Работы подготовительного периода в строительстве необходимо выполнить на территории, которую отвели под строительную площадку, чтобы создать требуемые условия для производства технологических процессов основного периода строительства.

Перечень подготовительных работ будет зависеть от местонахождения стройплощадки – в городской черте застройки или это работы вне населенного пункта. Поэтому на начальном стадии подготовительные работы несколько отличаются:

Если участок отведен в городской черте:

• Работы подготовительного периода в строительстве следует начать с регистрации зеленых насаждений. Если они попадают в зону строительства будущего объекта, то необходимо оформить разрешение на их снос.
• Далее приступают к работам по демонтажу строений, вскрытию дорожного покрытия там, где по проекту будут строиться подземные сооружения или прокладываться коммуникации (сначала по временной схеме для нужд строительства).

Участок отведен в условиях естественной природной среды:

• Зеленые насаждения, оказавшиеся в зоне застройки и не подлежащие пересадке, спиливают, выкорчевывают или срезают.
• Деревья, которые не мешают строительству, но попадают по проекту производства работ в зону работы механизмов и машин, нумеруют, а стволы их ограждают тесовыми коробами.

Подготовительные работы

• Геодезические работы на территории строительства подразумевают — устройство реперов, установку разбивочных знаков, обносок. Положение будущего строения на местности до начала всех работ по строительству фиксируется по геодезическим планам зоны строительства. В застроенных районах города объект привязывается к красным линиям, если это незастроенные районы – к городской полигонометрической сети, а в неосвоенных районах – к государственной триангуляционной сети. Геодезической службой города производятся работы по выносу опорных осей здания (сооружения) в натуру и указывается репер (или несколько). Это практически осуществляется забивкой металлических штырей на пересечении осей здания, сооружения. После этого геодезическая разбивка передается заказчиком строительной фирме. Работы по разбивке или привязке осей и вертикальных отметок выполняют для правильной ориентации объекта на местности.
• Прежде чем приступить к выполнению земляных работ, необходимо выполнить обноску , чтобы зафиксировать геодезические отметки, так как при устройстве котлована, вынесенные оси в натуру будут нарушены. Обноску делают деревянной или металлической. На расстоянии не менее метра по периметру запроектированного котлована устанавливаются деревянные или металлические стойки. Крепление горизонтальных элементов производится в обязательном порядке к стойкам. Эти горизонтальные элементы выполняются из доски (толщиной 40мм), а металлические – из уголка. Разбивочные оси наносятся на деревянной обноске гвоздями, к которым впоследствии, после выемки котлована, крепится проволока, которая обозначает оси здания. Маркировка их производится масляной краской. Если местность с уступами, то и обноску выполняют уступами.
• Расчистка стройплощадки – это работы подготовительного периода в строительстве. К ним относятся – работы по корчевке деревьев, вырубке кустарников, сносу существующих строений на площадке. Работы по корчевке производят специальной техникой, слой растительности (дерн) снимают грейдерами, бульдозерами. При наличии на территории каменных строений, работы по их сносу делают при помощи имеющейся специальной техники, а бульдозерами и экскаваторами убирают обломки.
• Отвод грунтовых и поверхностных вод со стройплощадки. Для этого во время подготовительного периода создают площадки с водоотводными канавками, предназначенными для отвода вод в более низкие по рельефу зоны. При этом соблюдают уклон 0,2 % и более, чтобы избежать засорения и заиливания их. Можно прибегнуть к устройству закрытых дренажных систем – это заполненные гравием, песком или щебнем траншеи, внизу которых смонтирована перфорированная труба, лоток, куда дренирует вода с прилегающей к дренажной траншее территории. Сверху траншея прикрывается грунтом. Такие дренажные системы устраиваются ниже отметки промерзания грунтов в данной местности, и выполняются с продольным уклоном 0,5% и более.
• Работы по планировке поверхности площадок (складских и монтажных). Необходимо в период подготовительного периода выполнить работы по устройству и планировке площадок для складирования материалов и монтажную площадку, где непосредственно ведутся строительные работы. Их поверхность планируют учитывая отвод поверхностных вод, то есть с уклоном.

Кроме всего перечисленного, необходимо выполнить работы по временному ограждению стройплощадки забором, если она расположена в населенных пунктах или на территории действующего предприятия. Если строительство ведется за пределами городской черты, то достаточным будет ограждение стройплощадки проволокой.

