Melaksanakan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada suatu gedung apartemen. Bagaimana Anda bisa yakin dengan kualitas perombakan besar-besaran? Renovasi besar-besaran dalam kondisi baru

PEMERINTAH MOSKOW

RESOLUSI

TENTANG PERSETUJUAN TATA CARA PENETAPAN KEBUTUHAN PERILAKU

PERBAIKAN MODAL PROPERTI UMUM DI BEBERAPA APARTEMEN

RUMAH DI WILAYAH MOSKOW

1. Menyetujui Tata Cara penentuan perlunya dilakukannya pemeriksaan properti bersama di gedung apartemen di kota Moskow (lampiran).

2. Kontrol atas pelaksanaan resolusi ini akan dipercayakan kepada Wakil Walikota Moskow di Pemerintah Moskow untuk perumahan, layanan komunal dan perbaikan, P.P. Biryukov.

Walikota Moskow

S.S. Sobyanin

______________________________

Aplikasi

pada resolusi Pemerintah

MEMBENTUK KEBUTUHAN PERBAIKAN UTAMA

PROPERTI UMUM DALAM BANGUNAN GANDA DI WILAYAH

KOTA MOSKOW

1. Tata cara penetapan perlunya perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen di kota Moskow (selanjutnya disebut Prosedur) menetapkan aturan-aturan untuk menetapkan perlunya perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen yang termasuk dalam kawasan. program perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen di kota Moskow tahun 2015-2044, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Moskow tanggal 29 Desember 2014 No. 832-PP “Tentang program regional untuk perombakan barang milik bersama di apartemen bangunan di kota Moskow” (selanjutnya disebut program regional), dalam hal sebagaimana diatur dalam ayat 2 bagian 4 Pasal 168, Bagian 5 Pasal 181, Bagian 7 Pasal 189 Kode Perumahan Federasi Rusia.

2. Perlunya melakukan perbaikan besar-besaran terhadap barang milik bersama di gedung apartemen(selanjutnya - perbaikan modal) ditetapkan oleh komisi untuk menentukan kebutuhan perbaikan modal, yang dibentuk oleh Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow (selanjutnya - Komisi), dengan mempertimbangkan rekomendasi metodologis yang disetujui dengan cara yang ditentukan untuk menetapkan perlunya perbaikan besar-besaran atas properti bersama di gedung apartemen:

2.1. Dalam kasus yang ditentukan oleh Bagian 5 Pasal 181 Kode Perumahan Federasi Rusia, ketika Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow menerima pesan dari Dana Perbaikan Modal Gedung Apartemen Kota Moskow (selanjutnya disebut sebagai Dana) tentang apa yang telah diterima dengan cara yang ditetapkan dengan Keputusan Pemerintah Moskow tanggal 6 Juni 2016 No. 306-PP “Atas persetujuan Tata Cara penggantian dana dalam jumlah yang sama dengan biaya layanan individu yang sebelumnya disediakan dan (atau) pekerjaan individu yang diselesaikan pada perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen", permohonan penggantian dana dalam jumlah yang sama dengan biaya layanan individu yang diberikan sebelumnya dan (atau) pekerjaan individu yang dilakukan pada skala besar perbaikan barang milik bersama di gedung apartemen, dari wakil pemilik tempat di gedung apartemen (selanjutnya disebut permohonan pengkreditan dana untuk perbaikan besar yang telah diselesaikan sebelumnya).

2.2. Dalam kasus yang diatur dalam Bagian 7 Pasal 189 Kode Perumahan Federasi Rusia, ketika Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow menerima informasi bahwa perbaikan besar di gedung apartemen, pemilik tempat di mana sedang membentuk dana perbaikan modal pada rekening khusus, belum dilaksanakan tepat waktu yang disediakan oleh program daerah.

