Orice locuințe și servicii comunale existente sau HOA care deservesc un bloc de locuințe, în stadiul inițial de stabilire a relațiilor cu chiriașii - proprietarii de spații încheie un acord.
Exact el este izvorul inițial al dreptului pentru astfel de relații.
Dacă contractul a fost întocmit în conformitate cu toate regulile și cerințele inspecțiilor locuințelor, atunci se acordă un loc semnificativ în el lista de responsabilități ale organizației de servicii.
Da, trebuie menționat întreținere : ce este inclus, domeniul de aplicare și planul de lucru.
În plus, Codul Locuinței stabilește și prezența unui astfel de tip de reparație precum cea actuală. liste, pentru ce tipuri de lucrări într-un bloc de apartamente ar trebui să fie deduse plățile de către cetățeni iar printre acestea - reparația curentă a unei locuințe: ce este inclus în ea.
Cei care vor să știe exact ce include întreținerea bloc cât de des ar trebui să fie efectuate și ce standarde există - poate a se referi la un alt important, dar nu prea cunoscut act juridic.
În plus, cu siguranță va fi refuzat in inlocuirea utilitatilor fara a fi nevoie. Chiar dacă durata de viață a unei anumite structuri a expirat, aceasta continuă să funcționeze perfect, utilitatile nu se vor schimba instalațiile de inginerie și componentele acestora până la începerea unei revizii majore, unde este alocată o linie separată de cheltuieli pentru acest articol.
Rezumând toate cele de mai sus, se poate concluziona ca reparatia actuala nu varuieste peretii si curata intrarile. Tot ce se referă la reparația curentă în bloc – acest O abordare complexă privind întreținerea unui bloc de locuințe, care surprinde toate spațiile comune disponibile ale casei.
Societatea de administrare sau HOA dumneavoastră nu pot asigura totul, la urma urmei, ei nu locuiesc în această casă, ci doar o servesc.
Prin urmare, dacă aveți o poziție civică activă și vă pasă de ceea ce se întâmplă cu casa dvs. - luați inițiativa și spuneți utilităților la ce trebuie să acorde atenție și la ce să înlocuiască. Doar în acest caz vei simți beneficiul reparației curente.
În chitanțele transmise proprietarilor trebuie să fie prezentă rândul „Întreținere și reparații curente”. Acesta este modul în care chiriașii plătesc pentru o parte semnificativă a muncii prestate în mod constant de organizația de management din MKD. În același timp, rămân multe întrebări despre ce este inclus în întreținerea și reparația, cum este controlată calitatea lucrărilor și cine stabilește tarifele. Articolul nostru este dedicat unui studiu detaliat al tuturor acestor puncte.
Un bloc de locuințe este un complex economic complex care include spații în diverse scopuri, inginerie Comunicare, echipamente și constructia unei cladiri. În timpul funcționării, toate acestea trebuie menținute în stare bună, inclusiv curățarea, monitorizarea uzurii și, dacă este necesar, refacerea. Lucrările incluse aici se numesc întreținerea și repararea MKD. Acestea sunt realizate pentru a asigura confortul și siguranța locuitorilor, precum și pentru a prelungi durata de viață a clădirii.
Descărcați fișierele din articol:
Forma actului de acceptare a serviciilor prestate și (sau) a lucrărilor efectuate pentru întreținerea și repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe Aprobat prin ordin al Ministerului Construcțiilor din Rusia din 26 octombrie 2015 nr. 761/pr „Cu privire la aprobarea formei actului de acceptare a serviciilor prestate și (sau) lucrărilor efectuate pentru întreținere și reparații curente proprietate comunăîntr-un bloc de apartamente"
Care este întreținerea și reparația curentă a spațiilor din MKD
Tezele generale privind întreținerea și întreținerea MKD sunt date în art. 154 ZhK RF. Conform acestui document cheie, acesta este numele listei de lucrări sezoniere și de altă natură efectuate pentru a menține funcționalitatea corespunzătoare și aspect MKD. Un antreprenor de întreținere a casei remediază erori și defecțiuni pentru a crea un proprietar conditii confortabileşedere.
Este vorba despre menținerea proprietății comune. Tot ceea ce se referă la apartamente și este considerat proprietate privată a proprietarilor spațiilor este întreținut în stare bună de către locuitorii înșiși. important act normativîn această materie este HG nr. 491 din 13 august 2006, prin care se aprobă Regulile de întreținere a proprietății MKD. În art. 10 din acest document indică faptul că proprietatea casei comune trebuie întreținută în conformitate cu cerințele legii. Există sancțiuni pentru încălcări. Organizația de conducere se obligă nu numai să monitorizeze starea proprietății comune, ci și să prevină deteriorarea acesteia.
