Tout logement existant et services communaux ou HOA qui desservent un immeuble à appartements, au stade initial d'établir des relations avec les résidents - propriétaires de locaux conclure un accord.
Exactement il est la source originelle du droit d'une telle relation.
Si le contrat a été établi conformément à toutes les règles et exigences des inspections des logements, une place importante y est attribuée liste des responsabilités de l'organisation de service.
Donc, il faut mentionner Maintenance : ce qui est inclus, la portée et le plan de travail.
Par ailleurs, le Code de l'Habitation stipule également la présence d'un type de réparation tel que l'actuel. listes, quels types de travaux sur un immeuble devraient être payés par les citoyens et parmi eux - la réparation actuelle du logement: ce qui y est inclus.
Ceux qui veulent savoir exactement ce que comprend l'entretien immeuble, à quelle fréquence ils doivent être effectués et quelles sont les normes - peut-être faire référence à un autre important, mais pas trop connu acte juridique réglementaire.
Aussi, c'est sûr sera refusé en remplacement des communications d'ingénierie inutilement... Même si la durée de vie de telle ou telle structure a expiré, mais qu'elle continue à fonctionner parfaitement, les services publics ne changeront pas installations d'ingénierie et leurs composants jusqu'au début de la révision, où une ligne de dépenses distincte est affectée à ce poste.
Résumant tout ce qui précède, on peut conclure que les réparations en cours ne consistent pas à blanchir les murs et à nettoyer les entrées. Tout ce qui concerne les réparations en cours dans immeuble – ce Une approche complexe sur l'entretien d'un immeuble, qui capture tous les locaux communs disponibles.
La société de gestion ou votre HOA ne peut pas tout prévoir, après tout, ils ne vivent pas dans cette maison, mais la servent seulement.
Par conséquent, si vous avez une position civique active et que vous vous souciez de ce qui arrive à votre maison - prendre l'initiative et parler aux services publicsà quoi ils doivent faire attention et à quoi remplacer. Ce n'est que dans ce cas que vous ressentirez les avantages de l'entretien.
Les récépissés adressés aux propriétaires doivent comporter la ligne « Entretien et réparations en cours ». C'est ainsi que les locataires paient une partie importante des travaux qui sont constamment effectués par l'organisation de gestion dans le MKD. Dans le même temps, beaucoup se posent encore des questions sur ce qui est inclus dans l'entretien et les réparations, comment la qualité du travail est contrôlée et qui fixe les tarifs. Notre article est consacré à une étude détaillée de tous ces points.
Un immeuble d'appartements est un complexe économique complexe qui comprend des locaux à des fins différentes, ingénierie Communication, équipements et construction de bâtiments... Pendant le fonctionnement, tout cela doit être maintenu en bon état, y compris nettoyé, contrôle de l'usure et, si nécessaire, restauré. Le travail inclus ici s'appelle l'entretien et la réparation de MKD. Ils sont réalisés pour assurer le confort et la sécurité des résidents, ainsi que pour prolonger la durée de vie du bâtiment.
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La forme de l'acte d'acceptation des services rendus et (ou) des travaux effectués pour l'entretien et la réparation courante des biens communs dans un immeuble à appartements Approuvé par l'arrêté du ministère de la Construction de la Russie du 26 octobre 2015 n ° 761 / pr " Sur l'approbation du formulaire du certificat de réception des services rendus et (ou) des travaux d'entretien et de réparation terminés propriété commune dans un immeuble "
Qu'est-ce que l'entretien et la réparation en cours des locaux à MKD
Les thèses générales concernant l'entretien et la réparation actuelle de MKD sont données à l'Art. 154 LCD RF. Selon ce document clé, il s'agit du nom de la liste des travaux saisonniers et autres effectués pour maintenir un bon fonctionnement et apparence MKD. Le prestataire de services d'entretien ménager élimine les défauts et élimine les pannes afin de créer pour les propriétaires conditions confortables résidence.
On parle ici du maintien des biens communs. Tout ce qui appartient aux appartements et est considéré comme la propriété privée des propriétaires des lieux est maintenu en bon état par les locataires eux-mêmes. Important régulation en la matière, le GD n° 491 du 13 août 2006, qui approuve les Règles pour l'entretien des biens à MKD. Dans l'art. 10 de ce document indique que la propriété de la maison commune doit être entretenue conformément aux exigences de la loi. Des sanctions ont été établies pour les violations. L'organisme gestionnaire s'engage non seulement à surveiller l'état de la propriété commune, mais aussi à éviter qu'elle ne soit endommagée.