2.3. Dalam kasus yang ditentukan dalam paragraf 2 bagian 4 pasal 168 Kode Perumahan Federasi Rusia, setelah menerima permohonan ke Departemen Perbaikan Modal kota Moskow, melampirkan laporan inspeksi kondisi teknis gedung apartemen tentang menunda batas waktu yang ditetapkan untuk perbaikan besar ke periode berikutnya, mengurangi daftar jenis layanan yang direncanakan dan (atau) pekerjaan perbaikan besar karena penyediaan atau pelaksanaan jenis layanan dan (atau) pekerjaan perbaikan besar yang direncanakan kepemilikan bersama dalam suatu gedung apartemen dalam jangka waktu yang ditentukan oleh program daerah tidak diperlukan dari pemilik gedung dalam gedung apartemen yang mempunyai sekurang-kurangnya 10 persen suara dari jumlah seluruh suara pemilik gedung dalam suatu apartemen. bangunan, atau dari orang yang mengelola gedung apartemen atau memberikan jasa dan (atau) melakukan pekerjaan untuk pemeliharaan dan perbaikan barang milik bersama dalam gedung apartemen (selanjutnya disebut organisasi pengelola), atau dari Dana (selanjutnya disebut sebagai seruan untuk menunda batas waktu perbaikan besar pada program daerah).

3. Komisi terdiri dari perwakilan Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow, Inspektorat Perumahan Negara Kota Moskow, Dana, organisasi pengelola, serta perwakilan pemilik tempat di gedung apartemen.

Peraturan tentang Komisi dan prosedur kerjanya disetujui oleh Departemen Perbaikan Modal kota Moskow.

4. Jika Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow menerima pesan dari Dana tentang permohonan pengkreditan dana terhadap perbaikan modal yang telah diselesaikan sebelumnya, Komisi akan mengambil salah satu keputusan berikut:

4.1. Tentang perlunya memberikan kembali layanan dan (atau) melakukan kembali perbaikan besar mengenai hal tertentu elemen struktural berkaitan dengan harta bersama dalam suatu gedung apartemen, dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh program daerah.

4.2. Tentang tidak adanya kebutuhan untuk memberikan kembali pelayanan dan (atau) melakukan kembali perbaikan besar-besaran pada elemen struktur individu yang berkaitan dengan milik bersama di suatu gedung apartemen dalam jangka waktu yang ditentukan oleh program daerah.

5. Ketika Komisi mengambil keputusan sebagaimana diatur dalam paragraf 4.1 Prosedur ini, Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow, selambat-lambatnya 5 hari kerja sejak tanggal keputusan Komisi, memberitahu Dana tentang perlunya melakukan perbaikan besar dalam batas waktu yang ditetapkan oleh program daerah.

6. Ketika Komisi mengambil keputusan berdasarkan paragraf 4.2 Prosedur ini, Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow:

6.1. Menyiapkan usulan pemutakhiran program daerah dalam hal menunda batas waktu pemberian kembali pelayanan dan (atau) pelaksanaan kembali pekerjaan perbaikan besar-besaran elemen struktur individu yang berkaitan dengan harta bersama pada suatu gedung apartemen ke jangka waktu berikutnya paling lambat tanggal 30 kalender hari sejak tanggal adopsi keputusan Komisi.

6.2. Memberitahu Yayasan keputusan yang diambil dengan cara yang mengkonfirmasikan diterimanya pemberitahuan tersebut, selambat-lambatnya 5 hari kerja sejak tanggal keputusan Komisi.

7. Jika perbaikan besar-besaran pada suatu gedung apartemen, pemilik tempat yang merupakan dana perbaikan modal dalam rekening khusus, tidak dilakukan dalam jangka waktu yang ditentukan oleh program daerah, Komisi mengambil salah satu keputusan berikut: :

7.1. Tentang perlunya perbaikan besar.

7.2. Tentang kemungkinan memberikan layanan dan (atau) melakukan perbaikan besar di lebih dari tanggal terlambat dari tenggat waktu yang ditetapkan dalam program daerah.