Далее инженерно – техническое обеспечение стройплощадки, устройство проездов и бытовых помещений, прочие вопросы из этой категории следует выполнять согласно проекту производства работ (ППР), проекту организации строительства (ПОС). И еще хочу добавить, что до начала работ подготовительного периода необходимо получить разрешение на производство работ, которое выдают органы Государственного архитектурно — строительного контроля (ГАСК).

Подготовительные работы на строительном объекте ​

Линейные измерения 1/2000…1/50 000;

Высотное обоснование (отметки) 2…5мм.

Основа выполняется плановая и высотная в абсолютных единицах измерений. При необходимости вводится условная система координат и высот. Знаки геодезической разбивочной основы наносятся на стройгенплан.

Для подрядчика геодезическая основа сдаётся заказчиком не менее чем за 10 дней до начала строительства. Подрядчику передаются:

Пункты строительной сетки, красных линий, триангуляции, теодолитных и нивелирных ходов в виде каталогов или ведомостей;
-оси, определяющие положение и габариты зданий в плане, закреплённые створными знаками (не менее 4-х на ось), для линейных осей не реже, чем через 500м;

Реперы – не менее 2-ху каждого здания или сооружения, или через 500м вдоль осей линейных сооружений.

Положение знаков должно проверятся не реже двух раз в год.

В состав работ по расчистке территории строительной площадки включаются:

Расчистка площадки от ненужных деревьев, кустарника, раскорчёвка пней;

Снятие плодородного слоя почвы;

Снос или разборка ненужных строений;

Отсоединение и перенос инженерных сетей, попадающих в пятно застройки;

Предварительная вертикальная планировка площадки.

Расчистка территории от ненужных деревьев производится в соответствии с проектом, на основании лесорубочного билета, выдаваемого органами природопользования и охраны окружающей среды. Валка деревьев осуществляется вручную электрическими или механическими пилами или механизированным способом при помощи тракторов с треле- вочно-корчевальнымилебёдками, бульдозеров с высоко поднятыми отвалами. При необходимости, кусторезом предварительно срезается кустарник и подлесок. Кусторез имеет раму с отвалами и ножи, которые срезают стволы диаметром не более 20см на уровне земли. Оставшиеся после валки деревьев пни выкорчёвываются корчевателями, бульдозерами или тракторами с лебёдками. Если корневая система очень развита, то корни разрушаются взрывами небольшой мощности.

Законодательство требует бережного отношения к природе, поэтому ценные деревья и кустарники, мешающие производству работ, выкапывают и переносят в новое место (по проекту).

Со строительной площадки должны быть убраны валуны. Мелкие валуны, если помещаются в ковш, загружаются в транспортные средства экскаватором, более крупные перемещаются бульдозерами за пределы зоны работ. Валуны могут быть раздроблены на месте взрывным способом с помощью накладных или шпуровых зарядов.

Плодородный слой почвы (толщина 20…50см) подлежит снятию и последующему использованию при рекультивации земель строительной площадки. Грунт срезается бульдозерами или автогрейдерами и перемещается в специально выделенное под складирование место. В случае наличия загрязнения и невозможности проведения биологической и химической очистки (городская застройка или реконструкция промышленных предприятий) грунт утилизируется. При работе с плодородным слоем следует предохранять его от смешивания с нижележащим слоем, загрязнения, размыва и выветривания. Зимой снимать плодородный слой не рекомендуется.

Снос зданий и сооружений, попадающих в зону застройки, выполняется путём обрушения или членением на части с последующей разборкой. Каркасные деревянные и металлические строения разбирают, отбраковывая элементы для вторичного использования. Сборные железобетонные объекты разбирают по схеме сноса, обратной схеме монтажа. При разборке каждый элемент должен освобождаться от связей, предварительно раскрепляться и занимать устойчивое положение. Сборные элементы, не поддающиеся демонтажу, расчленяются, как монолитные.

Монолитные железобетонные и металлические строения разбирают по специально разработанной схеме сноса, обеспечивающей устойчивость строения. Членение на блоки разборки начинают со вскрытия арматуры, блок закрепляют, после чего режут арматуру и обламывают блок. Металлические элементы срезают после раскрепления. Наибольшая масса блока разборки или металлического элемента не должна превышать половины грузоподъёмности крана при наибольшем вылете стрелы.