Ce qui est inclus dans l'entretien et la réparation
Conformément au PP n°491, l'entretien et les réparations courantes sont effectués afin que le MKD soit conforme aux exigences suivantes :
- le bâtiment était fiable et sûr;
- préservé la propriété des citoyens et des organisations, ainsi que des municipalités, de l'État et d'autres propriétaires ;
- fourni un accès à tous les espaces communs et terrain;
- les droits et intérêts des propriétaires des locaux de la maison et des autres personnes ont été respectés ;
- les communications et l'équipement étaient en bon état et prêts à fournir aux résidents les services publics nécessaires;
- le bâtiment a semblé attrayant de l'extérieur, et son architecture a assorti le projet.
La propriété d'une maison commune est souvent appelée actifs MKD. Examinons plus en détail ce qui est inclus dans l'entretien et la réparation courante des biens communs, c'est-à-dire dans le maintien de l'état normal des biens communs des propriétaires d'appartements et de locaux non résidentiels.
- Propriété commune pour suivre la conformité d'un bâtiment aux exigences réglementaires. Ces contrôles sont effectués par des personnes autorisées et des propriétaires d'appartements.
- L'éclairage est prévu pour les pièces à usage collectif.
- Il surveille le respect des normes de température et d'humidité fixées par la loi.
- La propreté est maintenue dans les locaux communs, ainsi que dans le territoire adjacent appartenant à la maison.
- Les mesures nécessaires à la collecte et à l'élimination des déchets solides sont en cours. En particulier, cela s'applique aux ordures accumulées par les organisations utilisant des locaux non résidentiels à MKD (le cas échéant).
- Le respect des mesures est assuré.
- ... Cela comprend l'entretien des espaces verts sur le terrain, ainsi que d'autres objets situés dans la zone locale.
- Les réparations en cours sont en cours, la préparation du bâtiment à l'exploitation saisonnière s'organise, des mesures sont élaborées pour maintenir le patrimoine collectif.
Il est important de souligner que tous les travaux énumérés sont effectués uniquement en relation avec la propriété commune. S'il ne s'agit pas d'objets à usage collectif (appartement, local non résidentiel ou terrain en propriété privée), alors Maintenance MKD ne s'applique pas à lui. Ici, tous les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont effectués par les propriétaires directs.
Souvent, les propriétaires d'appartements souhaitent ajouter des mesures supplémentaires à la liste établie des travaux d'entretien et de réparation d'un immeuble d'appartements. Les souhaits peuvent porter sur divers points. Tout ce qui a trait à la garantie de la vie normale du MKD a été initialement prévu dans la législation, par conséquent, divers ajouts sont généralement associés à une augmentation du confort de vie :
- prendre soin des plantes qui sont plantées dans les porches;
- panne parterres de fleurs sur le territoire du MKD ;
- repeindre les murs n'est pas pour des raisons pratiques, mais pour des raisons esthétiques, etc.
Ont société de gestion il existe le droit de refuser d'effectuer ces travaux à la demande des propriétaires. Toutes les AG sont engagées dans la maintenance de MKD strictement conformément à l'accord de gestion, dans lequel la liste des activités qu'elles mènent est prescrite. Si les travaux demandés ne sont pas inclus au préalable dans cet accord, alors leur mise en œuvre est facultative. Le refus d'accueillir de tels événements ne sera pas considéré comme une violation.
Cependant, il faut aussi refuser avec raison, afin de ne pas gâcher les relations avec les locataires de la maison viabilisée. Les propriétaires des lieux ont toujours la possibilité d'organiser une réunion, à l'aide de la résolution de laquelle le Code pénal se verra proposer de prendre des obligations supplémentaires. Naturellement, cela implique également un paiement séparé.
Si à l'OSS la majorité des suffrages sont exprimées en faveur de l'idée d'élargir la liste des travaux d'entretien et de réparation de la propriété commune de MKD, alors cela permet de conclure une convention complémentaire avec la MA. Il prescrit de nouvelles conditions de service et le montant de leur paiement. Souvent, de telles clauses supplémentaires sont incluses dans l'accord de gestion au moment de sa signature, mais vous devez parfois recourir à la méthode décrite sous la forme d'accords supplémentaires.
