1. L'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est l'organe directeur immeuble... Une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est organisée afin de gérer un immeuble à appartements en discutant des points à l'ordre du jour et en prenant des décisions sur les questions soumises au vote.
1.1. Les personnes ayant accepté du maître d'ouvrage (personnes assurant la construction immeuble) après la délivrance d'un permis d'entrée en exploitation dans un immeuble d'habitation des locaux de cet immeuble en vertu d'un acte de cession ou d'un autre document de cession, il a le droit de participer aux assemblées générales des propriétaires de locaux d'un immeuble d'habitation et de faire les décisions sur les questions attribuées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements, de la manière prescrite par le présent code, dans un délai d'un an à compter de la date de délivrance de l'autorisation de mise en service d'un immeuble à appartements.
2. La compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements comprend :
1) prendre des décisions sur la reconstruction d'un immeuble d'habitation (y compris avec son extension ou sa superstructure), la construction dépendances et autres bâtiments, structures, structures, révision des biens communs dans un immeuble à appartements, sur l'utilisation du fonds révision, sur la reconstruction et (ou) le réaménagement des locaux, qui font partie de la propriété commune d'un immeuble à appartements ;
1.1) prendre des décisions sur le choix de la méthode de constitution du fonds de réparation des immobilisations, le choix d'une personne autorisée à ouvrir un compte spécial en Russie établissement de crédit, effectuer des opérations avec en liquide sur un compte spécial ;
1.1-1) prendre des décisions sur le montant de la contribution pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport au montant minimum établi de la contribution pour réparations majeures, la taille minimale du fonds pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport à la taille minimale établie du fonds de réparation des immobilisations (si la loi du sujet Fédération Russe ensemble taille minimale fonds de réparation des immobilisations), placement des fonds temporairement libres du fonds de réparation des immobilisations, constitué sur un compte spécial, sur un dépôt spécial dans un établissement de crédit russe;
1.2) la prise de décision sur la réception par une société de propriétaires-occupants ou une coopérative de construction d'habitations, une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée, un organisme de gestion et dans la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux de cet immeuble par un personne autorisée par décision de l'assemblée générale de ces propriétaires, un emprunt ou un emprunt pour la réparation du capital d'un bien commun dans un immeuble à logements, sur la détermination des conditions essentielles d'un contrat de prêt ou d'un contrat de prêt, sur la réception par ces personnes d'une garantie, caution pour ce prêt ou prêt et sur les conditions d'obtention de la garantie, caution précisée, ainsi que sur le remboursement du prêt ou de l'emprunt du fonds de réfection servant à payer les frais de réfection des biens communs dans un immeuble à appartements, et sur le paiement des intérêts pour l'utilisation de ce prêt ou de ce prêt, le paiement par le fonds de réparation des immobilisations des frais d'obtention des garanties spécifiées, le garant successions;
2) prendre des décisions sur les limites d'utilisation terrain, sur lequel est situé l'immeuble, y compris l'introduction de restrictions à son utilisation, ainsi que la conclusion d'un accord sur l'établissement d'une servitude, un accord sur la mise en œuvre d'une servitude publique relative à un terrain liés à la propriété commune dans un immeuble à appartements;
2.1) prendre des décisions sur l'amélioration du terrain sur lequel l'immeuble est situé et qui appartient à la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble, y compris le placement, l'entretien et l'exploitation des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement sur le spécifié parcelle de terrain;
3) prendre des décisions sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements par d'autres personnes, y compris sur la conclusion de contrats pour l'installation et l'exploitation de structures publicitaires, s'il est prévu d'utiliser la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble collectif pour leur installation et leur exploitation ;
3.1) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à conclure des accords sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (y compris les accords pour l'installation et exploitation de structures publicitaires), de soumettre des documents pour l'approbation de la réorganisation et (ou) du réaménagement des locaux, qui font partie de la propriété commune d'un immeuble à appartements, de conclure un accord sur l'établissement d'une servitude, un accord sur la mise en œuvre d'une servitude publique relative à un terrain rattaché à la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, et aux personnes habilitées à signer ces conventions, ainsi que sur la procédure d'encaissement prévue par ces conventions sur la conditions fixées par décision de l'assemblée générale ;
3.2) prendre des décisions sur l'utilisation du système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance ;
3.3) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à utiliser le système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance (ci-après dénommé l'administrateur de l'assemblée générale) ;
3.4) prendre une décision sur la procédure de réception par l'administrateur de l'assemblée générale des messages sur la tenue des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, les décisions des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sur les questions soumises au vote, ainsi que que sur la durée du vote sur l'ordre du jour d'une assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif sous forme de vote par correspondance utilisant le système ;
3.5) prendre une décision sur la procédure de financement des frais liés à la convocation et à l'organisation de l'exploitation par l'organisme gestionnaire, le conseil d'administration d'une société de propriétaires-occupants, une coopérative d'habitation ou de construction d'habitations, une autre coopérative de consommation spécialisée de l'assemblée générale conformément avec;
4.1) prendre des décisions sur réparation en cours propriété commune dans un immeuble à appartements;
4.2) prendre une décision sur l'attribution au conseil d'un immeuble d'appartements du pouvoir de prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble d'appartements ;
4.3) prendre une décision sur l'attribution au président du conseil d'un immeuble d'habitation du pouvoir de prendre des décisions sur des questions non précisées dans, à l'exception des pouvoirs attribués à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements ;
4.4) prendre une décision sur la conclusion par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, agissant pour leur propre compte, de la manière prescrite par le présent code, respectivement, d'un accord pour l'approvisionnement en eau froide et chaude, l'assainissement, l'alimentation électrique, le gaz la fourniture (y compris la fourniture de gaz domestique en bouteilles), le chauffage (la fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence de chauffage par four) (ci-après également - un accord contenant des dispositions sur la fourniture de utilitaires), une entente de prestation de services pour la gestion des déchets solides municipaux avec un organisme fournisseur de ressources, un opérateur régional de traitement des déchets solides municipaux;
4.5) prendre une décision sur le consentement au transfert de locaux résidentiels à des locaux non résidentiels ;
5) les autres questions renvoyées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
Commentaire sur l'art. 44 LCD RF
1. La pluralité des sujets de propriété d'un même bien suppose la nécessité de coordonner leur volonté (clause 1 de l'article 246, alinéa 1 de l'article 247 du Code civil). Lorsque le nombre de ces entités est faible, la possibilité d'un conflit d'intérêts insurmontable est moins probable, et un accord sur la gestion des biens situés dans leur propriété commune, fondamentalement ne cause pas de grandes difficultés et ne nécessite pas la mise en place d'une forme particulière de coordination de leurs volontés et de prise de décision sur une telle gestion. Dans le même temps, cette gestion, qui permet à un petit nombre de propriétaires de gérer des activités visant à préserver, maintenir et développer l'objet de gestion, ne nécessite pas toujours un organe spécial qui effectue cette gestion.
2. La privatisation du parc immobilier en Fédération de Russie a créé une situation où la majorité Tours d'appartements n'ont pas un seul propriétaire. Ces maisons, en règle générale, se composent de nombreux locaux appartenant à des citoyens, entités juridiques, Fédération de Russie, entités constitutives de la Fédération, municipalités, ce qui complique considérablement la gestion des biens communs dans de telles maisons. Compte tenu de cette circonstance, l'article commenté établit la forme spéciale spécifiée d'approbation et de prise de décision sous la forme d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, et définit également une telle assemblée générale comme l'organe de gestion d'un appartement immeuble.
3. L'assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements en tant qu'organe de gestion d'un immeuble à appartements est le seul de ce type et existe pendant toute la "vie" d'un immeuble en tant qu'immeuble à appartements - tant qu'il existe un lien juridique entre les propriétaires des locaux de cet immeuble en ce qui concerne les biens communs qui s'y trouvent. Une exception, peut-être, n'est qu'un cas, lorsque tous les locaux d'un immeuble appartiennent à un seul propriétaire (voir).
4. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements en tant qu'organe de gestion d'un immeuble à appartements a sa propre rétrospective historique.
Jusqu'en 1917, le parc immobilier appartenait principalement aux propriétaires, c'est-à-dire aux propriétaires. les maisons appartenaient, en règle générale, à un cercle restreint de propriétaires, entre lesquels il n'y avait pas de liens juridiques stables fondés sur le droit de propriété commune. 80% du parc immobilier des villes russes se composait de maisons en bois à un étage et de petites maisons appartenant à des citoyens. Par conséquent, la gestion des maisons était assurée par leurs propriétaires de manière indépendante ou par l'intermédiaire de leurs gestionnaires, et l'assemblée générale des propriétaires en tant qu'organe de gestion des maisons n'était pas demandée.