Снос зданий и сооружений, в том числе каменных, осуществляют обрушением экскаваторами с различным навесным оборудованием – шар-молотами,клин-бабами,отбой-
ными молотками, обратной лопатой, гидравлическими ножницами. Вертикальные части строений для предотвращения разброса обломков по площади обрушают внутрь пятна застройки. Обломки сдвигают в сторону бульдозерами или загружают в транспортные средства.

Отсоединение и перенос с площадки существующих инженерных сетей является важным элементом подготовки строительной площадки. На подготавливаемой строительной площадке могут быть расположены не только локальные, но и магистральные сети электроснабжения, водопровода, канализации, газопровода, теплосети, связи. В этих случаях до начала строительства все сети должны быть вынесены с пятна застройки и проложены за пределами площадки, чтобы обеспечить их бесперебойное функционирование.

После выполнения ранее рассмотренных работ осуществляется предварительная вертикальная планировка. Особенно важно выполнить эту работу при строительстве на пересечённой местности, при неблагоприятных грунтовых условиях и развитой сети транспортных коммуникаций.

Водоотвод и водопонижение. ​

Скажите пожалуйста, подготовительные работы: устройство забора и проведение электричества на площадку тоже квалифицируются как строительные работы?Я читала, шла речь, разрешить проводить подготовительные работы без разрешения на строительство. Или это только в планах?Спасибо!

Пока эти положения в Градостроительные кодекс РФ не были внесены.

Порядок проведения необходимых работ, которые как необходимые подготовительные действия предшествуют самому строительству установлен главой 6 ГрК РФ (документация, проектирование и т.д.). Среди названных положений возможность осуществления на участке каких-либо действий прямо не предусмотрено.

Однако, в законодательстве существует прямые нормы относительно возможности проведения подготовительных работ и их перечень. Но действуют они только во исполнение Закона от 29.12.2014 № 473-Ф «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации».

Так, приказом Минвостокразвития России от 03.03.2015 № 25 «Об утверждении перечня видов подготовительных работ, выполнение которых допускается до получения разрешения на строительство объектов, необходимых для размещения объектов инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития» по исполнение требований Закона от 29.12.2014 № 473-Ф утвержден перечень подготовительных работ.

К сожалению, утверждать то, что его можно использовать на всей территории России, нельзя.

Поэтому Вам достаточно обратиться в региональное представительство Минстроя и архитектуры по своему региону, которое может отдельно устанавливать положения по подготовительным работам на участке до получения разрешения на строительство.

Важно обратить Ваше внимание на то, что ведение строительства в нарушение ст. 51 ГрК РФ до получения соответствующего разрешения не указано в Налоговом кодексе в качестве основания для отказа в возмещении НДС. Ответственность за строительство без соответствующей разрешительной документации предусмотрена нормами КоАП РФ. Отсутствие у общества названных документов не опровергало того, что оно осуществляло строительство, конечным результатом которого являлась реализация товаров (работ, услуг), облагаемых НДС (Постановление ФАС ЗСО от 18.06.2012 N А45-14863/2011). Значит формирование стоимости и возмещение НДС по стройке без разрешения правомерно в период без разрешения.

Обоснование

Из Приказа Минвостокразвития России от 03.03.2015 № 25 «Об утверждении перечня видов подготовительных работ, выполнение которых допускается до получения разрешения на строительство объектов, необходимых для размещения объектов инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития»

ПЕРЕЧЕНЬ

ВИДОВ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ, ВЫПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ

ДОПУСКАЕТСЯ ДО ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

ОБЪЕКТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ

ИНФРАСТРУКТУРЫ ТЕРРИТОРИИ ОПЕРЕЖАЮЩЕГО

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

1. Геодезические разбивочные работы для строительства.

2. Выполнение комплекса мероприятий по охране труда и безопасному проведению работ.

3. Разбивка в натуре основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками.

4. Размещение и строительство временных зданий и сооружений производственного, складского, бытового и общественного назначения, временных источников и сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, связи, временных очистных сооружений, объектов освещения, средств сигнализации.

5. Освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ, в том числе:

а) расчистка территории, включая освобождение участков от деревьев и кустарников;

б) перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, попадающих в зону строительства.

6. Осушение территории строительной площадки, понижение уровня грунтовых вод, проведение на территории строительной площадки других мероприятий, связанных с прекращением или изменением условий водопользования, а также с защитой окружающей среды и ликвидацией неблагоприятных условий строительства.

7. Устройство водоотведения (дренажи и водоотливы) на строительной площадке.

8. Устройство берегоукрепления.