Ce moment a aussi un inconvénient - les initiateurs de l'introduction du travail rémunéré supplémentaire sont souvent les sociétés de gestion elles-mêmes. Leur objectif est de générer des bénéfices supplémentaires. Pour ce faire, le Royaume-Uni peut proposer aux résidents divers services : vidéosurveillance, conciergerie, sécurité, etc. Pour éviter les accusations d'imposition de services, toutes ces activités et leur rémunération sont approuvées en assemblée générale. Le magazine "Management of MKD" a publié un long article consacré à la question de savoir comment le MC peut collecter des fonds supplémentaires au-delà de ce que les locataires paient pour l'entretien standard de la maison.
Qui contrôle les tarifs d'entretien et de réparation
Lors de la détermination des tarifs pour l'entretien des biens communs et les réparations courantes, l'article 156 de la RF LC est fondamental. Il énonce quatre règles clés.
- Le montant du paiement est déterminé en fonction des coûts nécessaires à l'entretien et à la réparation de la maison.
- Si la maison est gérée par une HOA, une coopérative ou une autre association, les tarifs sont fixés par cette organisation sur la base d'une décision prise par les propriétaires eux-mêmes.
- Si les résidents n'ont pas enregistré d'associations dans le MKD, les tarifs sont fixés lors de l'assemblée générale annuelle de la manière indiquée à l'art. 45 LCD RF.
- L'administration municipale et les autorités locales ont le droit de fixer des tarifs minimaux. Cela se fait sur la base des recommandations du ministère concerné. Le plafond des augmentations tarifaires est déterminé au niveau gouvernemental.
RÈGLEMENTS
MODIFICATIONS DU MONTANT DES FRAIS DE MAINTENANCE
EN CAS DE PRESTATION DE SERVICES ET DE RÉALISATION DE TRAVAUX DE GESTION,
QUALITÉ INAPPROPRIÉE ET/OU AVEC DES INTERRUPTIONS DÉPASSANT
RÉGLER LA DURÉE
1. Le présent règlement établit les motifs et la procédure de modification du montant du paiement pour l'entretien d'un logement en cas de prestation de services et d'exécution de travaux de gestion, d'entretien et de réparation des biens communs dans un immeuble à appartements (ci-après, respectivement, services, travaux, propriété commune) qualité insuffisante et (ou) avec des interruptions dépassant la durée établie (ci-après dénommée la modification du montant de la redevance).
2. Les présentes règles ne s'appliquent pas aux relations résultant du paiement des dépenses d'entretien et de réparation des biens communs par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (ci-après dénommés propriétaires de locaux) qui sont membres d'une société de propriétaires. , d'habitation, coopérative de construction de logements ou autre coopérative de consommation spécialisée...
3. Aux fins du présent Règlement, les services et travaux sont considérés comme rendus ou exécutés avec une qualité insuffisante s'ils ne sont pas conformes aux exigences du Règlement pour l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements, du Règlement pour la fourniture de utilitaires citoyens, autres exigences légales Fédération Russe et les termes des contrats spécifiés à l'article 5 du présent Règlement.
4. Aux fins du présent Règlement, la durée établie des interruptions de la prestation des services et de l'exécution des travaux est la durée maximale des interruptions de la prestation des services et de l'exécution des travaux, déterminée conformément aux exigences du Règlement pour la l'entretien des biens communs dans un immeuble d'appartements, les règles pour la fourniture de services publics aux citoyens, et d'autres exigences de la législation de la Fédération de Russie et les termes des contrats spécifiés à l'article 5 de ces règles.
5. Dans une convention de gestion d'un immeuble à appartements, une convention d'entretien et de réparation des biens communs, conclue avec une association de propriétaires, une coopérative d'habitation, de construction de logements ou autre coopérative de consommation spécialisée, une convention avec des personnes prestataires de services et (ou) effectuer des travaux d'entretien et de réparation de la propriété commune avec la gestion directe d'un immeuble à appartements, une durée plus courte des interruptions dans la fourniture des services et l'exécution des travaux peut être établie par rapport aux exigences spécifiées au paragraphe 4 du présent Règlement, si cela ne conduit pas à une diminution de la qualité de l'entretien et de la réparation des biens communs.