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Vu. Problème de logement... Deux mondes - deux approches. M., 1973. S. 71.
Après 1917, par le décret du Comité exécutif central panrusse du 20 août 1918 "Sur l'abolition du droit de propriété privée des biens immobiliers dans les villes", la majeure partie du parc de logements privés a été nationalisée et transférée au juridiction des soviets locaux, qui ont été chargés des coûts associés à l'entretien des maisons municipalisées. Cependant, les conseils locaux, auxquels l'ensemble du parc immobilier municipalisé a été transféré, faute de capacités financières, n'ont pas été en mesure de le maintenir en bon état, d'effectuer des réparations majeures, etc. autorités, la possibilité de compactage obligatoire des locataires et le manque de confiance associé des citoyens à vivre davantage dans cette pièce a réduit l'intérêt des locataires pour le bon entretien des locaux occupés, pour la réalisation de réparations. Pris ensemble, tous ces facteurs ont eu un effet néfaste sur la sécurité du parc immobilier. Par exemple, dans les toutes premières années pouvoir soviétiqueà Moscou, 7 000 immeubles d'habitation, au nombre de 41 000 appartements, ont été détruits ou sont tombés en ruine complète. C'est pourquoi, afin d'empêcher la destruction de maisons, qui a atteint des proportions alarmantes, le Conseil des commissaires du peuple de la RSFSR a été promulgué le 23 mai 1921. Le décret « Sur les mesures visant à améliorer les conditions de vie de la population active et sur les mesures pour lutter contre la destruction des habitations. Aux termes de ce décret, les services compétents étaient chargés de temps le plus courtélaborer un règlement sur la gestion des logements dans les villes avec l'attribution de la responsabilité de la sécurité des locaux d'habitation aux administrations des logements. Les locataires vivant dans la maison devaient être impliqués dans le contrôle du travail des administrations de la maison.
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SU de la RSFSR. 1918. N 62. Art. 674.
SU de la RSFSR. 1921. N 49. Art. 253.
Cela a jeté les bases de la gestion de la maison, y compris par la prise de décision par les locataires d'une maison particulière lors de leur assemblée générale. Cependant, contrairement à la nature juridique de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, la nature juridique de l'assemblée générale des résidents était sensiblement différente. Le lien juridique des personnes participant à de telles réunions n'est pas né sur la base du droit de propriété commune, mais était basé sur le mode d'utilisation du logement (y vivre).
Le règlement sur la gestion des maisons a finalement été approuvé par le Conseil des commissaires du peuple de la RSFSR le 8 août 1921 et prévoyait que l'assemblée générale des habitants se prononçait sur un certain nombre de questions liées à la gestion de la maison. En particulier, par décision de l'assemblée générale annuelle des locataires, le chef de la maison était élu pour une durée d'un an, qui durant cette période assurait la gestion directe de la maison de façon continue ; L'assemblée générale des locataires s'est également penchée sur les questions liées au remboursement d'une partie des coûts des réparations courantes de la maison, à la rémunération du gérant de la maison, à la révocation anticipée du gérant de la maison de la gestion de la maison en cas de mauvaise exécution de ses fonctions, à la prise en compte de la estimation des coûts de chauffage et la solution de nombreux autres problèmes.
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Au même endroit. n° 60. Art. 411.
5. Au cours des dernières décennies, les conditions de gestion de la plupart des immeubles d'habitation ont été formées par les gouvernements locaux. En fait, les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements ont été exclus de la gestion de leurs immeubles, ce qui a entraîné un mépris généralisé des droits de ces propriétaires à participer à la prise de décision relative à l'entretien, à l'utilisation et à l'aliénation des biens communs dans les immeubles d'habitation respectifs (lorsque, dans la plupart des cas, de telles décisions ont été prises par des organismes d'entretien des logements sans tenir compte des intérêts légitimes des propriétaires) ; à la prédominance des modes de gestion administratifs, la municipalisation (essentiellement la monopolisation) de la sphère de gestion des immeubles à appartements ; au manque de prérequis économiques et organisationnels pour le développement d'autres formes de gestion des immeubles à appartements.
Le concept de « gestion du parc de logements » contenu dans la JK RSFSR reposait sur le fait que cette gestion dans son ensemble était effectuée exclusivement par les autorités étatiques ou locales (articles 16, 17 de la JK RSFSR), et directement - par les organismes d'entretien du logement dont le rôle se réduisait principalement à « l'exploitation et l'entretien du parc de logements » (articles 22, 129, 141, 144, 148 du code du logement de la RSFSR, etc.). Le système de gestion des immeubles à appartements, qui a continué à être appliqué pendant la période de formation active de la propriété dans le secteur du logement, n'a pas été en mesure de prendre en compte le fait que la plupart des immeubles à appartements n'appartenaient plus à l'État et les nouvelles réalités des relations économiques requises non seulement en tenant compte des droits et des intérêts légitimes des propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements, mais aussi de la protection de leur propriété des biens communs dans des immeubles à appartements, garantie principalement par la Constitution de la Fédération de Russie.
6. Le principe de gestion d'un immeuble collectif posé dans l'article commenté, lorsque l'assemblée générale des propriétaires des locaux de cet immeuble est désignée comme l'organe principal et unique de cette gestion, est appelé à changer radicalement la situation actuelle en le domaine de la gestion d'immeubles à appartements.
7. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements en tant qu'organe directeur a sa propre compétence. La nature de cette compétence est à nouveau liée au régime des droits de propriété des propriétaires sur les biens communs d'un immeuble à appartements. Dans le même temps, les éléments constitutifs de la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements peuvent être qualifiés d'organisationnels et de droit immobilier.
L'organisation devrait inclure la définition des grandes orientations de gestion des biens communs dans un immeuble à appartements, y compris le choix d'un mode de gestion, une organisation de gestion, la prise de décisions sur la création et la liquidation d'une société de personnes, sur le calendrier et la procédure de tenir des assemblées générales annuelles de ces propriétaires, etc.
Les éléments patrimoniaux et juridiques de la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements comprennent la prise de décisions sur la procédure d'utilisation, dans les limites établies - sur la disposition des biens communs dans un immeuble à appartements, sur l'établissement des honoraires pour les services et travaux sur la gestion d'un immeuble à appartements, sur l'entretien et la réparation courante des biens communs dans un immeuble à appartements, le montant du paiement des dépenses pour la remise en état d'un immeuble à appartements, sur la détermination des termes d'un accord pour la gestion d'un immeuble à appartements, etc.
8. Le Code du logement de la Fédération de Russie attribue la compétence exclusive de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. En particulier, la mention d'une telle compétence est contenue dans.
L'exclusivité se manifeste par le fait que les décisions sur certaines questions attribuées par le Code de l'Habitation RF à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements ne peuvent être prises par un autre organe ou personne (assemblée générale des membres d'une association, le conseil d'administration d'un tel partenariat, un organisme de gestion, etc.) ...
Si sur certaines questions relatives à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, la RF LC prévoit la possibilité de prendre des décisions par un autre organe, par exemple par une assemblée générale des membres de la société en tant qu'instance suprême l'organe d'une telle société en termes de prise de décision sur la location ou le transfert d'autres droits sur la propriété commune d'un immeuble à appartements, puis des décisions sur des questions telles que le choix du mode de gestion d'un immeuble à appartements et la création d'une association de propriétaires peuvent ne peut être faite que par une assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
La caractéristique générale des questions de la compétence exclusive de l'assemblée est le caractère fondamental de ces questions, la validité à long terme des décisions prises à leur sujet, l'impossibilité, sans préjudice des intérêts des propriétaires, de les résoudre dans un ordre différent.
9. L'article 44 commenté du RF LC définit directement la liste des questions relevant de la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements. Dans le même temps, cette liste est essentiellement fermée, car, malgré le fait que toutes les questions de la compétence spécifiée n'y sont pas nommées, d'autres ne peuvent être prévues que par le Code du logement de la Fédération de Russie.
10. L'article 1, partie 2 de l'article commenté fait référence à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements pour prendre des décisions sur la reconstruction d'un immeuble à appartements (y compris son extension ou sa superstructure), la construction de dépendances et autres bâtiments, structures, structures, réparation de biens communs dans un immeuble à appartements.
