russie les propriétaires d'appartements dans un immeuble à appartements sur la base du droit de propriété commune possèdent des locaux communs, structures porteuses maisons, équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres à l'extérieur ou à l'intérieur de l'appartement, desservant plus d'un appartement. Article 36 de la LC RF donne une image plus complète de ce qui s'applique aux parties communes de la maison.

Selon cette norme, les propriétaires de locaux d'un immeuble d'habitation possèdent, sur la base d'une copropriété commune, des locaux qui ne font pas partie des appartements et sont destinés à desservir plus d'un local dans un même immeuble : escaliers inter-appartements, escaliers , ascenseurs, cages d'ascenseur et autres, couloirs, étages techniques, greniers, sous-sols dans lesquels se trouvent des communications techniques, autres équipements desservant plus d'une pièce de cette maison (sous-sols techniques).

Il résulte de ces normes que les locaux liés à la propriété commune ne peuvent faire partie d'un appartement ou d'autres locaux qui sont en propriété individuelle, et en propriété commune il ne peut y avoir une partie des locaux qui ne soit pas séparée des locaux appartenant à l'unique propriétaire. À son tour, le régime juridique peut s'étendre aux locaux en tant qu'objet de droit :

Propriété commune dans MKD, puis les participants à la propriété commune
tous les propriétaires de locaux dans une maison dont la taille de la part de chacun au prorata de la superficie des locaux appartenant à chaque propriétaire sont des biens ;
- propriété indépendante en propriété individuelle ou commune, mais pour des motifs non liés à la destination de la propriété en tant qu'auxiliaire et desservant d'autres locaux.

Précisions de la Cour constitutionnelle

Comme indiqué dans À la définition de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 19/05/2009 n° 489 О-О, Les locaux qui ne font pas partie des appartements appartiennent à la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (y compris), si à l'intérieur d'eux se trouvent des équipements conçus pour répondre aux besoins des propriétaires de locaux. Ces locaux n'ont pas de finalité autonome, ils sont, comme les équipements qui s'y trouvent, destinés à desservir plusieurs ou tous les locaux de la maison.

Dans le même temps, les juges ont noté qu'en plus des locaux non résidentiels liés à la propriété commune, le MKD peut disposer d'autres locaux non résidentiels destinés à un usage indépendant.

De tels locaux sont des choses immobiles - des objets indépendants droits civiques... Leur régime juridique diffère du régime juridique des locaux institué par Art. 290 du Code civil de la Fédération de Russie et art. 36 LCD RF. Pour l'avenir, on constate que dans les maisons de construction soviétique (et plus anciennes), il n'est pas si facile de distinguer les locaux non résidentiels dotés d'une fonction exclusivement de service des locaux non résidentiels à usage indépendant. La solution de cette question nécessite la prise en compte des circonstances de fait et relève de la compétence des tribunaux et tribunaux arbitraux. compétence générale... La Cour constitutionnelle a attiré l'attention à plusieurs reprises sur ce point. (voir définitions du 24 février 2011 n°137 O-O, du 16 décembre 2010 n°1587 O-O, du 17 juin 2010 n°814 O-O, du 22 avril 2010 n°472 O-O, etc.).

Pratique d'arbitrage qui s'est développée sur près de deux ans à compter de la date de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie Définitions n° 489 O-O,à la surprise des propriétaires des locaux du MKD et de leurs représentants, elle a montré que les sous-sols, historiquement destinés aux ateliers de chaussures, pharmacies et autres organisations et institutions, à première vue, ne sont pas différents des mêmes sous-sols qui ne sont pas occupés par des installations similaires, la plupart des maisons n'appartiennent pas à la propriété commune. Dans les constructions neuves, en revanche, le régime juridique des sous-sols est plus transparent et est le plus souvent déterminé par les arbitres en tant que propriété commune partagée.

Position du Présidium de l'EAC

Le sous-sol de la maison n'est pas technique par définition

Fin 2009.