6. En cas de prestation de services et d'exécution de travaux de qualité insuffisante et (ou) avec des interruptions dépassant la durée établie, les organes directeurs d'une société de propriétaires-occupants, d'une coopérative d'habitation, de construction de logements ou d'une autre coopérative de consommation spécialisée, la direction organisation, et dans la gestion directe d'un immeuble d'habitation d'une personne fournissant des services et (ou) effectuant des travaux (ci-après dénommés personnes responsables) sont tenus de réduire le montant du paiement pour l'entretien et la réparation des locaux d'habitation aux propriétaires des locaux de la manière prescrite par le présent règlement.
6 (1). Si les travaux d'équipement d'un immeuble d'habitation en compteur collectif (maison commune) ne sont pas terminés dans le délai fixé par décision des propriétaires des lieux et les frais d'installation du compteur sont inclus dans le paiement de l'entretien des la surface habitable, le montant du paiement pour l'entretien de la surface habitable facturé aux propriétaires des lieux doit être réduit du montant déterminé conformément à l'article 10 du présent règlement.
(voir texte dans l'édition précédente)
En cas de diminution du montant du paiement pour l'entretien et la réparation d'un local d'habitation dans ce cas, la personne chargée de l'entretien d'un immeuble à appartements n'est pas en droit d'exiger des propriétaires des locaux une indemnisation pour les dépenses réellement encourues par eux pour l'installation d'un appareil de comptage collectif (maison commune) qui n'a pas été fourni dans le cadre du paiement de l'entretien et de la réparation des locaux d'habitation.
7. Les propriétaires de locaux ont le droit de demander une modification du montant du paiement à responsable, et les locataires de locaux d'habitation occupés en vertu d'un contrat de bail social ou d'un contrat de location de locaux d'habitation du parc immobilier de l'État ou de la commune (ci-après dénommé le locataire) - au bailleur. Lors de la gestion d'un immeuble par un organisme de gestion, les locataires ont le droit de demander une modification du montant des frais à l'organisme de gestion concerné.
8. Une demande de modification du montant de la redevance peut être adressée par écrit ou oralement dans les 6 mois suivant la violation correspondante et est soumise à une inscription obligatoire par la personne à laquelle elle a été adressée.
9. Une personne à qui, conformément à l'article 7 du présent Règlement, une déclaration écrite ou orale a été envoyée, est tenue, dans les 2 jours ouvrables à compter de la date de sa réception, d'envoyer, respectivement, le propriétaire des lieux ou au locataire un avis de la date de sa réception, numéro d'enregistrement et satisfaction ultérieure ou refus de la satisfaire, en indiquant les raisons du refus.
Lors de la demande en personne, sur une copie de la demande du propriétaire des lieux ou du locataire des lieux, une note est faite quant à la date de sa réception et le numéro d'enregistrement.
10. Dans les cas spécifiés à l'article 6 du présent Règlement, le montant du paiement pour l'entretien des locaux d'habitation est réduit au prorata du nombre de jours civils complets de violation du coût du service ou des travaux correspondants dans le cadre du mensualité pour l'entretien des locaux d'habitation. Le montant de la réduction du paiement pour l'entretien du logement est déterminé par la formule :
(voir texte dans l'édition précédente)
où:
Le montant de la réduction du paiement pour l'entretien du logement (roubles);
(voir texte dans l'édition précédente)
Le coût du service ou des travaux correspondants dans le cadre du paiement mensuel pour l'entretien du logement (roubles);
(voir texte dans l'édition précédente)
Nombre de jours calendaires dans un mois ;
Le nombre de jours calendaires complets pendant lesquels des prestations ou des travaux de qualité insuffisante et (ou) avec des interruptions dépassant la durée établie ont été fournis et (ou) exécutés.
11. Lors de la gestion d'un immeuble par un organisme de gestion, le coût des services ou travaux individuels () inclus dans la liste des services et travaux pour l'entretien et la réparation des biens communs, inclus dans le paiement pour l'entretien d'un logement, établi pour les locataires par l'organisme gouvernemental local autorisé, est reflété dans le devis envoyé à un organisme de gestion qui gère un immeuble d'appartements dans lequel se trouvent des locaux d'habitation du parc de logements de l'État ou de la municipalité, dans les 10 jours ouvrables après l'établissement du montant du paiement pour l'entretien des locaux d'habitation pour les locataires.
(voir texte dans l'édition précédente)
12. Pour réduire le montant du paiement pour l'entretien des locaux d'habitation établis pour les locataires, l'organisme de gestion utilise les informations sur le coût des services ou des travaux individuels () contenues dans le devis envoyé par l'organisme gouvernemental local autorisé conformément à