11. Actuellement, le Code du logement RF stipule directement qu'une décision sur la reconstruction, la réparation d'un immeuble à appartements, son rééquipement ne peut être prise que par les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements lors de leur assemblée générale.
Le caractère impératif de cette disposition fait qu'il est impossible de l'interpréter librement et de prendre des décisions sur les questions ci-dessus par des personnes qui ne sont pas les propriétaires spécifiés. Dans le même temps, si la reconstruction prévue d'un immeuble à appartements entraîne une diminution de la taille des biens communs de cet immeuble, alors, compte tenu de la décision de l'assemblée générale des propriétaires des locaux de cet immeuble, il doit être prise à l'unanimité de tous les propriétaires désignés ou à l'unanimité de tous les propriétaires participant à l'assemblée, avec un préalable préalable à la tenue de cette assemblée générale, l'obtention du consentement écrit des propriétaires ne participant pas à l'assemblée pour une telle reconstitution (voir le commentaire à articles 36 et 40 du LC). Ceci s'applique également aux cas où l'un des copropriétaires, sans l'autorisation des autres, procède à la reconstruction du bien commun dans un immeuble à appartements, surtout si cela entraîne une diminution de ce bien. Les autres copropriétaires ont le droit d'exiger que la propriété commune soit remise dans son état antérieur. L'exigence correspondante peut être déclarée à la manière de l'art. 304 du Code civil de la Fédération de Russie.
Si l'un des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est privé de la possibilité d'utiliser une partie de la propriété commune, y compris l'accès à celle-ci (par exemple, au grenier d'une maison), c'est-à-dire privé de possession, il a alors le droit de demander la remise en état de la chose (article 301 du code civil). Une telle réclamation peut être dirigée contre tout propriétaire des locaux de cette maison, s'il est propriétaire de cette partie de la propriété, et contre les tiers. De plus, si une demande de revendication est déposée auprès d'un tiers (propriétaire illégal), elle est alors considérée comme déclarée dans l'intérêt de tous les propriétaires de locaux dans une telle maison. La satisfaction de cette réclamation ne préjuge pas de la question de la procédure d'utilisation du bien commun, mais assure seulement la réception de la possession par le demandeur du bien commun, donne par exemple le droit de passage au grenier.
12. La compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements en ce qui concerne la possibilité de prendre des décisions sur la construction de dépendances, d'autres bâtiments, constructions et ouvrages est formulée de manière assez ambiguë à l'article 1, partie 2 de l'article 44 commenté de le ZhK de Russie. L'ambiguïté se manifeste dans le fait que, d'une part, il n'est pas précisé sur quel terrain cette construction sera réalisée et, d'autre part, la destination des objets nommés n'est pas indiquée.
À première vue, il peut sembler que l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements a le droit de prendre une décision, par exemple, sur la construction d'un immeuble de bureaux ou d'un autre immeuble à appartements sur un terrain qui n'appartient pas à la propriété commune d'un tel immeuble.
Cependant, il ne faut pas oublier que conformément à la partie 1 de l'article commenté, l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est son organe directeur - une forme d'accord sur leurs volontés et de prendre des décisions sur la gestion des biens communs dans cet immeuble , et la nature de la compétence de cette assemblée est fondée sur le régime de droit de propriété du bien nommé par ces propriétaires.
En conséquence, dans ce cas, nous pouvons parler de prendre des décisions sur la construction de dépendances, de bâtiments, de structures, de structures uniquement dans le cadre de la formation et de l'amélioration des paramètres de la propriété commune dans un immeuble d'appartements.
Conformément à la propriété commune dans un immeuble à appartements comprend notamment le terrain sur lequel est située la maison, avec des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement, ainsi que des objets situés sur le terrain spécifié et destinés à l'entretien, l'exploitation et amélioration de cette maison. Par conséquent, l'adoption d'une décision par l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements en fonction de la compétence considérée de cette assemblée peut être due à la construction uniquement dans les limites établies d'un terrain faisant partie de la propriété commune dans ladite maison, et uniquement les dépendances, bâtiments, ouvrages, ouvrages qui seront destinés à l'entretien, l'exploitation et l'amélioration de cette maison.
13. Clause 2, partie 2 de l'article 44 commenté du Code du logement de la Fédération de Russie, la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements comprend des questions liées à la prise de décisions sur les limites d'utilisation du terrain sur lequel se trouve l'immeuble, y compris l'introduction de restrictions sur l'utilisation de ce site ...
Cette compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation est due au fait que, contrairement à la législation antérieure, la RF LC a attribué le terrain sur lequel est situé l'immeuble d'habitation, avec des éléments d'aménagement et d'aménagement, à la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble (voir commentaire de l'art. 36 LCD). De plus, conformément à l'art. 16 de la loi d'introduction au Code du logement de la Fédération de Russie dans le développement existant des colonies, le terrain sur lequel se trouvent l'immeuble et d'autres biens immobiliers inclus dans une telle maison est la propriété commune des propriétaires des locaux à l'immeuble à appartements ; Cet article règle deux cas : lorsque le terrain est déjà constitué au moment de l'introduction du code de l'habitation RF et lorsque sa constitution est requise. Dans le premier cas, le terrain est transféré à titre gratuit en copropriété des propriétaires des locaux d'un immeuble collectif en vertu de l'instruction de la loi. Dans le second cas, sur la base de toute personne autorisée par ladite assemblée, la personne a le droit de s'adresser aux autorités de l'État ou aux autorités locales avec une demande de formation d'un terrain sur lequel est situé un immeuble à appartements. A partir du moment où le terrain est constitué et que son cadastre d'Etat est effectué, un tel terrain est également transféré gratuitement dans la copropriété des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements.
Les propriétaires nommés ont le droit d'exercer leurs pouvoirs de posséder, d'utiliser et de disposer d'un tel terrain dans les limites établies par la législation, y compris le Code du logement RF, en termes de restrictions sur le mode de disposition des biens communs dans un immeuble à appartements.
14. Les articles 6 et 11.1 de la RF LC définissent une parcelle de terrain comme un objet de relations foncières - une partie de la surface de la terre, dont les limites sont déterminées conformément aux lois fédérales. Selon le paragraphe 2 de l'art. 261 du Code civil de la Fédération de Russie, la propriété d'un terrain s'étend à la couche de surface (sol) située dans les limites de ce terrain, plans d'eau, les plantes.
En ce qui concerne les terrains, l'enregistrement cadastral de l'État est effectué conformément à la procédure établie par la loi sur le cadastre immobilier. L'enregistrement cadastral de l'État des biens immobiliers est reconnu comme les actions de l'organisme habilité à saisir des informations sur les biens immobiliers dans le cadastre de l'État des biens immobiliers, ce qui confirme l'existence de tels biens immobiliers avec des caractéristiques permettant de définir ce bien comme un chose définie individuellement.
Le Code d'urbanisme de la Fédération de Russie, afin de déterminer la procédure d'établissement des limites et des types d'utilisation autorisée des parcelles de terrain dans les agglomérations, prévoit l'adoption de règlements d'urbanisme (types d'utilisation autorisée des parcelles de terrain établies dans les limites de la zone territoriale correspondante, ainsi que tout ce qui se trouve au-dessus et au-dessous de la surface des terrains et est utilisé dans le processus de leur développement et de l'exploitation ultérieure des installations de construction d'immobilisations, les tailles limites (minimum et (ou) maximum) des terrains parcelles et les paramètres limitatifs de la construction autorisée, de la reconstruction des installations de construction d'immobilisations, ainsi que des restrictions sur l'utilisation des parcelles de terrain et des installations de construction d'immobilisations) (article 1).
Le Code du logement de la Fédération de Russie, à son tour, établit que les limites et la taille du terrain sur lequel l'immeuble est situé sont déterminées conformément aux exigences de la législation foncière et de la législation sur l'urbanisme (clause 4, partie 1 de article 36).
15. Le droit d'utiliser un terrain comme élément du contenu du droit de propriété s'entend de la possibilité d'exploitation économique d'un tel terrain, consacrée par la loi, en en extrayant les propriétés utiles.