Décret du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 15 décembre 2009 n° 12537/09 tous les actes judiciaires antérieurement adoptés en faveur de la société ont été annulés, et l'affaire de la reconnaissance du droit de propriété partagée commune de l'objet litigieux sous-sol, formé sur la zone d'anciens appartements et utilisé pendant des décennies comme objet immobilier indépendant (pour accueillir diverses institutions), a été envoyé pour une nouvelle considération. Les motifs de cette décision étaient les circonstances suivantes.

Moment clé :

Automatiquement, le droit à la copropriété n'appartient qu'aux sous-sols techniques, et non aux sous-sols de la maison.
En vertu d'instructions directes Art. 36 LCD RF le droit de copropriété commune des propriétaires ne se pose dans aucune partie du sous-sol d'un immeuble d'habitation, mais uniquement dans les sous-sols techniques. La qualification du sous-sol comme local technique prédétermine, par exemple, la nécessité d'un accès libre constant aux équipements qui s'y trouvent.

La présence elle-même ingénierie des communications et l'équipement du sous-sol ou de sa partie correspondante ne donne pas des motifs suffisants pour considérer cette propriété comme un sous-sol technique et, par conséquent, la propriété commune des propriétaires. De plus, le Présidium du SAC a tenu compte du fait que la pièce controversée du sous-sol était constituée d'anciens appartements (ce qui a immédiatement soulevé la question de la disponibilité de l'accès aux communications situées dans la pièce spécifiée, et de sa nécessité) et a été utilisée comme un objet immobilier indépendant avant même la création du HOA et l'émergence de la propriété des appartements et des chambres pour les résidents de la maison.

Signes du "sous-sol technique"

Ici, nous parlerons de décisions positives pour les propriétaires de locaux à MKD, sur la base de la position du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage présentée ci-dessus. Alors, dans Résolution du FAS SZO du 21 mars 2011 n° A56-30206 / 2010 les juges ont pris le parti de l'autorité d'enregistrement, qui a refusé à la personne morale d'enregistrer la propriété du sous-sol, dans lequel se trouvait le standard, qui appartenait à la propriété commune de la maison. Malgré le fait que l'organisation lors de la construction de la maison a agi en tant qu'actionnaire, y compris en finançant la construction des locaux du sous-sol, le tribunal a indiqué que tous les participants à la copropriété doivent demander l'enregistrement par l'État du droit à la propriété commune de la maison , notamment au sous-sol litigieux.

Par la résolution du Service fédéral antimonopole de la RNK du 20.12.2010 n° A53-6270 / 2009 les réclamations du HOA pour le sous-sol ont été satisfaites, dont la construction au stade de la construction de la maison a été financée par l'entrepreneur et qui a été enregistrée dans la propriété de l'entrepreneur à la fin de la construction. Les juges ont constaté que les locaux litigieux n'étaient pas destinés à y accueillir des bureaux et n'ont pas été mis en service en tant que tels.

L'examen a établi la présence au sous-sol d'équipements sanitaires desservant l'immeuble, dont l'utilisation est impossible sans un accès constant à la pièce litigieuse. Selon documentation du projet les locaux litigieux ont été reconnus comme un sous-sol technique qui n'avait pas de destination autonome.

Moment clé :

Le sous-sol est reconnu comme technique :
- conçu comme sous-sol technique qui n'a pas d'objectif indépendant et n'est pas destiné à un usage indépendant ;
- équipé de systèmes d'ingénierie et de leurs unités de contrôle, pour la maintenance desquels un accès ouvert constant est requis techniciens;
- non isolé de systèmes d'ingénierie et unités de contrôle.

Un autre exemple de la reconnaissance du droit de copropriété commune des locaux du sous-sol, qui a été loué sans le consentement des propriétaires des locaux d'habitation de la maison - Résolution du Service fédéral antimonopole de la RNK du 10.08.2010 n° А32-4632 / 2008.