9. Устройство крановых путей.

10. Устройство ограждения строительной площадки, организация контрольно-пропускного режима.

11. Обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем.

12. Устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования.

13. Инженерная подготовка территории размещения объектов инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития, включая объекты транспортной, энергетической, коммунальной, инженерной, социальной, инновационной и иных инфраструктур, расположенных на территории опережающего социально-экономического развития, а также указанных объектов инфраструктур, расположенных вне такой территории, но обеспечивающих ее функционирование, в том числе строительство:

а) подъездных путей и временных дорог;

б) временных причалов;

в) линий электропередачи с трансформаторными подстанциями (до 1000 В);

г) сетей водоснабжения и водозаборных сооружений;

д) сетей газоснабжения и газораспределительных сооружений;

е) канализационных коллекторов с очистными сооружениями;

ж) жилых поселков для строителей;

з) сооружений производственно-вспомогательного назначения;

и) сооружений и устройств связи для управления строительством;

к) набережных и причальных сооружений.

14. Разведочное бурение и исследование грунта.

15. Производство земельных работ, а именно:

а) снятие и хранение плодородного слоя почвы (при наличии экологической экспертизы);

б) разработка грунта;

в) уплотнение и укрепление грунта;

г) вертикальная планировка участка;

д) перемещение грунта;

е) устройство насыпей.

16. Устройство шпунтового ограждения.

17. Устройство подпорных стен.

18. Ландшафтные работы.

19. Устройство вспомогательных конструкций и приспособлений.

Закон Ленинградской области от 18.05.2012 №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».

Закон Московской области от 10.10.2014 №124/2014-ОЗ «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области».

Осуществление строительства без соответствующего разрешения (если оно требуется) признается самовольным и наказывается штрафом , а также может быть предметом специального требования по ст. 222 ГК РФ - о сносе самовольной постройки. В этой связи крайне интересен вопрос, какие работы можно выполнять на участке до получения разрешения на строительство.

Ст. 9.5 КоАП РФ.

Многие застройщики приступают к выполнению подготовительных работ на участке до получения разрешения на строительство. При этом четкого понимания, что может входить в подготовительные работы, а что является уже непосредственно строительством, у участников строительного рынка и чиновников нет.

Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 №624.

Одно из определений подготовительных работ содержится в п. 2 раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства . К ним относятся:

1. разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей;
2. строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений;
3. устройство рельсовых подкрановых путей и фундаментов (опоры) стационарных кранов;
4. установка и демонтаж инвентарных наружных и внутренних лесов, технологических мусоропроводов.

Однако судебная практика исходит из того, что данные подготовительные работы относятся к строительству, и при их выполнении у застройщика уже должно быть на руках разрешение на строительство .

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2014 №Ф05-6882/2014 по делу №А41-7448/14; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2015 №Ф01-761/2015 по делу №А31-8575/2014.

В то же время понятие «подготовительные работы» содержится и в п. 3.3 СНиП «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002» . Согласно указанной норме, до начала строительства объекта генподрядная организация должна выполнить подготовительные работы по организации стройплощадки, необходимые для обеспечения безопасности строительства, включая:

Постановление Госстроя России от 17.09.2002 №123.

1. устройство ограждения территории стройплощадки при строительстве объекта в населенном пункте или на территории организации;
2. освобождение строительной площадки для строительства объекта (расчистка территории, снос строений), планировка территории, водоотвод (при необходимости понижение уровня грунтовых вод) и перекладка коммуникаций;
3. устройство временных автомобильных дорог, прокладка сетей временного электроснабжения, освещения, водопровода;
4. завоз и размещение на территории стройплощадки или за ее пределами инвентарных санитарно-бытовых, производственных и административных зданий и сооружений;
5. устройство крановых путей, мест складирования материалов и конструкций.

К данному перечню суды относятся более гуманно. Так, например, ФАС Волго-Вятского округа, сославшись на указанный выше перечень, пришел к выводу, что работы по ограждению площадки забором и установке строительного вагончика не подпадают под понятие «строительство», и для их проведения получения разрешения на строительство не требуется .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2009 по делу №А82-3683/2009-39.

Необходимо отметить, что применение судами указанного выше перечня могло быть обусловлено тем, что он являлся обязательным в силу включения в Перечень обязательных стандартов . Между тем с 1 июля 2015 года действует новый Перечень обязательных стандартов, в котором указанный СНиП уже отсутствует.