De telles propriétés pour les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sont, tout d'abord, la possibilité de placer des éléments de verdure et des objets destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration d'une telle maison sur leur terrain (au-dessus ou en dessous de la surface), comme ainsi que l'établissement de restrictions à l'utilisation de cette parcelle par d'autres personnes. Dès lors, les limites de l'usage d'un terrain s'entendent comme l'établissement de modes d'usage comme pièces séparées un tel terrain, et le terrain dans son ensemble, déterminer l'objectif de zones spécifiques du terrain, établir des restrictions sur l'utilisation du terrain par d'autres personnes, etc. En particulier, une situation se présente souvent lorsqu'un groupe de propriétaires d'un immeuble à appartements est intéressé à aménager un parking pour leurs véhicules, un autre à allouer plus grande surface pour les aires de jeux, le troisième - en plantant des arbres et arbustes, le quatrième - en construisant une clôture autour de la maison et en restreignant le libre accès au site pour les personnes non liées à la maison. Toutes ces questions et d'autres liées aux limites d'utilisation du terrain peuvent être résolues en prenant des décisions par une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.
16. L'article 3, partie 2 de l'article commenté est de la compétence de l'assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements pour décider de la cession des biens communs d'un immeuble à appartements à usage.
La mise en œuvre des pouvoirs d'usage des biens, y compris ceux de la propriété commune, est la mise en œuvre de l'un des éléments qui composent le contenu du droit de propriété. Le bien étant en copropriété, la décision de cession d'usage est attribuée à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
Abordant la question des sujets de droit auxquels les objets individuels de la propriété commune d'un immeuble à appartements peuvent être cédés à l'usage, il convient de noter que, dans le cadre de sa compétence, ladite assemblée générale a le droit de décider de la question de transférer cette propriété pour utilisation à des personnes à la fois parmi les propriétaires de cette propriété commune, ainsi que de toute autre personne. La composition du sujet peut être prise en compte lors de l'établissement du montant de l'indemnisation pour le bien mis à disposition. En conséquence, si un bien de la propriété commune est mis à la disposition de l'un des participants à la propriété commune, la taille de sa part dans la propriété commune de cette maison peut être prise en compte lors de l'établissement du montant spécifié de l'indemnisation.
17. Il est tout à fait évident que, bien que la clause 3 de la partie 2 de l'article 44 commenté du Code du logement de la Fédération de Russie prévoie la possibilité de transférer à des fins d'utilisation « la propriété commune dans un immeuble d'appartements », cela ne signifie pas la possibilité de transférer la composition entière de cette propriété commune, puisque ce transfert violera régime juridique utilisation des principaux objets de propriété dans un immeuble à appartements - résidentiel et locaux non résidentiels... Dans le même temps, la partie 4 de l'art. 36 de la RF LC prévoit directement la possibilité de transférer à d'autres personnes précisément les objets de propriété commune dans un immeuble à appartements.
Ainsi, l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif, se rendant compte de la compétence prévue à l'alinéa 3 de la partie 2 de l'article commenté, tranche les questions relatives à la mise à disposition d'objets communs spécifiques des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif pour utiliser.
Dans le même temps, il convient de garder à l'esprit que toutes les parties de la propriété commune en raison de leur objectif fonctionnel peut être fourni pour utilisation. Des objets tels que des cages d'escalier, des cages d'ascenseur et de ventilation, des systèmes et appareils de mesure techniques, volées d'escaliers et les sites et autres objets similaires, inextricablement liés aux systèmes de maintien de la vie de l'ensemble de l'immeuble et assurant en permanence la fonction fonctionnelle des locaux résidentiels et non résidentiels de cet immeuble, ne peuvent être mis à disposition. D'autres objets, par exemple des greniers, des sous-sols, des terrains, etc., peuvent être mis à disposition, si cela n'entraîne pas de violation des droits et intérêts légitimes des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, violation du fonctionnement de ces une maison.
18. La pratique montre que, même avant l'introduction du Code du logement de la Fédération de Russie, de nombreux éléments d'un immeuble d'appartements étaient classés par le Code civil de la Fédération de Russie (article 290) comme objets de propriété commune de cette maison , ces objets ont été transférés par les administrations municipales pour être utilisés à des tiers sans la participation des propriétaires de ces objets.
Le placement de publicité extérieure sur les murs et les toits des immeubles d'habitation est assez répandu. La loi fédérale du 18 juillet 1995 N 108-FZ "sur la publicité", qui était en vigueur avant le 1er juillet 2006, prévoyait que le placement de publicités, y compris sur des bâtiments, des structures et d'autres objets, et la détermination du montant et la procédure de paiement du paiement pour le placement de publicités sont effectuées sur la base d'un accord avec le propriétaire ou avec une personne détenant des droits de propriété sur les objets spécifiés, sous réserve de l'autorisation du gouvernement local concerné. La loi fédérale du 13 mars 2006 N 38-FZ "sur la publicité" prévoit également que l'installation et l'exploitation d'une structure publicitaire sont effectuées par son propriétaire en vertu d'un accord avec le propriétaire d'un terrain, d'un bâtiment ou d'un autre bien immobilier auquel la structure publicitaire est rattachée, ou avec une personne, au propriétaire autorisé d'un tel bien.
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SZ RF. 1995. N 30. Art. 2864.
SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.
Dans le même temps, les autorités locales et les autorités étatiques de sujets de la Fédération tels que les villes fédérales de Moscou et de St. Les lois fédérales et le Code civil de la Fédération de Russie (article 247), c'est-à-dire. sans l'autorisation des titulaires des droits d'auteur des placements publicitaires.
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Ainsi, dans certaines villes, les organismes habilités ont pris des décisions obligeant les annonceurs et les producteurs de publicité à conclure des contrats de placement publicitaire non pas avec les propriétaires de biens communs dans les immeubles à appartements affectés à la publicité, mais avec l'organisme habilité de la ville ou avec une entreprise unitaire créée par elle à ces fins. En même temps, ils ont introduit des concepts illégaux tels que « espace publicitaire », « espace publicitaire », qui leur appartiennent sur la base de droits de propriété. Par exemple, le décret du gouvernement de Moscou du 22 janvier 2002 N 41-PP "Sur les perspectives de développement et les règles pour le placement de la publicité extérieure, l'information et la conception de la ville" prévoyait que le placement de la publicité extérieure et de l'information est réalisée sur la base d'un permis de distribution de publicité extérieure, d'un accord avec le Comité pour la publicité, l'information et le design de Moscou, si le montant du paiement au titre de l'accord dépasse 2 millions de roubles par an, ou avec l'entreprise unitaire d'État de la ville de Moscou Publicité et information, si le montant du paiement en vertu de l'accord ne dépasse pas 2 millions de roubles par an. Dans le même temps, lorsque se pose la question de la nécessité de coordonner le placement d'une publicité extérieure sur le mur ou le toit d'un immeuble à appartements avec des citoyens vivant dans cet immeuble et propriétaires d'appartements sur la base du droit de propriété, le comité nommé s'oblige à coordonner un tel placement uniquement auprès de la direction d'un seul client, remplaçant la décision des propriétaires de fournir l'objet de propriété commune dans un immeuble à appartements à usage par la décision de cet organisme en tant que détenteur du solde. Ainsi, ce comité a considéré illégalement le soi-disant détenteur d'actifs (organisation de services) comme le seul propriétaire de l'immeuble à appartements.
Le Code du logement de la Fédération de Russie stipule directement qu'une décision de transfert de propriété commune dans un immeuble d'appartements à des fins d'utilisation ne peut être prise que par les propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements lors de leur assemblée générale. Les décisions d'autres organes et personnes ne peuvent remplacer la décision d'une telle assemblée générale. Dans le même temps, la mise à disposition par les propriétaires d'une redevance individuelle éléments structurels immeubles à appartements afin de les utiliser pour la publicité, les équipements de communication, etc. peut servir de source financière supplémentaire pour l'entretien de la propriété commune d'un immeuble à appartements.
Dans le même temps, les violations nombreuses et généralisées des droits des propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements en matière de placement publicitaire ont servi de base à l'introduction d'amendements supplémentaires à la législation, y compris l'article commenté. Désormais, la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est directement liée à la prise de décision sur la conclusion de contrats pour l'installation et l'exploitation de structures publicitaires. Parallèlement à l'article 3.1, partie 2 de l'article commenté, la compétence de ladite assemblée comprend la question de déterminer le cercle des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à conclure des accords sur l'utilisation des biens communs des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (y compris les contrats d'installation et d'exploitation d'ouvrages publicitaires) dans les conditions déterminées par décision de l'assemblée générale. Le document confirmant le consentement des propriétaires indiqués à l'installation et à l'exploitation de la structure publicitaire est le procès-verbal de l'assemblée générale de ces propriétaires.