Ce este inclus în întreținere și întreținere
În conformitate cu PP nr. 491, întreținerea și reparațiile curente sunt efectuate pentru ca MKD să îndeplinească următoarele cerințe:
- clădirea era sigură;
- a fost păstrată proprietatea cetățenilor și organizațiilor, precum și a municipalităților, a statului și a altor proprietari;
- acces în toate zonele comune și teren;
- au fost respectate drepturile și interesele proprietarilor de spații din casă și ale altor persoane;
- comunicațiile și echipamentele erau funcționale și gata să ofere rezidenților utilitățile necesare;
- clădirea arăta atractiv din exterior, iar arhitectura sa corespundea proiectului.
Proprietatea comună este adesea denumită active MKD. Să luăm în considerare mai detaliat ceea ce este inclus în întreținerea și repararea curentă a proprietății comune, adică în menținerea stării normale a activelor proprii ale proprietarilor de apartamente și spații nerezidenţiale.
- Proprietate comună pentru a urmări modul în care clădirea respectă cerințele reglementărilor. Astfel de inspecții sunt efectuate de persoane autorizate și proprietarii de apartamente.
- Se asigură iluminatul spațiilor de uz colectiv.
- Monitorizează modul în care sunt respectate standardele de temperatură și umiditate stabilite legal.
- Curățenia se menține în incinta pentru uz colectiv, precum și în teritoriul adiacent aparținând casei.
- Se iau măsurile necesare pentru colectarea și îndepărtarea deșeurilor solide. În special, acest lucru se aplică gunoiului acumulat de organizațiile care folosesc spații nerezidențiale în MKD (dacă există).
- Măsurile sunt aplicate.
- . Aceasta include îngrijirea spațiilor verzi existente pe teren, precum și a altor obiecte situate pe teritoriul adiacent.
- Se efectuează reparații curente, clădirea este pregătită pentru funcționare sezonieră, se elaborează măsuri de menținere a proprietății colective.
Este important de subliniat că toate lucrările de mai sus sunt efectuate numai în legătură cu proprietatea casei comune. Dacă nu vorbim de obiecte de uz colectiv (un apartament, spații nerezidențiale sau un teren în proprietate privată), atunci întreținere MKD nu se aplică pentru el. Aici toate lucrările de reparații, întreținere și amenajări sunt efectuate de proprietarii direcți.
Adesea, proprietarii de apartamente doresc să adauge măsuri suplimentare la lista stabilită de întreținere și reparații curente ale unui bloc de apartamente. Dorințele se pot referi la o varietate de puncte. Tot ceea ce se referă la asigurarea funcționării normale a MKD a fost inițial prevăzut în legislație, astfel încât diferite completări sunt de obicei asociate cu o creștere a confortului de viață:
- îngrijirea plantelor care sunt plantate la intrări;
- dărâma paturi de flori pe teritoriul MKD;
- revopsirea pereților nu din motive practice, ci din motive estetice și așa mai departe.
La companie de management există dreptul de a refuza efectuarea unei astfel de lucrări la cererea proprietarilor. Toate AM sunt angajate în întreținerea MKD strict conform acordului de management, în care este prescrisă lista activităților desfășurate de aceștia. În cazul în care lucrarea solicitată nu este inclusă în acest acord în prealabil, atunci executarea acestora nu este obligatorie. Refuzul de a organiza astfel de evenimente nu va fi considerat o încălcare.
Cu toate acestea, este, de asemenea, necesar să refuzați în mod justificat pentru a nu strica relațiile cu locuitorii casei deservite. Proprietarii spațiilor au posibilitatea de a organiza o întâlnire, cu ajutorul rezoluției căreia se va cere Cod penal să accepte obligații suplimentare. Desigur, aceasta implică o plată separată.
Dacă la OSS se acordă majoritatea voturilor în favoarea ideii de extindere a listei lucrărilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune a MKD, atunci acest lucru face posibilă încheierea unui acord suplimentar cu AM. Acesta prescrie noi termeni de serviciu și suma plății acestora. Adesea, astfel de clauze suplimentare sunt incluse în contractul de management la momentul semnării acestuia, dar uneori este necesar să se recurgă la metoda descrisă sub forma unor acorduri suplimentare.