8. Ketika Komisi mengambil keputusan berdasarkan paragraf 7.1 Prosedur ini, Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow:

8.1. Membuat keputusan tentang pembentukan dana perbaikan modal pada rekening operator regional dengan cara yang ditentukan oleh bagian 7 pasal 189 Kode Perumahan Federasi Rusia.

8.2. Menyusun usulan pemutakhiran program daerah selambat-lambatnya 30 hari kalender sejak tanggal keputusan Komisi.

8.3. Memberi tahu pemilik rekening khusus, organisasi pengelola, Inspektorat Perumahan Negara kota Moskow, Dana tentang keputusan yang diambil dengan cara yang mengkonfirmasi penerimaan pemberitahuan tersebut, selambat-lambatnya 5 hari kerja sejak tanggal Komisi dibuat keputusannya.

9. Ketika Komisi mengambil keputusan berdasarkan paragraf 7.2 Prosedur ini, Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow:

9.1. Menyiapkan usulan pemutakhiran program daerah dalam hal penundaan pemberian pelayanan dan (atau) pelaksanaan perbaikan besar ke jangka waktu berikutnya selambat-lambatnya 30 hari kalender sejak tanggal keputusan Komisi.

9.2. Memberitahu pemilik rekening khusus, organisasi pengelola, Inspektorat Perumahan Negara kota Moskow tentang keputusan yang diambil dengan cara yang mengkonfirmasi penerimaan pemberitahuan tersebut, selambat-lambatnya 5 hari kerja sejak tanggal Komisi mengambil keputusan.

10. Jika Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow menerima permintaan untuk menunda batas waktu perbaikan besar dalam program regional, Komisi akan mengambil salah satu keputusan berikut:

12.1. Menyiapkan usulan pemutakhiran program daerah dalam hal penundaan batas waktu perbaikan besar selambat-lambatnya 30 hari kalender sejak tanggal keputusan Komisi.

12.2. Memberi tahu pemilik tempat di gedung apartemen, organisasi pengelola, Inspektorat Perumahan Negara kota Moskow, Dana tentang keputusan yang diambil dengan cara yang mengkonfirmasi penerimaan pemberitahuan tersebut, selambat-lambatnya 5 hari kerja sejak tanggal tanggal Komisi mengambil keputusan.

13. Program regional dapat diperbarui berdasarkan usulan dari Departemen Perbaikan Modal Kota Moskow, yang ditentukan dalam paragraf 6.1, 8.2, 9.1 dan 12.1 Prosedur ini, setidaknya setahun sekali.

14. Keputusan Komisi tentang perlunya perbaikan besar harus memuat alamat gedung apartemen, nama jenis pekerjaan dan (atau) jasa perbaikan besar, kebutuhannya ditetapkan oleh Komisi, jangka waktu untuk melaksanakan pekerjaan tersebut dan (atau) menyediakan layanan tersebut untuk perbaikan besar.

_________________________________

Melakukan perbaikan besar-besaran merupakan masalah yang menjadi perhatian setiap perusahaan pengelola dan setiap penghuninya. Dalam artikel ini kita akan melihat prinsip umum pengorganisasian perombakan besar-besaran dan beberapa seluk-beluk yang tidak jelas yang akan membantu perusahaan manajemen membangun proses dengan lebih efisien dan dengan biaya lebih rendah.

Bagaimana perbaikan besar diatur dan dilaksanakan

Elemen struktural, sistem teknik, dan peralatan gedung apartemen secara bertahap mengalami keausan, sehingga memerlukan intervensi berkala untuk memulihkan kondisi normal. Prosedur-prosedur ini merupakan perombakan yang direncanakan di setiap gedung apartemen. Tata cara pelaksanaannya adalah perubahan terbaru Yuk simak di artikel ini.

Prinsip umum perombakan MKD

Bangunan apartemen disajikan dengan daftar sanitasi dan persyaratan teknis. Jika Pemeliharaan tidak memperbolehkan bangunan tersebut disesuaikan dengan dokumen peraturan, maka dilakukan perbaikan besar-besaran. Selama itu, unsur pokok dan struktur MKD dipugar atau diganti.