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Des modifications clarifiant la compétence de l'assemblée générale en matière de prise de décision en matière de placement publicitaire par les propriétaires de locaux dans des immeubles à appartements sont entrées en vigueur le 29 septembre 2009.
Voir : clause 2, partie 11 de l'art. 19 de la loi fédérale du 13 mars 2006 N 38-FZ "Sur la publicité" // SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.
19. L'article 4, partie 2 de l'article 44 commenté du Code du logement de la Fédération de Russie, à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements comprend la question liée au choix d'une méthode de gestion d'un appartement immeuble.
L'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, avec toute son importance en tant qu'unique instance dirigeante d'un tel immeuble et en tant que forme d'expression de la volonté de ces propriétaires, n'est toujours pas un outil suffisamment souple pour gérer toutes les activités courantes pour gérer ce bâtiment. À cet égard, elle oblige les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements à choisir lors de leur assemblée générale un mode de gestion d'une telle maison. Parallèlement, la RF LC prévoit la possibilité de choisir entre plusieurs modes de gestion d'un immeuble à appartements : gestion directe, gestion d'une société de personnes ou d'une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée créée pour répondre aux besoins des citoyens pour le logement conformément à la loi fédérale sur une telle coopérative, ou organisation de gestion de gestion (voir le commentaire des articles de la section VIII de la LC).
Le choix d'un mode de gestion n'entraîne pas la dissolution de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements en tant qu'organe directeur de cet immeuble ou la perte de pouvoirs. La partie 1 de l'article commenté ne prévoit aucune exception dans ce cas. De plus, une assemblée générale annuelle doit être tenue. En même temps, le caractère impératif de cette norme n'est pas non plus rendu dépendant de la méthode de contrôle choisie.
20. Il est à noter que la partie 2 de l'article commenté a été complétée par une nouvelle clause - clause 4.1, en rapport avec laquelle les conditions de vote ont été "délimitées" lorsque l'assemblée générale décide des grosses réparations et des réparations courantes des biens communs dans un immeuble à appartements. Si, pour résoudre la question des réparations majeures, il est nécessaire d'obtenir une majorité d'au moins 2/3 des voix du nombre total de voix des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, alors la question des réparations en cours des biens communs dans un immeuble à appartements est adoptée à la majorité des voix du nombre total des voix des propriétaires de locaux participant à cette assemblée.
21. En cas de choix du mode de gestion directe, l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à logements continue d'exercer ses pouvoirs d'organe de gestion d'un immeuble à logements.
Lors du choix d'un mode de gestion d'un immeuble collectif par une association de propriétaires ou une coopérative d'habitation, l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif confie à un autre sujet le droit d'exercer une partie de ses pouvoirs. Dans le même temps, il convient de garder à l'esprit que l'organe de gestion spécifié d'un immeuble à appartements ne transfère pas ses pouvoirs (ils lui restent), mais la possibilité de leur mise en œuvre. Une telle cession est une manière d'exercer les pouvoirs dudit organe de gestion d'un immeuble à logements, et non une voie de leur aliénation, dans laquelle cet organe perdrait les pouvoirs spécifiés. Dans ce cas, il convient de rappeler que le titulaire direct du droit de gérer un immeuble est le propriétaire des locaux de cet immeuble et que son droit de gérer l'immeuble découle de sa propriété des locaux de cet immeuble. Étant donné que chacun de ces propriétaires n'est propriétaire que d'une part dans la propriété des biens communs de la maison (article 289 du Code civil), alors, comme déjà indiqué, il existe un besoin objectif de prise de décision collective sur les questions affectant les biens communs. intérêts. L'assemblée générale desdits propriétaires agit en tant qu'organe collectif, c'est donc le collectif des propriétaires qui a tous les droits pour gérer ses biens (la propriété commune d'un immeuble à appartements). D'autres personnes, telles qu'une association de propriétaires, une coopérative d'habitation, ont la possibilité d'exercer certains pouvoirs de gestion d'un immeuble d'habitation auprès des propriétaires des locaux de cet immeuble sur la base d'une décision de l'assemblée générale des propriétaires. Ce principe sous-tend le concept de gestion d'un immeuble à appartements.
Les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, choisissant un mode de gestion de leur maison avec la dotation d'un autre sujet du droit avec une certaine partie de leurs pouvoirs de gestion, s'engagent en effet à s'abstenir d'actions actives qui entravent la l'exécution de ces pouvoirs.
22. L'article 5, partie 2 de l'article commenté prévoit la possibilité de se référer à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et d'autres questions directement attribuées par le code de l'habitation RF à la compétence dudit organe de gestion d'un immeuble à appartements. En particulier, le RF Housing Code fait référence à ces questions :
- fixer le calendrier, les modalités de tenue de l'assemblée générale annuelle des propriétaires des locaux de l'immeuble et la procédure de notification à ces propriétaires des décisions qu'ils ont prises, déterminer le mode de transmission du message relatif à la tenue des assemblée générale (voir le commentaire de l'article 45 du LC) ;
- prendre des décisions sur la création d'une association de propriétaires (voir.
1. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements est l'organe de gestion d'un immeuble à appartements. Une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est organisée afin de gérer un immeuble à appartements en discutant des points à l'ordre du jour et en prenant des décisions sur les questions soumises au vote.
1.1. Les personnes qui ont accepté du promoteur (la personne assurant la construction d'un immeuble d'habitation) après lui avoir délivré l'autorisation de mettre l'immeuble d'habitation en service dans cet immeuble conformément à un acte de cession ou autre document de cession, ont le droit de participer à assemblées générales des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements et statuer sur les questions renvoyées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, de la manière prescrite par le présent code, dans un délai d'un an à compter de la date de délivrance d'une autorisation de mise en exploitation d'un immeuble à appartements.