Однако ряд судов по-прежнему применяет указанный перечень при разрешении споров о том, требовалось ли разрешение на строительство при выполнении тех или иных работ . Но назвать такую практику системной не представляется возможным.

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 №1047-р.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2016 №Ф09-9140/16 по делу №А50-474/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2016 №Ф08-7707/2016 по делу №А32-13297/2016.

Вероятно, подготовительные работы, указанные в Перечне, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, суды относят к строительным работам, так как они находятся в разделе III, который называется «Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту». В то же время работы, перечисленные в СНиП 12-04-2002, таковыми не признают, поскольку, исходя из формулировки соответствующего пункта, генподрядчик должен их выполнить до начала строительства для обеспечения безопасности строительства.

К сожалению, некоторые виды работ (например, демонтаж строений, организация временных дорог) содержатся в обоих списках, и это все запутывает.

Министерство регионального развития РФ предпринимало попытки упорядочить подготовительные работы путем принятия приказа «Об утверждении перечня подготовительных работ для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство» . По сути, проектом данного приказа предлагалось закрепить необязательность получения разрешения на строительство при выполнении работ, указанных в качестве подготовительных в Перечне, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624. Однако данная инициатива встретила протест со стороны Всемирного фонда природы и общественного движения «Архнадзор» и в итоге так и осталась только проектом.

В 2015 году Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект поправок в Градостроительный кодекс, разрешающих застройщикам проводить подготовительные работы до получения разрешения на строительство. Но на данный момент указанные поправки так и не приняты.

Утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 №1521.

С учетом вышеизложенного необходимо констатировать, что общефедеральная устоявшаяся практика по вопросу возможности осуществления подготовительных работ без получения разрешения на строительство в настоящее время отсутствует, и застройщик каждый раз рискует, приступая к выполнению подготовительных работ до получения разрешения на строительство, если на уровне региона не принято каких-либо специальных актов, регулирующих этот вопрос.

Отдельно стоит проанализировать порядок проведения работ по сносу объектов недвижимости.

Законодательство не дает четкий ответ на вопрос о необходимости получения разрешения на строительство для выполнения такого вида работ, как снос. Как было продемонстрировано выше, демонтаж расположенных на участках строений (снос) может быть отнесен как к подготовительным работам, осуществляемым до начала строительства, так и к работам, которые суды склонны расценивать как один из первых этапов строительства.

В ГрК РФ «строительство» - это деятельность по созданию зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства) является одним из разделов проектной документации согласно пп. 7 п. 12 ст. 48 ГрК РФ. Данная часть проектной документации прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство (пп. «ж» п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Из данных норм очевидно, что в терминологии ГрК РФ снос здания с целью построить на его месте новое здание является этапом строительства , и уже на этом этапе застройщику требуется разрешение на строительство.

Между тем ГрК РФ не регулирует снос строения с целью, не связанной с новым строительством.

Полагаем, что вопрос о необходимости получения разрешения на строительство на момент сноса строения на участке должен решаться с учетом подготовленной проектной документации. Если демонтаж строения, согласно такой документации, является первым этапом строительства, то при его выполнении следует уже иметь на руках разрешение на строительство. Если же проектная документация составлялась из расчета, что к моменту начала строительных работ участок уже будет освобожден от строений, застройщик может сначала выполнить демонтаж строений на участке (без получения разрешения на строительство), а уже потом получить соответствующее разрешение и приступить к возведению нового здания в соответствии с проектом.

Несмотря на то, что снос зачастую может быть более опасен с точки зрения безопасности лиц, чем отдельные строительные работы, полагаем, что отсутствие необходимости получения разрешения на строительство обусловлено кратковременностью данного действия. Застройщик, который осуществляет демонтаж, в любом случае обязан соблюдать все технические нормы, регулирующие данную деятельность. Экспертиза проектной документации и получение разрешения на строительство для возведения новых объектов или реконструкции необходимы в силу того, что возникший объект будет существовать в среде обитания человека годы или десятилетия, и публичная власть должна каким-либо образом обеспечить безопасность не только на период непосредственного проведения работ, но и на период существования объекта.

1.2.2. Реконструкция

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция - это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ), и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.

ГрК РФ не предусматривает отдельной разрешительной документации для реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик при реконструкции, так же как и при строительстве, получает разрешение на строительство, а по окончании реконструкции - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Именно эти документы будут указаны в качестве правоустанавливающих в ЕГРН.