Acest moment are și un dezavantaj - inițiatorii introducerii muncii suplimentare plătite sunt adesea chiar companiile de management. Scopul lor este să obțină profit suplimentar. Pentru aceasta, societatea de management poate oferi rezidenților diverse servicii: supraveghere video, concierge, pază etc. Pentru a evita acuzațiile de impunere de servicii, toate aceste activități și plata acestora se aprobă în adunarea generală. Revista „Management of MKD” a publicat un articol mare cu privire la modul în care societatea de administrare să colecteze fonduri suplimentare în plus față de ceea ce plătesc chiriașii pentru întreținerea standard a casei.
Cine controlează tarifele de întreținere și reparații
Atunci când se stabilesc tarifele pentru întreținerea proprietății comune și reparațiile curente, articolul 156 din Codul locuinței al Federației Ruse este fundamental. Acesta stabilește patru reguli cheie.
- Suma plății se stabilește în funcție de costurile necesare întreținerii și reparației casei.
- Dacă casa este administrată de o HOA, o cooperativă sau altă asociație, atunci tarifele sunt stabilite de această organizație pe baza unei decizii luate de proprietarii apartamentelor înșiși.
- Dacă locatarii nu au înregistrat asociații în MKD, atunci tarifele se stabilesc la adunarea generală anuală a casei în modul specificat la art. 45 LCD RF.
- Administrația municipală și autoritățile locale au dreptul de a stabili valoarea minimă a tarifelor. Acest lucru se face pe baza recomandărilor ministerului de resort. Valoarea limită a majorărilor tarifare este determinată la nivel guvernamental.
REGULI
MODIFICĂRI ÎN SUMA PLĂȚII DE ÎNTREȚINERE
ÎN CAZUL PREZĂRII SERVICIILOR ȘI A EXECUȚII LUCRĂRILOR DE MANAGEMENT,
DE CALITATE NEPRODUTĂ ŞI/SAU CU ÎNTRERUPERILE DEPĂŞITĂ
SETARE DURATA
1. Prezentele Reguli stabilesc motivele și procedura pentru modificarea sumei plății pentru întreținerea spațiilor rezidențiale în cazul prestării de servicii și al executării lucrărilor de gestionare, întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe ( în continuare, respectiv - servicii, lucrări, proprietate comună) calitate inadecvatăși (sau) cu pauze care depășesc durata stabilită (denumită în continuare modificarea cuantumului taxei).
2. Prezentele Reguli nu se aplică relațiilor care decurg în legătură cu plata cheltuielilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe (denumite în continuare proprietari de spații) care sunt membri ai unei asociații de proprietari. , locuințe, cooperative de construcție de locuințe sau alte cooperative de consum specializate .
3. În sensul prezentelor Reguli, serviciile și lucrările sunt considerate a fi prestate sau executate cu o calitate inadecvată dacă nu sunt conforme cu cerințele Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, Regulilor pentru furnizarea utilitati cetățeni, alte cerințe legale Federația Rusăși termenii contractelor specificate în paragraful 5 din prezentele Reguli.
4. În sensul prezentului Regulament, durata stabilită a întreruperilor în prestarea serviciilor și efectuarea muncii este durata maximă a întreruperilor în prestarea serviciilor și efectuarea lucrărilor, determinată în conformitate cu cerințele Regulamentului. pentru întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, Regulile pentru furnizarea de servicii publice cetățenilor și alte cerințe ale legislației Federației Ruse și termenii contractelor specificate în paragraful 5 din prezentele reguli.
5. Într-un acord privind administrarea unui bloc de locuințe, un acord privind întreținerea și repararea proprietății comune, încheiat cu un parteneriat de proprietari de locuințe, o cooperativă de locuințe, locuințe și construcții sau altă cooperativă de consum specializată, un acord cu persoane care prestează servicii. și (sau) efectuarea lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune în administrarea directă a unui bloc de locuințe, se poate stabili o durată mai scurtă a întreruperilor în prestarea serviciilor și efectuarea lucrărilor în comparație cu cerințele specificate în paragraful 4 din prezentele Reguli. , dacă aceasta nu duce la o scădere a calității întreținerii și reparațiilor proprietății comune.