2. La compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements comprend :
1) prendre des décisions sur la reconstruction d'un immeuble d'appartements (y compris avec son extension ou sa superstructure), la construction de dépendances et d'autres bâtiments, structures, structures, la révision des biens communs dans un immeuble d'appartements, sur l'utilisation du fonds de réparation des immobilisations, sur la reconstruction et (ou) le réaménagement de locaux faisant partie de la propriété commune d'un immeuble à appartements ;
1.1) prendre des décisions sur le choix d'une méthode de constitution d'un fonds de réparation des immobilisations, choisir une personne autorisée à ouvrir un compte spécial dans un établissement de crédit russe, effectuer des transactions avec des fonds sur un compte spécial;
1.1-1) prendre des décisions sur le montant de la contribution pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport au montant minimum établi de la contribution pour réparations majeures, la taille minimale du fonds pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport à la taille minimale établie du fonds de réparation des immobilisations (si la loi du sujet La Fédération de Russie a établi la taille minimale du fonds de réparation des immobilisations), placement des actifs temporairement libres du fonds de réparation des immobilisations, constitués sur un compte spécial, sur un dépôt spécial dans un établissement de crédit;
1.2) la prise de décision sur la réception par une société de propriétaires-occupants ou une coopérative de construction d'habitations, une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée, un organisme de gestion et dans la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux de cet immeuble par un personne autorisée par décision de l'assemblée générale de ces propriétaires, un emprunt ou un emprunt pour la réparation du capital d'un bien commun dans un immeuble à logements, sur la détermination des conditions essentielles d'un contrat de prêt ou d'un contrat de prêt, sur la réception par ces personnes d'une garantie, caution pour ce prêt ou prêt et sur les conditions d'obtention de la garantie, caution précisée, ainsi que sur le remboursement du prêt ou de l'emprunt du fonds de réfection servant à payer les frais de réfection des biens communs dans un immeuble à appartements, et sur le paiement des intérêts pour l'utilisation de ce prêt ou de ce prêt, le paiement par le fonds de réparation des immobilisations des frais d'obtention des garanties spécifiées, le garant successions;
2) prendre des décisions sur les limites d'utilisation du terrain sur lequel l'immeuble est situé, y compris l'introduction de restrictions sur son utilisation, ainsi que sur la conclusion d'un accord sur l'établissement d'une servitude, un accord sur la mise en place d'une servitude publique relative à un terrain rattaché à la propriété commune d'un immeuble collectif ;
2.1) prendre des décisions sur l'amélioration du terrain sur lequel l'immeuble est situé et qui appartient à la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble, y compris le placement, l'entretien et l'exploitation des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement sur le spécifié parcelle de terrain;
3) prendre des décisions sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements par d'autres personnes, y compris sur la conclusion de contrats pour l'installation et l'exploitation de structures publicitaires, s'il est prévu d'utiliser la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble collectif pour leur installation et leur exploitation ;
3.1) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à conclure des accords sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (y compris les accords pour l'installation et exploitation de structures publicitaires), de soumettre des documents pour l'approbation de la réorganisation et (ou) du réaménagement des locaux, qui font partie de la propriété commune d'un immeuble à appartements, de conclure un accord sur l'établissement d'une servitude, un accord sur la mise en œuvre d'une servitude publique relative à un terrain rattaché à la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, et aux personnes habilitées à signer ces conventions, ainsi que sur la procédure d'encaissement prévue par ces conventions sur la conditions fixées par décision de l'assemblée générale ;
3.2) prendre des décisions sur l'utilisation du système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance ;
3.3) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à utiliser le système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance (ci-après dénommé l'administrateur de l'assemblée générale) ;
3.4) prendre une décision sur la procédure de réception par l'administrateur de l'assemblée générale des messages sur la tenue des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, les décisions des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sur les questions soumises au vote, ainsi que que sur la durée du vote sur l'ordre du jour d'une assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif sous forme de vote par correspondance utilisant le système ;
3.5) prendre une décision sur la procédure de financement des frais liés à la convocation et à l'organisation de l'exploitation par l'organisme gestionnaire, le conseil d'administration d'une société de propriétaires-occupants, une coopérative d'habitation ou de construction d'habitations, une autre coopérative de consommation spécialisée de l'assemblée générale conformément avec la partie 6 du présent Code ;
4) le choix d'un mode de gestion d'un immeuble collectif ;
4.1) prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble à appartements ;
4.2) prendre une décision sur l'attribution au conseil d'un immeuble d'appartements du pouvoir de prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble d'appartements ;
4.3) prendre une décision sur l'attribution au président du conseil d'un immeuble d'habitation du pouvoir de prendre des décisions sur des questions non prévues à la partie 5 du présent code, à l'exception des pouvoirs attribués à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements;
4.4) prendre une décision sur la conclusion par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, agissant pour leur propre compte, de la manière prescrite par le présent code, respectivement, d'un accord pour l'approvisionnement en eau froide et chaude, l'assainissement, l'alimentation électrique, le gaz la fourniture (y compris la fourniture de gaz domestique en bouteilles), le chauffage (la fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence d'un chauffage par poêle) (ci-après également - un accord contenant des dispositions sur la fourniture de services publics), un accord pour la prestation de services pour la gestion des déchets solides municipaux avec un organisme fournisseur de ressources, un opérateur régional pour la gestion des déchets solides municipaux;
4.5) prendre une décision sur le consentement au transfert de locaux résidentiels à des locaux non résidentiels ;
5) les autres questions renvoyées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
Les dispositions de l'article 44 de la LC RF sont reprises dans les articles suivants :- La procédure de tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements
3. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements est compétente (a le quorum) si les propriétaires de locaux de cet immeuble ou leurs représentants qui disposent de plus de cinquante pour cent des voix sur le nombre total des voix, à l'exception du assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, y ont participé, menée sur la question précisée à l'article 4.5 de la partie 2 de l'article 44 de la LC RF. A défaut de quorum pour la tenue d'une assemblée générale annuelle des propriétaires de locaux d'un immeuble à logements, une assemblée générale répétée des propriétaires de locaux d'un immeuble à logements doit être tenue. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif, tenue sur la question visée à l'alinéa 4.5 du 2° de l'article 44 du RF LC, est compétente (a le quorum) :
- Décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements
1. Les décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements sur les questions soumises au vote sont adoptées à la majorité des voix du nombre total de voix des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements participant à cette assemblée, le à l'exception des décisions prévues aux clauses 1.1, 4.2 de la partie 2 de l'article 44 du RF LC RF, qui sont prises à plus de cinquante pour cent des voix du nombre total de voix des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, et les décisions prévues aux paragraphes 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 de la partie 2 de l'article 44 du code du logement RF LC RF, qui sont adoptées à la majorité des deux tiers au moins des voix du total nombre de voix des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, ainsi que la décision prévue à l'article 4.5 ...
- Assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance utilisant le système
1. Dans le cas où l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements adopte les décisions prévues aux clauses 3.2 - 3.4 de la partie 2 de l'article 44 du RF LC, le système est utilisé pour afficher des messages sur la tenue d'une assemblée générale assemblée des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, décisions prises par l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. maison, résultats des votes, pour conserver les procès-verbaux des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements à l'ordre du jour de l'assemblée réunion des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, pour placer des images électroniques des décisions des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sur des questions soumises au vote, ainsi que pour voter sur des questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale des propriétaires de locaux à un immeuble à appartements. Ouvrir l'article
- Compte spécial
6. Les fonds d'un compte spécial ne peuvent être saisis sur les obligations du propriétaire de ce compte, à l'exception des obligations découlant de contrats conclus sur la base des décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements spécifié à la clause 1.2 de la partie 2 de l'article 44 RF LCD, ainsi que les contrats de prestation de services et (ou) l'exécution de travaux de remise en état des biens communs de cet immeuble à appartements, conclus sur la base d'une décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements pour effectuer une révision ou sur une autre base légale.
- Caution spéciale
4. Les fonds placés sur le dépôt spécial ne peuvent être saisis sur les obligations du propriétaire du compte spécial, à l'exception des obligations découlant de contrats conclus sur la base des décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements spécifié dans les clauses 1.1-1 et 1.2, partie 2 de l'article 44 du Code du logement de la Fédération de Russie, ainsi que les contrats de prestation de services et (ou) l'exécution de travaux de remise en état des biens communs dans cet immeuble d'appartements, conclus sur la base des décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble en rénovation ou sur une autre base légale.