Tata cara pelaksanaan perbaikan besar memerlukan koordinasi kegiatan wajib dalam rapat umum rumah. Sampai saat ini, warga menyetujui segala sesuatu yang berkaitan dengan:

daftar pekerjaan yang dilakukan;
perkiraan biaya;
tenggat waktu;
sumber pembiayaan;
orang yang menerima pekerjaan dari pemilik apartemen.

Pada musim gugur 2017, aturan untuk melakukan perbaikan besar direvisi secara signifikan. Sesuai dengan itu, misalnya, OSS tidak lagi terlibat dalam menyetujui perkiraan perbaikan modal. Hal ini berlaku bahkan dalam kasus di mana dana perbaikan modal dibentuk dalam rekening khusus.

Perlunya perbaikan besar-besaran pada properti tempat tinggal diatur dengan undang-undang. Ini harus dilakukan untuk bangunan dengan keausan sebagai berikut:

kayu - dari 65 persen;
batu - dari 30 hingga 70 persen.

Bagaimana perombakan besar-besaran dilakukan?

Perlu diingat bahwa dalam konsep perombakan besar-besaran terdapat perbedaan antara pelaksanaannya secara menyeluruh dan selektif. Dilakukan secara selektif hanya pada sebagian unsur MKD yang memerlukan pemutakhiran segera. Menurut dokumen peraturan, perombakan total harus dilakukan 30 tahun setelah rumah mulai digunakan, perbaikan selektif harus dilakukan setelah 20 tahun. Untuk elemen struktur bangunan, masa pakai spesifiknya ditentukan oleh bahan pembuatannya. Misalnya, fondasi, dinding, dan langit-langit dapat bertahan dari 30 hingga 80 tahun, dan dekorasi interior - dari 3 hingga 30 tahun.

Selama proses pembangunan, setiap rumah mendapat paspor teknis yang antara lain menunjukkan kondisi elemen-elemennya. Kebutuhan untuk perombakan MKD ditentukan antara lain berdasarkan informasi dari dokumen ini. Apakah rumah perlu diperbaiki ditentukan oleh komisi khusus yang terdiri dari spesialis dari berbagai departemen. Mereka terlebih dahulu memeriksa bangunan dan memutuskan perlunya tindakan tertentu.

Penghuni juga dapat mempengaruhi perlu tidaknya dilakukan perbaikan besar-besaran pada suatu gedung apartemen. Pemilik mempunyai hak untuk menolak pekerjaan tertentu jika mereka menganggap bahwa rumahnya dapat berjalan tanpa pekerjaan tersebut. Namun, berkaitan dengan elevator, komunikasi penting dan elemen penting pekerjaan harus dilakukan di gedung itu tanpa persetujuan pemilik apartemen.

Mengumpulkan dana untuk membiayai perbaikan besar

Perbaikan besar-besaran bangunan tempat tinggal multi-apartemen dilakukan dengan menggunakan dana yang dihimpun dari penghuni dalam bentuk iuran wajib bulanan. Pemilik apartemen memilih salah satu opsi untuk membentuk dana perbaikan modal:

di operator regional (di boiler umum);
pada akun khusus yang hanya berkaitan dengan rumah tertentu.

Keuntungan utama menggunakan rekening khusus adalah kebebasan untuk membuang dana yang terkumpul di dalamnya. Dalam hal ini, warga sendiri yang menentukan kapan akan dilakukan perbaikan besar-besaran pada gedung apartemen tersebut. Mereka tidak bergantung pada keputusan mengenai urutan pekerjaan yang diambil di tingkat daerah. Kerugian dari akun Anda sendiri adalah perlunya menghabiskan waktu dan tenaga untuk membuka dan memeliharanya. Bekerja dengan akun khusus dijelaskan secara rinci dalam artikel ahli di majalah kami.