6. În cazurile de prestare a serviciilor și efectuarea unor lucrări de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită, organele de conducere ale unei asociații de proprietari, a unei cooperative de locuințe, a unei cooperative de construcții de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate, a unei organizații de conducere, iar în cazul administrării directe a unui bloc de locuințe, persoanele care prestează servicii și (sau) execută lucrări (denumite în continuare persoane responsabile), sunt obligate să reducă cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale către proprietari. a localului în modul prevăzut de prezentul Regulament.
6(1). În cazul neîndeplinirii lucrărilor de dotare a unui bloc de locuințe cu un dispozitiv de contorizare colectiv (casă comună) până la termenul stabilit prin decizia proprietarilor spațiilor și, în același timp, inclusiv costurile de instalare a dispozitivului de contorizare în plata pentru întreținerea spațiilor de locuit, suma plății pentru întreținerea spațiilor de locuit acumulată proprietarilor spațiilor trebuie redusă cu suma determinată în conformitate cu paragraful 10 din prezentele Reguli.
(vezi textul din ediția anterioară)
În cazul în care cuantumul plății pentru întreținerea și repararea locuinței se reduce în acest caz, persoana responsabilă cu întreținerea blocului de locuințe nu este în drept să ceară de la proprietarii spațiului despăgubiri pentru cheltuielile efectiv suportate de acesta pentru instalarea unui dispozitiv de contorizare colectiv (casă comună) care nu sunt prevăzute ca parte a taxei de întreținere și reparație a spațiilor rezidențiale.
7. Proprietarii spațiilor au dreptul de a solicita modificarea cuantumului taxei către persoana responsabila, și chiriașii spațiilor rezidențiale ocupate în baza unui contract de închiriere socială sau a unui contract de închiriere de spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau municipal (denumit în continuare chiriaș) - proprietarului. Atunci când gestionează un bloc de locuințe de către o organizație de gestionare, chiriașii au dreptul de a solicita modificarea cuantumului taxei către organizația de gestionare relevantă.
8. O cerere de modificare a cuantumului taxei poate fi transmisă în scris sau formulată verbal în termen de 6 luni de la încălcarea relevantă și este supusă înregistrării obligatorii de către persoana căreia i se transmite.
9. Persoana căreia, în conformitate cu paragraful 7 al prezentului Regulament, o declarație a fost transmisă în scris sau făcută verbal, este obligată, în termen de 2 zile lucrătoare de la data primirii acesteia, să o trimită, respectiv, proprietarului sediului sau chiriașului o notificare cu privire la data primirii acestuia, număr de înregistrareși satisfacerea ulterioară sau refuzul de a o satisface, indicând motivele refuzului.
La cererea personală, o copie a cererii proprietarului spațiilor sau chiriașului spațiului rezidențial este marcată cu data primirii și numărul de înregistrare.
10. În cazurile specificate în paragraful 6 al prezentelor Reguli, cuantumul taxei pentru întreținerea spațiilor rezidențiale se reduce proporțional cu numărul de zile calendaristice complete de încălcare din costul serviciului sau lucrării relevante ca parte a taxa lunara pentru intretinerea spatiului de locuit. Cuantumul reducerii plății pentru întreținerea locuinței se determină după formula:
(vezi textul din ediția anterioară)
Unde:
Valoarea reducerii plății pentru întreținerea locuinței (ruble);
(vezi textul din ediția anterioară)
Costul serviciului sau al lucrării relevante ca parte a taxei lunare pentru întreținerea locuinței (ruble);
(vezi textul din ediția anterioară)
Numărul de zile calendaristice dintr-o lună;
Numărul de zile calendaristice complete în timpul cărora au fost prestate și (sau) efectuate servicii sau lucrări de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită.
11. La administrarea unui bloc de locuințe de către o organizație de gestionare, costul serviciilor sau lucrărilor individuale () incluse în lista serviciilor și lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune incluse în taxa de întreținere a spațiilor rezidențiale stabilite pentru chiriași. de către organul împuternicit al autonomiei locale se reflectă în devizul transmis organizației de conducere care administrează un bloc de locuințe în care se află spații rezidențiale ale fondului locativ de stat sau municipal, în termen de 10 zile lucrătoare de la stabilirea sumei plății pentru intretinerea spatiilor rezidentiale pentru chiriasi.
(vezi textul din ediția anterioară)
12. Pentru reducerea cuantumului taxei de întreținere a spațiilor rezidențiale stabilite pentru chiriași, organizația de gestionare folosește informațiile privind costul serviciilor sau lucrărilor individuale () cuprinse în devizul transmis de administrația locală autorizată în conformitate cu