2. La compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements comprend :
1) prendre des décisions sur la reconstruction d'un immeuble d'appartements (y compris avec son extension ou sa superstructure), la construction de dépendances et d'autres bâtiments, structures, structures, la révision des biens communs dans un immeuble d'appartements, sur l'utilisation du fonds de réparation des immobilisations, sur la reconstruction et (ou) le réaménagement de locaux faisant partie de la propriété commune d'un immeuble à appartements ;
1.1) prendre des décisions sur le choix d'une méthode de constitution d'un fonds de réparation des immobilisations, choisir une personne autorisée à ouvrir un compte spécial dans un établissement de crédit russe, effectuer des transactions avec des fonds sur un compte spécial;
1.1-1) prendre des décisions sur le montant de la contribution pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport au montant minimum établi de la contribution pour réparations majeures, la taille minimale du fonds pour réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport à la taille minimale établie du fonds de réparation des immobilisations (si la loi du sujet La Fédération de Russie a établi la taille minimale du fonds de réparation des immobilisations), placement des actifs temporairement libres du fonds de réparation des immobilisations, constitués sur un compte spécial, sur un dépôt spécial dans un établissement de crédit;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 271-FZ du 25 décembre 2012 a complété la partie 2 de l'article 44 du présent code par l'article 1.2
1.2) la prise de décision sur la réception par une société de propriétaires-occupants ou une coopérative de construction d'habitations, une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée, un organisme de gestion et dans la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux de cet immeuble par un personne autorisée par décision de l'assemblée générale de ces propriétaires, un emprunt ou un emprunt pour la réparation du capital d'un bien commun dans un immeuble à logements, sur la détermination des conditions essentielles d'un contrat de prêt ou d'un contrat de prêt, sur la réception par ces personnes d'une garantie, caution pour ce prêt ou prêt et sur les conditions d'obtention de la garantie, caution précisée, ainsi que sur le remboursement du prêt ou de l'emprunt du fonds de réfection servant à payer les frais de réfection des biens communs dans un immeuble à appartements, et sur le paiement des intérêts pour l'utilisation de ce prêt ou de ce prêt, le paiement par le fonds de réparation des immobilisations des frais d'obtention des garanties spécifiées, le garant successions;
2) prendre des décisions sur les limites d'utilisation du terrain sur lequel l'immeuble est situé, y compris l'introduction de restrictions sur son utilisation, ainsi que sur la conclusion d'un accord sur l'établissement d'une servitude, un accord sur la mise en place d'une servitude publique relative à un terrain rattaché à la propriété commune d'un immeuble collectif ;
Informations sur les modifications :
La partie 2 est complétée par l'article 2.1 du 31 décembre 2017 - Loi fédérale du 20 décembre 2017 N 416-FZ
2.1) prendre des décisions sur l'amélioration du terrain sur lequel l'immeuble est situé et qui appartient à la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble, y compris le placement, l'entretien et l'exploitation des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement sur le spécifié parcelle de terrain;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 263-FZ du 21 juillet 2014 a complété la partie 2 de l'article 44 du présent code par l'article 3.2
3.2) prendre des décisions sur l'utilisation du système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance ;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 263-FZ du 21 juillet 2014 a complété la partie 2 de l'article 44 de ce code par l'article 3.3
3.3) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à utiliser le système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance (ci-après dénommé l'administrateur de l'assemblée générale) ;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 263-FZ du 21 juillet 2014 a complété la partie 2 de l'article 44 de ce code par l'article 3.4
3.4) prendre une décision sur la procédure de réception par l'administrateur de l'assemblée générale des messages sur la tenue des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, les décisions des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sur les questions soumises au vote, ainsi que que sur la durée du vote sur l'ordre du jour d'une assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble collectif sous forme de vote par correspondance utilisant le système ;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 176-FZ du 29 juin 2015 a complété la partie 2 de l'article 44 de ce code par l'article 3.5
3.5) prendre une décision sur la procédure de financement des frais liés à la convocation et à l'organisation de l'exploitation par l'organisme gestionnaire, le conseil d'administration d'une société de propriétaires-occupants, une coopérative d'habitation ou de construction d'habitations, une autre coopérative de consommation spécialisée de l'assemblée générale conformément avec la partie 6 de l'article 45 du présent code ;
4) le choix d'un mode de gestion d'un immeuble collectif ;
4.1) prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble à appartements ;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 176-FZ du 29 juin 2015 a complété la partie 2 de l'article 44 de ce code par l'article 4.2
4.2) prendre une décision sur l'attribution au conseil d'un immeuble d'appartements du pouvoir de prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble d'appartements ;
Informations sur les modifications :
La loi fédérale n° 176-FZ du 29 juin 2015 a complété la partie 2 de l'article 44 de ce code par l'article 4.3
4.3) prendre une décision sur l'attribution au président du conseil d'un immeuble d'habitation du pouvoir de prendre des décisions sur les questions non visées au 5° de l'article 161.1 du présent code, à l'exception des pouvoirs attribués à la compétence de l'assemblée générale de propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements;
Informations sur les modifications :
La partie 2 est complétée par l'article 4.4 du 3 avril 2018 - Loi fédérale du 3 avril 2018 N 59-FZ
4.4) prendre une décision sur la conclusion par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, agissant pour leur propre compte, de la manière prescrite par le présent code, respectivement, d'un accord pour l'approvisionnement en eau froide et chaude, l'assainissement, l'alimentation électrique, le gaz la fourniture (y compris la fourniture de gaz domestique en bouteilles), le chauffage (la fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence d'un chauffage par poêle) (ci-après également - un accord contenant des dispositions sur la fourniture de services publics), un accord pour la prestation de services pour la gestion des déchets solides municipaux avec un organisme fournisseur de ressources, un opérateur régional pour la gestion des déchets solides municipaux;
Informations sur les modifications :
La partie 2 est complétée par l'article 4.5 du 9 juin 2019 - Loi fédérale du 29 mai 2019 N 116-FZ
4.5) prendre une décision sur le consentement au transfert de locaux résidentiels à des locaux non résidentiels ;
5) les autres questions renvoyées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
Pensez-vous que vous êtes russe? Né en URSS et vous pensez être russe, ukrainien, biélorusse ? Non. Ce n'est pas vrai.
Vous êtes en fait russe, ukrainien ou biélorusse. Mais vous pensez que vous êtes juif.
Jeu? Mauvais mot. Le bon mot« impression ».
Le nouveau-né s'associe aux traits du visage qu'il observe immédiatement après la naissance. Ce mécanisme naturel est caractéristique de la plupart des êtres vivants ayant une vision.
Les nouveau-nés en URSS pendant les premiers jours ont vu la mère pendant un minimum de temps d'alimentation, et plus le temps a vu les visages du personnel de l'hôpital. Par une étrange coïncidence, ils étaient (et sont toujours) pour la plupart juifs. L'accueil est sauvage dans son essence et son efficacité.
Toute votre enfance, vous vous êtes demandé pourquoi vous vivez entouré de non-autochtones. De rares Juifs sur votre chemin pouvaient tout faire avec vous, car vous étiez attiré par eux, et d'autres étaient repoussés. Et même maintenant, ils le peuvent.
Vous ne pouvez pas résoudre ce problème - l'impression est unique et à vie. C'est difficile à comprendre, l'instinct a pris forme alors que vous étiez encore très loin de la capacité de formuler. Depuis ce moment, aucun mot ni aucun détail n'a survécu. Seuls les traits du visage sont restés au fond de ma mémoire. Ces traits que vous considérez comme les vôtres.
3 commentairesSystème et observateur
Définissons un système comme un objet dont l'existence ne fait aucun doute.
Un observateur d'un système est un objet qui ne fait pas partie du système qu'il observe, c'est-à-dire qu'il détermine son existence, y compris par des facteurs indépendants du système.
Du point de vue du système, l'observateur est une source de chaos - à la fois des actions de contrôle et des conséquences de mesures observationnelles qui n'ont pas de relation causale avec le système.
Un observateur interne est un objet potentiellement atteignable pour le système par rapport auquel l'inversion des canaux d'observation et de contrôle est possible.
Un observateur externe est même un objet potentiellement inaccessible pour le système, situé au-delà de l'horizon des événements du système (spatial et temporel).
Hypothèse n°1. Oeil qui voit tout
Supposons que notre univers soit un système et qu'il ait un observateur externe. Ensuite, des mesures d'observation peuvent avoir lieu, par exemple, à l'aide de "rayonnements gravitationnels" pénétrant l'univers de tous les côtés depuis l'extérieur. La section efficace de capture du "rayonnement gravitationnel" est proportionnelle à la masse de l'objet, et la projection de "l'ombre" de cette capture sur un autre objet est perçue comme une force d'attraction. Elle sera proportionnelle au produit des masses d'objets et inversement proportionnelle à la distance qui les sépare, ce qui détermine la densité de "l'ombre".
La capture du « rayonnement gravitationnel » par un objet augmente son chaos et est perçue par nous comme le passage du temps. Un objet opaque au "rayonnement gravitationnel", dont la section de capture est plus grande que la taille géométrique, ressemble à un trou noir à l'intérieur de l'univers.
Hypothèse n°2. Observateur intérieur
Il est possible que notre univers s'observe. Par exemple, à l'aide de paires de particules intriquées quantiques espacées dans l'espace comme étalons. Ensuite, l'espace entre elles est saturé de la probabilité de l'existence du processus qui a généré ces particules, atteignant la densité maximale à l'intersection des trajectoires de ces particules. L'existence de ces particules signifie également qu'il n'y a pas de section efficace de capture suffisamment grande sur les trajectoires des objets pour absorber ces particules. Les autres hypothèses restent les mêmes que pour la première hypothèse, sauf :
Flux de temps
L'observation extérieure d'un objet s'approchant de l'horizon des événements d'un trou noir, si "l'observateur externe" est le facteur déterminant du temps dans l'univers, ralentira exactement deux fois - l'ombre du trou noir bloquera exactement la moitié des trajectoires possibles de " rayonnement gravitationnel ». Si « l'observateur intérieur » est le facteur déterminant, alors l'ombre bloquera toute la trajectoire d'interaction et l'écoulement du temps pour un objet tombant dans un trou noir s'arrêtera complètement pour une vue de côté.
Aussi, la possibilité de combiner ces hypothèses dans une proportion ou une autre n'est pas exclue.
Le texte intégral de l'art. 44 LCD RF avec commentaires. Nouvelle édition en cours avec des ajouts pour 2019. Avis juridique sur l'article 44 de la RF LC.
1. L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements est l'organe de gestion d'un immeuble à appartements. L'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements est organisée afin de gérer un immeuble à appartements en discutant des points à l'ordre du jour et en prenant des décisions sur les questions soumises au vote (partie modifiée par la loi fédérale n° 176 du 29 juin 2015 - FZ.
