Любая действующая ЖКХ или ТСЖ, которые обслуживают многоквартирный дом, на начальном этапе становления отношений с жильцами – собственниками помещений заключают договор .
Именно он является первоначальным источником права для подобных взаимоотношений.
Если договор составлялся в соответствии со всеми правилами и требованиями жилищных инспекций, то значительное место в нем отведено перечню обязанностей обслуживающей организации .
Так, там должен упоминаться текущий ремонт : что туда входит, объем и план работ.
Кроме того, Жилищный кодекс также закрепляет наличие такого вида ремонта, как текущий. перечисляет, за какие виды работ по многоквартирному дому должны отчисляться выплаты гражданами и среди них – текущий ремонт жилого помещения: что входит в него.
Те, кто хочет в точности знать, что включает в себя текущий ремонт многоквартирного дома, как часто они должны проводиться и какие существует нормы — может обратиться к еще одному важному, но не слишком известному нормативно-правовому акту .
Кроме того, наверняка будет отказано в замене инженерных коммуникаций без имеющейся на то необходимости . Даже если вышел срок эксплуатации того или иного сооружения, но оно продолжает отменно функционировать, коммунальщики не будут менять инженерные установки и их комплектующие до момента наступления проведения капитального ремонта, где под данный пункт выделена отдельная строка трат.
Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что текущий ремонт – это не побелка стен и уборка в подъездах. Все что относится к текущему ремонту в многоквартирном доме – это комплексный подход к вопросу содержания многоквартирного дома , который захватывает все имеющиеся общедомовые помещения.
Управляющая компания или ваше ТСЖ не может предусмотреть все, в конце концов, они не проживают в данном доме, а только его обслуживают.
Поэтому, если вы имеете активную гражданскую позицию, и вам не все равно, что происходит с вашим домом – проявите инициативу и говорите коммунальщикам , на что им нужно обратить внимание и что заменить. Только в этом случае вы почувствуете пользу от проведения текущего ремонта.
В рассылаемых собственникам квитанциях обязательно присутствует строка «Содержание и текущий ремонт». Именно так жильцы оплачивают значительную часть работ, постоянно выполняемых управляющей организацией в МКД. В то же время у многих остаются вопросы относительно того, что входит в содержание и ремонт, как контролируется качество работ, и кем устанавливаются тарифы. Детальному изучению всех этих моментов и посвящена наша статья.
Многоквартирный дом – это сложный хозяйственный комплекс, включающий в себя помещения разного назначения, инженерные коммуникации, оборудование и строительные конструкции. В процессе эксплуатации все это нужно поддерживать в нормальном состоянии, в том числе, убирать, контролировать износ и при необходимости восстанавливать. Входящие сюда работы и называются содержанием и ремонтом МКД. Они проводятся для обеспечения комфорта и безопасности жильцов, а также продления срока службы здания.
Скачайте файлы из статьи:
Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме Утвержден приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"
Что такое содержание и текущий ремонт помещений в МКД
Общие тезисы относительно содержания и текущего ремонта МКД приведены в ст. 154 ЖК РФ. Согласно этому ключевому документу так называется список сезонных и прочих работ, выполняемых для поддержания надлежащей функциональности и внешнего вида МКД. Исполнитель услуг по обслуживанию домов устраняет недочеты и ликвидирует поломки для того, чтобы создать собственникам комфортные условия проживания.
Речь здесь идет о содержании общедомового имущества. Все, что относится к квартирам и считается частной собственностью владельцев помещений, поддерживается в нормальном состоянии самими жильцами. Важным нормативным актом в этом вопросе является ПП № 491 от 13 августа 2006 года, утверждающее Правила содержания имущества МКД. В ст. 10 этого документа указывается, что общедомовую собственность требуется содержать в соответствии с требованиями законодательства. За нарушения установлены санкции. Управляющая организация обязуется не только следить за состоянием общего имущества, но и заниматься предотвращением его порчи.
Что входит в содержание и текущий ремонт
В соответствии с ПП № 491, содержание и текущий ремонт осуществляются для того, чтобы МКД соответствовал следующим требованиям:
- здание было надежным и безопасным;
- сохранялось имущество граждан и организаций, а также муниципалитетов, государства и других собственников;
- обеспечивался доступ во все общие помещения и на земельный участок;
- соблюдались права и интересы владельцев помещений в доме и прочих лиц;
- коммуникации и оборудование были исправны и готовы предоставлять жильцам необходимые коммунальные услуги;
- здание привлекательно выглядело внешне, а его архитектура соответствовала проекту.
Общедомовую собственность часто называют активами МКД. Рассмотрим подробнее, что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, то есть в поддержание нормального состояния долевых активов владельцев квартир и нежилых помещений.
- Общедомовое имущество для отслеживания того, насколько здание соответствует требованиям нормативных актов. Такие проверки проводят уполномоченные лица и владельцы квартир.