Le tribunal, après avoir examiné les pièces de l'affaire, y compris le plan du sous-sol d'un immeuble d'habitation, a établi qu'il contenait les principales canalisations du système de chauffage, les systèmes d'alimentation en eau chaude et froide, les colonnes montantes, les entrées de tuyaux alimentant le système de chauffage de la maison, Vannes d'arrêt et robinets, canalisations du système d'égouts, et est arrivé à la conclusion: un tel sous-sol n'était pas à l'origine destiné à un usage indépendant. Il doit être classé comme propriété commune des propriétaires.

Eh bien, et la dernière décision de justice sur la reconnaissance du sous-sol en tant que propriété commune partagée, sur laquelle je voudrais attirer votre attention, - Résolution du Service fédéral antimonopole de l'UO du 15.03.2011 n° F09-1144 / 11 6. Les juges ont été saisis d'un avis d'expert, selon lequel le sous-sol litigieux d'un immeuble d'habitation avait :

Entrée avec compteurs du système d'alimentation en eau froide de tous les locaux du premier étage et du sous-sol ;
- entrée avec compteurs du système d'alimentation en eau chaude et du système de chauffage, conçue pour fournir eau chaude et la chaleur des locaux du premier étage et du sous-sol;
- un système de ventilation d'alimentation et d'extraction installé, qui fournit un flux d'air organisé (et son évacuation) dans les locaux du premier étage et du sous-sol ;
- un monte-charge et un hall d'ascenseur pour le transport des marchandises entre le premier étage et le sous-sol.

Sur la base des informations reçues, les juges ont conclu qu'un tel sous-sol ne pouvait pas être utilisé de manière autonome. Sa conception et son objectif réel sont utiles, car il contient toutes les unités de contrôle des réseaux d'ingénierie du premier et du sous-sol du bâtiment, situées au sous-sol, où un accès gratuit doit être fourni. La salle du sous-sol elle-même remplit un rôle de service, a un lien inextricable avec le bâtiment dans son ensemble, car elle n'en est pas isolée.

L'absence au sous-sol d'un système en boucle d'alimentation électrique, de chauffage, d'alimentation en eau et de compteurs séparés pour les services communaux, de l'avis des juges, prédétermine son objectif auxiliaire.

Du contenu des actes judiciaires ci-dessus, on peut conclure que chaque différend concernant la reconnaissance des propriétaires de locaux dans les MKD du droit à la copropriété commune des sous-sols a ses propres nuances et raisons de le résoudre dans l'intérêt des propriétaires. Un signe généralisant de tous les cas examinés ci-dessus est, premièrement, que les sous-sols contestés n'ont pas été conçus ou formés ultérieurement comme des objets distincts (y compris des unités de communication et de contrôle), et deuxièmement, que dans tous les sous-sols contestés en plus des réseaux d'ingénierie, les nœuds pour leur contrôle ont également été localisés. Notez que le Présidium du VOUS en Décret n° 12537/09 n'a pas tiré de conclusions fondamentales dans ce sens. Ils sont apparus plus tard, dans une autre de ses décisions. (daté du 02.03.2010 n°13391/09).

Sous-sol - une propriété indépendante

V Décret n° 13391/09 sur l'exemple du sous-sol d'une maison de construction pré-révolutionnaire, les signes d'une telle pièce en tant qu'objet indépendant sont formulés. Ainsi, lors de la détermination du statut du sous-sol dans des immeubles à appartements similaires, il convient de garder à l'esprit que, selon page 1 de l'annexe 3À Résolution du Soviet suprême de la Fédération de Russie du 27 décembre 1991 n° 3020 1 les biens de l'État tels que les actifs résidentiels et non résidentiels appartenaient à l'origine à la propriété municipale, propriété de Moscou et de Saint-Pétersbourg. Depuis le début de la mise en œuvre par les citoyens du droit de privatiser le logement, à condition Loi de la RSFSR du 04.07.1991 n° 1541 1, un immeuble résidentiel dans lequel au moins un appartement (une chambre) a été privatisé a perdu le statut d'objet qui appartenait exclusivement à la municipalité.