2. La compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements comprend :
1) prendre des décisions sur la reconstruction d'un immeuble d'appartements (y compris avec son extension ou sa superstructure), la construction de dépendances et d'autres bâtiments, structures, structures, la révision des biens communs dans un immeuble d'appartements, sur l'utilisation du fonds de révision ;
1.1) prendre des décisions sur le choix d'un mode de constitution d'un fonds de réparations majeures, le montant d'une contribution pour les réparations majeures en fonction de son excédent par rapport au montant minimum établi d'une contribution pour les réparations majeures, la taille minimale d'un fonds de réparations majeures en termes de dépassement de sa taille par rapport à la taille minimale établie d'un fonds de réparation des immobilisations (si la loi de l'entité constitutive de la Fédération de Russie établit la taille minimale du fonds de réparation des immobilisations), le choix d'une personne autorisée à ouvrir un compte et effectuer des transactions avec des fonds dans un compte spécial, un établissement de crédit russe dans lequel un compte spécial doit être ouvert, un établissement de crédit russe, dans lequel un compte spécial doit être ouvert ; (La clause est en outre incluse à partir du 26 décembre 2012 par Loi fédérale du 25 décembre 2012 N 271-FZ, telle que modifiée par la loi fédérale du 29 juin 2015 N 176 -FZ.
1.2) la prise de décision sur la réception par une société de propriétaires-occupants ou une coopérative de construction d'habitations, une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée, un organisme de gestion et dans la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux de cet immeuble par un personne autorisée par décision de l'assemblée générale de ces propriétaires, un emprunt ou un emprunt pour la réparation du capital d'un bien commun dans un immeuble à logements, sur la détermination des conditions essentielles d'un contrat de prêt ou d'un contrat de prêt, sur la réception par ces personnes d'une garantie, caution pour ce prêt ou prêt et sur les conditions d'obtention de la garantie, caution précisée, ainsi que sur le remboursement du prêt ou de l'emprunt du fonds de réfection servant à payer les frais de réfection des biens communs dans un immeuble à appartements, et sur le paiement des intérêts pour l'utilisation de ce prêt ou de ce prêt, le paiement par le fonds de réparation des immobilisations des frais d'obtention des garanties spécifiées, le garant successions;
2) prendre des décisions sur les limites d'utilisation du terrain sur lequel l'immeuble est situé, y compris l'introduction de restrictions sur son utilisation ;
3) prendre des décisions sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements par d'autres personnes, y compris sur la conclusion de contrats pour l'installation et l'exploitation de structures publicitaires, s'il est prévu d'utiliser la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble collectif pour leur installation et leur exploitation ;
3.1) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à conclure des accords sur l'utilisation de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (y compris les contrats pour l'installation et exploitation des structures publicitaires) dans les conditions fixées par décision de l'assemblée générale ;
3.2) prendre des décisions sur l'utilisation du système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance ; FZ du 21 juillet 2014)
3.3) prendre des décisions sur la détermination des personnes qui, au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, sont autorisées à utiliser le système ou d'autres systèmes d'information lors de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance (ci-après dénommé l'administrateur de l'assemblée générale); (La clause est en outre incluse avec le 22 juillet 2014 par la loi fédérale du 21 juillet 2014 N 263-FZ)
3.4) prendre une décision sur la procédure de réception par l'administrateur de l'assemblée générale des messages sur la tenue des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, les décisions des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sur les questions soumises au vote, ainsi que quant à la durée du vote à l'ordre du jour d'une assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements sous forme de vote par correspondance utilisant le système ; (Clause est en outre incluse à partir du 22 juillet 2014 par la loi fédérale du 21 juillet 2014 N 263-FZ)
3.5) prendre une décision sur la procédure de financement des frais liés à la convocation et à l'organisation de l'exploitation par l'organisme gestionnaire, le conseil d'administration d'une société de propriétaires-occupants, une coopérative d'habitation ou de construction d'habitations, une autre coopérative de consommation spécialisée de l'assemblée générale conformément avec la partie 6 de l'article 45 du présent code ; (La clause est en outre incluse à partir du 30 juin 2015 par la loi fédérale du 29 juin 2015 N 176-FZ)
4) le choix d'un mode de gestion d'un immeuble collectif ;
4.1) prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble à appartements ;
4.2) prendre une décision sur l'attribution au conseil d'un immeuble d'appartements du pouvoir de prendre des décisions sur la réparation actuelle des biens communs dans un immeuble d'appartements ; (La clause a en outre été incluse à partir du 30 juin 2015 par la loi fédérale n° 176-FZ du 29 juin 2015)
4.3) prendre une décision sur l'attribution au président du conseil d'un immeuble d'habitation du pouvoir de prendre des décisions sur les questions non visées au 5° de l'article 161.1 du présent code, à l'exception des pouvoirs attribués à la compétence de l'assemblée générale de propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ; (Clause ajoutée en plus à partir du 30 juin 2015 année par la loi fédérale du 29 juin 2015 N 176-FZ)
5) les autres questions renvoyées par le présent code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements.
Commentaire sur l'article 44
1. Les règles établies à l'art. Art. 44 - 48 du Code, sont fondamentalement nouveaux, dans le ZhK 1983 et les Fondements, ils étaient absents. Parallèlement, ces articles sur l'organe de gestion d'un immeuble à appartements sont repris au chapitre 6 de la section 2 « Propriété et autres droits de propriété sur les locaux d'habitation », ce qui ne semble pas tout à fait logique. Les dispositions pertinentes, à notre avis, auraient dû être établies à l'article 8 du Code « Gestion des immeubles à appartements ».
Partie 1 de l'art. 44 du Code a introduit la notion d'« organe de gestion d'un immeuble à appartements ». L'assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements est reconnue comme tel organe. Cette disposition est formulée dans une norme impérative et n'implique pas d'exceptions. En d'autres termes, l'organe directeur spécifié doit opérer dans tous les immeubles d'habitation, dont les locaux appartiennent à l'État, à la municipalité et au privé.
2. Une liste des questions liées à la compétence de l'assemblée générale a été établie (partie 2 de l'article 44 du Code). Cette liste n'est pas exhaustive, puisque l'assemblée a le droit de résoudre d'autres problèmes spécifiés dans d'autres articles du Code. Faisons attention au fait que l'interprétation littérale de la norme établie au paragraphe 5 de la partie 2 de l'art. 44, permet d'affirmer que l'assemblée générale des propriétaires de locaux est privée du droit de prendre en considération des questions qui ne sont pas directement attribuées par le Code à sa compétence.
Pour d'autres questions, en plus de celles spécifiées dans la partie 2 de l'art. 44, renvoyés par le Code à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, comprennent notamment :
détermination du calendrier et de la procédure de tenue de l'assemblée générale annuelle, ainsi que de la procédure de notification des décisions prises par celle-ci (partie 1 de l'article 45) ;
détermination de la procédure de formalisation des procès-verbaux des décisions de l'assemblée générale (partie 1 de l'article 46) ;
détermination d'une salle spécifique dans un immeuble à appartements dans laquelle sont affichés les messages sur les décisions adoptées par l'assemblée générale et sur les résultats des votes sur les questions pertinentes (partie 3 de l'article 46) ;
détermination du lieu ou de l'adresse de conservation des procès-verbaux des assemblées générales (partie 4 de l'article 46).
Il est aisé de voir que ces questions sont principalement de nature technique, procédurale et, en fait, n'ajoutent rien à la compétence de l'assemblée générale, directement prévue aux articles 1-4 du titre 2 de l'art. 44 du Code.
Compte tenu de cela, cette structure juridique ne semble pas tout à fait convaincante. Par exemple, il est bien évident qu'en cas de gestion directe d'un immeuble à appartements par les propriétaires des locaux d'un tel immeuble (voir article 164 du Code), l'assemblée générale de ces propriétaires devra en pratique régler de nombreuses autres questions, en plus de celles directement attribuées par le Code à sa compétence, en particulier, les questions similaires à celles qui sont décidées par les organes exécutifs uniques et collégiaux des personnes morales. Par conséquent, de notre point de vue, le libellé des dispositions du paragraphe 5 de la partie 2 de l'art. 44 du Code exige des éclaircissements en y apportant les modifications appropriées.
Consultations et commentaires des avocats sur l'article 44 de la RF LC
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