Между тем ранее отдельные изменения характеристик объекта регистрирующий орган не считал реконструкцией и просто вносил запись об изменениях. К таким изменениям, например, относились изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта . С 1 января 2017 года вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости и порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, и данные документы не предусматривают напрямую перечень случаев, в которых изменение характеристик объекта не является реконструкцией.

П. 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Реконструированная постройка, так же как и вновь возведенная, может оказаться самовольной постройкой, если застройщиком не будут получены необходимые согласования и соблюдены обязательные строительные и градостроительные нормы. При этом основным способом устранения нарушения будет являться приведение самовольной постройки в изначальное состояние (до самовольной реконструкции). Суд обяжет лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ .

Принципиально важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта или от перепланировки, поскольку такие работы, в отличие от реконструкции, не требуют получения разрешения на строительство в рамках ГрК РФ.

Утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943.

Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки. Между тем установить, что под этим понимает законодатель, не так просто. Для того чтобы понять этот критерий, придется обратиться к правоприменительной практике:

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством».

Письмо Минрегиона РФ от 22.02.2012 №3706-ДШ/08.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2015 №Ф09-2976/15 по делу №А50-14365/2014.

Письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2011 №18-5796/11.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 №11-КГ15-9.

Эти и многие другие примеры судебной и правоприменительной практики подтверждают вывод о нечеткости границы между реконструкцией и другими работами в отношении объектов капитального строительства. В случае возникновения сомнений относительно характера предстоящих работ можно порекомендовать застройщику обратиться в соответствующий государственный (муниципальный) орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Если застройщику повезет, то он получит ответ от государственного органа, что для проведения работ, указанных в заявлении, разрешение на строительство не требуется. Данный ответ поможет застройщику в суде, если надзорный орган впоследствии изменит свой подход и попытается привлечь его к ответственности. Однако уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство и по строго формальным основаниям - отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации. В таком случае застройщику остается надеяться только на правоприменительную и судебную практику, в которой фигурировал тот вид работ, который застройщик собирается осуществлять. Но анализ такой практики в любом случае не даст однозначной гарантии аналогичного подхода уполномоченного органа и суда в конкретной ситуации.

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о разграничении работ по реконструкции и нового строительства со сносом старого здания. Несмотря на то, что по своему характеру оба названных вида работ требуют получения разрешения на строительство, встречаются на практике ситуации, когда разграничение таких понятий может играть существенную роль для застройщика. Так, недопустимость нового строительства (а соответственно, и сноса как его этапа) в границах территории объекта культурного наследия установлена пп. 1 п. 1 ст. 5.1 закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - закон № 73-ФЗ). Между тем, исходя из формулировок данной нормы, реконструкция объектов капитального строительства (которые не являются ОКН) без увеличения объемно-пространственных характеристик в границах данной территории допускается.

Как и в случаях, описанных выше, между новым строительством и сносом как его первым этапом и реконструкцией, при которой будет оставлена незначительная часть капитальных конструкций прежнего здания, не всегда можно провести четкую границу. По нашему мнению, в рамках реконструкции должна быть оставлена как минимум одна несущая конструкция. Если же будут оставлены только отдельные элементы такой конструкции, ее функциональное назначение будет утеряно, и, скорее всего, подобные работы следует оценивать как снос и новое строительство. Между тем в судебной или правоприменительной практике сложившегося подхода нет.

1.2.3. Капитальный ремонт

Понятие «капитального ремонта» содержится все в той же ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 14.2 данной статьи,

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В отличие от строительства или реконструкции в результате проведения работ по капитальному ремонту не возникает новая вещь. Кроме того, проведение капитального ремонта с 2011 года не требует прохождения экспертизы проектной документации (п. 3 ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ) и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового объекта.

Указанные отличия подталкивают застройщиков к расширительному толкованию понятия «капитальный ремонт» и попыткам произвести в рамках этой процедуры реконструкцию объекта капитального строительства. Рассмотрим подробнее, какие работы можно выполнять в рамках капитального ремонта.

Из текущего определения капитального ремонта можно выделить следующие виды работ, входящие в это понятие:

• замена и (или) восстановление не являющихся несущими конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (т.е. в отношении несущих конструкций речь идет только об их «элементах»);
• замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов.