- Обеспечивается освещение помещений, относящихся к коллективному пользованию.
- Отслеживается то, насколько соблюдаются законодательно закрепленные нормы температуры и влажности.
- Поддерживается чистота в помещениях коллективного пользования, а также на принадлежащей дому прилегающей территории.
- Осуществляются необходимые мероприятия по сбору и вывозу ТБО. В том числе, это относится к мусору, который накапливают организации, пользующиеся нежилыми помещениями в МКД (если таковые имеются).
- Обеспечивается соблюдение мер .
- . Сюда входит уход за имеющимися на земельном участке зелеными насаждениями, а также прочими располагающимися на придомовой территории объектами.
- Проводится текущий ремонт, организуется подготовка здания к сезонной эксплуатации, разрабатываются мероприятия по содержанию коллективной собственности.
Важно подчеркнуть, что все перечисленные работы проводятся только в отношении общедомового имущества. Если речь идет не об объектах коллективного пользования (квартира, нежилое помещение или участок в частном владении), то техническое обслуживание МКД на него не распространяется. Здесь все работы по ремонту, содержанию и благоустройству проводятся непосредственными владельцами.
Нередко собственники квартир хотят внести дополнительные мероприятия в установленный перечень работ по обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Пожелания могут касаться самых разных моментов. Все, что относится к обеспечению нормальной жизнедеятельности МКД, изначально заложено в законодательство, поэтому различные дополнения обычно связаны с повышением комфорта проживания:
- уход за растениями, которые высаживаются в подъездах;
- разбивка цветочных клумб на территории МКД;
- перекрашивание стен не из практических, а из эстетических соображений, и так далее.
У управляющей компании есть право отказаться от выполнения подобных работ по просьбе собственников. Все УО занимаются обслуживанием МКД строго по договору управления, в котором и прописывается перечень проводимых ими мероприятий. Если затребованные работы не заложены в это соглашение заранее, то их выполнение не является обязательным. Отказ от проведения подобных мероприятий не будет считаться нарушением.
Однако отказывать тоже нужно обоснованно, чтобы не портить отношения с жильцами обслуживаемого дома. У владельцев помещений остается возможность организовать собрание, с помощью резолюции которого УК предложат принять дополнительные обязательства. Естественно, это предполагает и отдельную оплату.
Если на ОСС большинство голосов отдается в пользу идеи о расширении перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то это позволяет заключить с УО дополнительное соглашение. В нем прописываются новые условия обслуживания и величина их оплаты. Часто такие добавочные пункты вносятся в договор управления в момент его подписания, но иногда приходится прибегать и к описанному способу в виде допсоглашений.
У этого момента есть и оборотная сторона – инициаторами введения дополнительных оплачиваемых работ нередко становятся сами управляющие компании. Их цель заключается в извлечении дополнительной прибыли. Для этого УК может предложить жильцам различные услуги: видеонаблюдение, консьержа, охрану и так далее. Чтобы избежать обвинений в навязывании услуг, все эти мероприятия и их оплата утверждаются на общем собрании. В журнале «Управление МКД» опубликована большая статья, посвященная вопросу о том, как УК собирать дополнительные средства сверх того, что жильцы платят за стандартное содержание дома.
Кто контролирует тарифы на содержание и ремонт
При определении тарифных ставок на содержание общего имущества и текущий ремонт основополагающей является статья 156 ЖК РФ. В ней устанавливается четыре ключевых правила.
- Размер оплаты определяется в соответствии с расходами, которые нужны для содержания и ремонта дома.
- Если домом управляет ТСЖ, кооперативное или иное объединение, то тарифные ставки устанавливаются этой организацией на основании решения, принятого самими собственниками квартир.
- Если в МКД жильцы не регистрировали объединения, то тарифы устанавливаются на ежегодном общедомовом собрании в порядке, определенном в ст. 45 ЖК РФ.
- Муниципальная администрация и местные власти имеют право устанавливать минимальную величину тарифов. Делается это с опорой на рекомендации профильного министерства. Предельное значение повышения тарифов определяется на правительственном уровне.
ПРАВИЛА
ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ,
НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ
1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).
2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
6(1). В случае невыполнения работ по оснащению многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета к установленному решением собственников помещений сроку и включения при этом расходов на установку прибора учета в состав платы за содержание жилого помещения размер платы за содержание жилого помещения, начисленный собственникам помещений, должен быть снижен на сумму, определенную в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил.
(см. текст в предыдущей редакции)
При снижении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в указанном случае лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не вправе требовать от собственников помещений компенсации фактически понесенных им расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, не обеспеченных в составе платы за содержание и ремонт жилых помещений.
7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле:
(см. текст в предыдущей редакции)
где:
Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения (рублей);
(см. текст в предыдущей редакции)
Стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения (рублей);
(см. текст в предыдущей редакции)
Количество календарных дней в месяце;
Количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание жилого помещения.
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с