Ainsi, le régime juridique des sous-sols, qu'ils soient ou non liés à la copropriété de plusieurs propriétaires de locaux dans ces bâtiments résidentiels, doit être déterminé exactement à la date de privatisation du premier appartement de la maison. Le droit à la copropriété commune des biens communs dans une telle maison (en particulier, au sous-sol) n'est né qu'une seule fois - indique le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage : lors de la privatisation des premiers locaux de la maison. Actes législatifs fédéraux adoptés à l'avenir (y compris la loi de la Fédération de Russie du 24.12.1992 n° 4218 1 "sur les fondements de la politique fédérale du logement", le règlement temporaire sur la copropriété, art. 290 du Code civil de la Fédération de Russie et article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie) ne font que confirmer que les propriétaires ont déjà acquis le droit de propriété commune de la propriété commune de la maison et le précisent, mais ne donnent pas lieu à nouveau au droit nommé.

Selon les conclusions des arbitres, si, à la date de la privatisation du premier appartement, les sous-sols d'un immeuble d'habitation étaient destinés (comptabilisés, constitués) à un usage indépendant à des fins non liées à la viabilisation de l'immeuble d'habitation, et n'étaient pas réellement utilisés comme propriété commune par les propriétaires, alors le droit de partager la propriété des propriétaires de ces locaux n'a pas eu lieu. Le reste des sous-sols, non affectés à un usage indépendant, a été transféré à la propriété commune des propriétaires en tant que propriété commune de la maison.

Moment clé :
Un objet immobilier indépendant est un sous-sol conçu ou formé à l'occasion de la privatisation du premier appartement d'un immeuble en tant qu'objet destiné à un usage indépendant.

Ce critère, de l'avis des arbitres, ne contredit pas l'affirmation selon laquelle les locaux dans lesquels se trouvent les services publics sont a priori la propriété commune des propriétaires. Pour déterminer le régime juridique de ces sous-sols (séparés), la présence de services publics dans ceux-ci n'avait pas et n'a pas d'importance, car ils sont situés dans chaque sous-sol et ne donnent pas lieu en eux-mêmes au droit de propriété commune des propriétaires sur des locaux qui ont déjà été affectés à un usage indépendant associé à l'entretien d'un immeuble d'habitation.
Nous avons réussi à trouver des exemples d'applications intéressants Ordonnance n° 13391/09 dans la pratique des tribunaux d'arbitrage fédéraux. Alors, Par l'arrêté du FAS SZO du 21 mars 2011 n° A56-48167 / 2009 HOA une réclamation auprès de la KUGI pour la reconnaissance du droit de copropriété commune du sous-sol a été refusée, laquelle, selon le certificat du bureau d'étude et d'inventaire, était inscrite dans la comptabilité depuis 1977 comme un local de cordonnier ( ancien appartement). En 2003, cet objet a été reconstruit (sa superficie a été réduite en raison de l'attribution d'un compteur d'eau à un local indépendant), à la suite de quoi une propriété secondaire a été enregistrée, dans laquelle il n'y avait pas de locaux techniques (chambres de ventilation, compteurs, tableaux, ascenseurs, etc.). De même, le sort des objets immobiliers secondaires (sous-sols) dans Résolutions du FAS SZO du 21.03.2011 n° A56-36543 / 2009, FAS MO du 09.12.2010 n° KG-A40 / 14250 10.

Pour ton information:
Les propriétaires des sous-sols, attribués comme objets indépendants et utilisés pour les magasins, cafés, pharmacies, etc., sont tenus, à égalité avec les autres propriétaires des locaux de la maison, de supporter les frais d'entretien de la propriété commune, indépendamment de de savoir s'ils utilisent ces biens. Après tout, ces locaux sont également une partie structurelle du MKD. (Résolution du FAS SZO du 21 mars 2011 n° A56-7732 / 2010).