Таким образом, определение капитального ремонта не предполагает создание новых видов конструкций (изменение планировки) либо систем и сетей инженерно-технического обеспечения, т.е. для отнесения работ к капитальному ремонту одним из признаков является существование самой конструкции или систем и сетей инженерно-технического обеспечения на момент начала работ (т.е. при отсутствии системы вентиляции в здании ее создание не относится к капитальному ремонту).

Помимо определений, данных в ГрК РФ, для разграничения реконструкции и капитального ремонта суды зачастую руководствуются Ведомственными строительными нормами Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312’ . В силу п. 1.2 указанного Положения оно является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.

В соответствии с п. 5.1 данного документа капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 №Ф06-2387/2015 по делу №А12-9157/2015.

Особое внимание стоит обратить на формулировку «оснащение недостающими видами инженерного оборудования». Исходя из определения, данного ГрК РФ, в отношении инженерных сетей в рамках капитального ремонта допустимо производить только замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов. То есть, в отличие от Ведомственных строительных нормативов, ГрК РФ исходит из того, что новые инженерные сети и системы в рамках капитального ремонта появиться не могут. В то же время ГрК РФ не относит работы по устройству новых инженерных сетей и к реконструкции.

Таким образом, если застройщик осуществляет прокладку новой инженерной сети в объекте капитального строительства, не затрагивая при этом несущих конструкций, такие работы можно было бы назвать переоборудованием, однако в законодательстве такой термин применяется только в отношении жилых помещений. В любом случае такие работы не требуют получения разрешения на строительство.

Для сравнения капитального ремонта с реконструкцией можно также обратиться к п. 5.3 указанных выше строительных норм. Так, при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Необходимо отметить, что суды понимают под капитальным ремонтом не только непосредственно ремонт, но и работы, которые изменили объект в части, не касающейся его параметров как объекта капитального строительства.

Так, со ссылкой на определение капитального ремонта ФАС СЗО отказался признавать самовольной реконструкцией работы, в результате проведения которых часть подземной парковки стала пригодной для использования под торгово-развлекательную зону .

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2013 по делу №А21-860/2013.

1.2.4. Переустройство и перепланировка

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, а переустройство жилого помещения - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок действий заинтересованных лиц, а также основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены ст. 26 ЖК РФ.

Работы, которые могут включать в себя указанные понятия, перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых помещений (к которому согласно п. 1.7 указанных Правил относится и переустройство) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Аналогичный перечень содержится в п. 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России. В силу п. 1.3 данного пособия, его применение не является обязательным, однако в судебных актах нередко можно встретить на него ссылку .

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.03.2014 по делу №А81-889/2013.

Несмотря на то что эти перечни не содержат прямого указания на их характер, полагаем, что системное толкование законодательства и анализ судебной практики позволяют относить к этим видам и другие работы, соответствующие понятиям, данным в ст. 25 ЖК РФ, т.е. перечень носит открытый характер.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» в федеральном законодательстве применяются только к жилым помещениям. Однако на практике, когда в отношении нежилых помещений необходимо провести работы, которые не входят в понятие капитального ремонта и не изменяют параметры объекта капитального строительства, застройщики оформляют такие работы как перепланировку (переоборудование). Региональные власти идут им навстречу, принимая нормативные акты, так или иначе легализующие эту процедуру. Так, к полномочиям Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга относится осуществление методического руководства по вопросам переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, по вопросам оценки пригодности жилых помещений для проживания . В соответствии с Положением о районной межведомственной комиссии, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, к полномочиям данного органа относится согласование проектов на перепланировку нежилых помещений без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, а также приемка в эксплуатацию таких помещений после перепланировки.

При этом отсутствует указание, что такие процедуры выполняются только в отношении помещений в жилых домах. Подобные нормативные акты имеются и в Москве .

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 №175 «О Жилищном комитете».

Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.

Судебная практика единообразна в вопросе распространения ст.ст. 25-26 ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах . Вопрос о применении данных статей к нежилым зданиям остается открытым и во многом зависит от правоприменительной практики в регионах.

В то же время отдельные государственные органы при толковании норм ГрК РФ и ЖК РФ приходят к выводу, что реконструкция и перепланировка соотносятся как общее и частное. Так, Минэкономразвития РФ дало пояснение, согласно которому кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части. Но на данный момент такая позиция не получила широкого распространения.

П. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №4.

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Исходя из данной нормы, работы, которые не затрагивают характеристики объекта капитального строительства, могут выполняться без получения разрешения на строительство или каких-либо иных согласований.

На практике также можно столкнуться с такими работами, как модернизация, перевооружение, техническое обслуживание. Как было показано выше, отнесение работ даже к группам, которые имеют определение на федеральном уровне, зачастую составляет сложность. Поэтому рекомендуем застройщикам придерживаться исследованных выше понятий при проектировании и строительстве, а при необходимости использования другой терминологии обязательно пояснять, какие конкретно работы будут выполняться с использованием формулировок законов и технических регламентов.

1.2.5. Работы по сохранению объектов культурного наследия

Данная группа работ сформирована не в силу однородности входящих в нее видов работ, а в силу их выполнения в отношении особых зданий, сооружений - объектов культурного наследия. Поэтому работы по сохранению не представляется возможным напрямую соотносить с «обычными» работами, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ.

К таким работам относятся консервация, ремонт, реставрация и приспособление для современного использования. Подробнее обо всех видах этих работ будет рассказано позднее в соответствующем разделе.

Работы, которые допускается выполнять в отношении объектов культурного наследия, подробно рассмотрены далее.

На основании проведенного исследования можно сказать, что четких границ, разделяющих виды работ по группам, в законодательстве на данный момент нет. Выполнение каждого хоть немного отличного от обычного вида работ требует от застройщика анализа правоприменительной и судебной практики, уточнения мнения надзорного органа, консультаций со строительными специалистами и юристами. В противном случае застройщик рискует получить судебное решение о признании постройки самовольной.

Дальнейшее реформирование законодательства потребует уточнения определений как на уровне ГрК РФ, так и на уровне технических регламентов. Четкость и однозначность формулировок в данной сфере являются необходимым условием для снижения рисков признания работ самовольными.

Таблица 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРОЦЕДУР В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Работы по подготовке строй площадки, связанные с подготовкой и благоустройством территории под будущее строительство. По закону, работники начинают процесс работ только после получения однозначно утвержденного разрешения на проведение строительства.

Подготовительные работы проводятся в два этапа.

Первый этап включает состав геодезических работ:

• геодезические работы на участке по демаркации объектов на территории,
• выполнение нивелирования местности.

Второй этап подготовки включает в себя:

• благоустройство территории строительства наряду со строительством временных объектов,
• осуществление присоединения к сетям технической инфраструктуры для нужд строительства.

За проведение подготовительных работ несет ответственность руководитель строительства, он должен позаботиться о информационном табло с информацией и объявлением по отношению к безопасности и охраны здоровья.

Организация строительных работ требует выполнение определенных в законе «строительного права»- правил благоустройства территории. Помимо закона, необходимо учитывать нормативные требования по охране труда и положение об безопасности и гигиене труда при выполнении строительных работ. Площадь строительства требует:

• ограждения и обозначения опасных зон;
• выполнение путей, выходов и проходов для пешеходов;
• подвода электроэнергии и воды;
• устройства помещений, санитарно-гигиенических и социальных;
• обеспечения освещения естественного и искусственного;
• обеспечения надлежащей вентиляции;
• обеспечить телефонной связью;
• устройство свалок строительных материалов и изделий.

Когда можно провести подготовительные работы?

Строительные законы указывают, что подготовительные работы могут быть выполнены только на территории охватываемой разрешением на строительство, а прокладка ограждения территории должна выполняться в соответствии с утвержденным в разрешении- строительному проекту.

Все это, а также факт что начало строительства происходит именно с момента принятия подготовительных работ на территории строительства означает, что подготовительные работы можно начинать после получения разрешения на строительство. Перед входом на строительную площадку необходимо также информировать компетентный орган строительного надзора о сроках начала строительства.

Уведомление о начале строительных работ необходимо подать в строительном надзоре, по крайней мере за 7 дней до намеченного срока. Но в связи с тем, что строительные работы можно начать только на основании окончательного решения о разрешении на строительство, указанный в уведомлении срок должен быть днем, когда решение уже окончательное (разрешение на строительство вступает в силу через 14 дней).

Подготовительные работы, и срок действия разрешения на строительство

Следует иметь в виду, что разрешение на строительство не является бессрочным решением. Строительные работы необходимо начать в течение 3 лет с момента принятия решения. Если по разным причинам (чаще всего финансовым) строительство дома не началось в намеченное время, стоит провести только подготовительные работы, которые, как было сказано выше — в свете норм начинают процесс строительства. Благодаря этому, разрешение на строительство не потеряет важности, т.е. юридической силы.