Il existe également plusieurs cas intéressants concernant le placement des services publics dans les sous-sols - objets immobiliers indépendants - des services publics. En particulier, dans Résolution du FAS SZO du 18 janvier 2010 n° A56-9227 / 2008 il est indiqué que la présence d'une alimentation en eau froide et chaude et d'un système de chauffage au sous-sol des services publics ne peut pas servir de base suffisante pour classer cette pièce comme auxiliaire, surtout si la nécessité d'une utilisation constante et maintenance les équipements situés dans les locaux pour les besoins des autres locaux de la maison n'ont pas été prouvés. Des conclusions similaires ont été tirées par les juges de la FAS UO en Arrêté du 12.05.2010 n° F09-3319 / 10 C6 sur le fait qu'il y a des communications de transit au sous-sol (pipeline chauffage central Avec appareils de chauffage, canalisation d'alimentation en eau froide, colonnes montantes avec équipement d'arrêt).

Il convient de noter qu'en pratique, il existe des cas où les sous-sols, visuellement séparés en objets indépendants, ne sont en réalité pas correctement constitués en tant que tels et sont donc susceptibles d'être transférés à la propriété commune et partagée des propriétaires. Une situation similaire a été examinée par le Présidium du tribunal régional de Tcheliabinsk à Résolution du 24 novembre 2010 n° 44 Г-99/2010. Comme on peut le voir à partir des matériaux de l'affaire, le sous-sol d'un immeuble d'habitation, comme, en fait, tous les locaux de cet objet, dans les années 1990 ont été pris en propriété municipale (selon ce qui précède Résolution du Soviet suprême de la Fédération de Russie n° 3020 1). Cependant, à cette époque, le sous-sol était technique, son utilisation indépendante n'était pas déterminée. Le local controversé n'a été reconstruit et mis en service comme non résidentiel qu'en 2004, de sorte que les propriétaires avaient toutes les chances de l'enregistrer en tant que propriété commune partagée. Ce procès n'a pas reçu de conclusion logique uniquement parce que les pièces du dossier n'ont pas fourni de preuves documentaires de la date de privatisation du premier appartement de cet immeuble résidentiel et du statut du sous-sol litigieux à cette époque (par des indications indirectes - "sous-sol technique" ) , cependant, un précédent a été créé, ce qui est très important.

Sous-sol - une propriété indépendante à des fins de desserte

L'utilisation des sous-sols dans un immeuble d'appartements est si diversifiée qu'il est parfois très difficile de déterminer son régime juridique, en particulier dans le cas où l'objet est isolé et a une destination indépendante - desservir les locaux d'habitation de la maison et les bâtiments voisins (par exemple, alimentation en chaleur). De tels locaux, selon les juges de la FAS UO (Résolution du 02.03.2010 n° F09-982 / 10 6), ne peut pas être dans l'action ordinaire
ness. Le sous-sol controversé dès la construction de la maison servait à desservir plusieurs maisons. Il avait à l'origine un but indépendant, faisait l'objet d'une comptabilité technique et d'un enregistrement et n'appartenait pas aux parties communes d'un immeuble d'habitation. Dans le cadre de ces circonstances, le HOA s'est vu refuser une demande de reconnaissance du droit de propriété partagée commune des locaux du sous-sol, où se trouvait la station de chauffage central, à l'équipement duquel les systèmes de consommation de chaleur de plusieurs bâtiments voisins étaient connectés.

Comme mentionné au début de l'article, le sous-sol, selon ses caractéristiques, sa destination, etc., peut être à la fois la propriété commune et la propriété exclusive des propriétaires des locaux du MKD. Lors de la détermination du statut du sous-sol d'une maison, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux facteurs: les caractéristiques de sa conception, les dates et les nuances de la reconstruction et de la formation d'objets immobiliers secondaires, la disponibilité des communications, les unités de contrôle , etc. et services d'inventaire. Mais ce n'est pas tout. Si les motifs d'intenter une action en justice déclaration de sinistre sur la reconnaissance du droit de propriété partagée commune du sous-sol sera trouvé, les propriétaires des locaux dans le MKD devraient aborder de manière responsable la préparation du procès. Il est nécessaire de tenir une assemblée générale des propriétaires et d'obtenir leur consentement pour déposer une réclamation correspondante auprès du tribunal, ainsi que d'autoriser la société de personnes (organisme de gestion, autre personne) à représenter les intérêts des propriétaires lors de l'examen de la réclamation devant le tribunal .