Jika pemilik apartemen tidak memilih metode mandiri pengumpulan dana untuk perbaikan besar, kemudian dana yang rutin dibayarkan oleh mereka dikirim ke operator daerah secara default. RO mengumpulkan dana dan bertanggung jawab atas perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen, tetapi tidak terlibat dalam pelaksanaan pekerjaan itu sendiri. Operator ulang menarik kontraktor yang diperlukan dan memastikan bahwa mereka mematuhi tenggat waktu dan persyaratan kualitas.

Banyak yang percaya bahwa dana yang dikirim RO hilang ke tangan perusahaan pengelola dan HOA. Namun kenyataannya tidak demikian. Organisasi pengelola sendiri mungkin menjadi kontraktor, yaitu mereka yang melakukan perbaikan besar. Dalam hal ini, mereka dapat memperoleh uang dengan melakukan pekerjaan, meskipun dananya terkumpul di rekening operator daerah. Bagaimana tepatnya melakukan hal ini dijelaskan dalam artikel oleh pemimpin redaksi majalah “Manajemen Gedung Apartemen”. Dari materi yang akan Anda pelajari:

apa yang perlu dilakukan untuk mengikuti praseleksi;
bagaimana lelang elektronik dilakukan;
Kriteria apa yang digunakan untuk memilih pemenang?

Jika dana dihimpun dalam rekening khusus untuk rumah tertentu, maka pemiliknya dianggap sebagai organisasi pengelola, HOA atau koperasi. Dalam hal ini pihak pengelola lebih leluasa membuang dananya sendiri, karena urusan pengalokasiannya untuk pekerjaan perbaikan diputuskan oleh warga sendiri di OSS. Namun, bukan berarti manajemen perusahaan selalu punya cukup uang untuk segala hal.

Seringkali Inspektorat Perumahan Negara mengeluarkan perintah mengenai perlunya perbaikan, misalnya atap, tetapi dana yang terkumpul tidak cukup untuk itu. Tentu saja, para pengawas tidak peduli dengan pertanyaan tentang bagaimana perusahaan pengelola akan membiayai pekerjaan perbaikan. Hasil yang penting bagi Inspektorat Perumahan Negara adalah terpenuhinya perintah. Jika tidak ada, organisasi yang bertanggung jawab akan dikenakan denda dan sanksi lainnya.

Jika uang tidak cukup, Anda bisa meminjamnya. Masalah ini diatasi dengan membahas poin-poin berikut:

Apa aturan umum untuk membiayai perbaikan modal?
bagaimana pembiayaan dilakukan jika pekerjaan dilakukan lebih cepat dari jadwal;
cara mendapatkan pinjaman bank untuk perbaikan besar;
bagaimana pinjaman diberikan kepada pemilik.

Isu pemberian pinjaman untuk perbaikan besar semakin sering muncul, karena tidak hanya pihak berwenang, tetapi juga warga sendiri seringkali ingin melihat hasilnya segera. Beberapa perusahaan manajemen dan asosiasi pemilik rumah beralih ke praktik penggunaan dana pinjaman secara eksklusif. Mereka pertama-tama melakukan pekerjaan perbaikan yang diperlukan, dan baru kemudian mulai mengumpulkan dana untuk mereka. Bagaimana tepatnya mengatur proses ini, di mana kontribusi rutin dari penduduk akan digunakan untuk membayar kembali pinjaman untuk perbaikan yang telah dilakukan, dijelaskan dalam kasus HOA “Kalininet” dari wilayah Pertumbuhan.

Banyak yang beranggapan bahwa menghimpun dana perbaikan besar-besaran dari warga dan menumpuknya di rekening merupakan proses tiada akhir, yang dilakukan mulai dari commissioning gedung apartemen (disesuaikan dengan gedung baru) hingga pembongkaran gedung. Ini sebenarnya cara kerjanya sedikit berbeda. Dalam beberapa kasus, pengumpulan uang bahkan dapat ditangguhkan, tetapi ini hanya berlaku untuk rumah yang dananya terakumulasi dalam rekening khusus.

Untuk rekening khusus, pemerintah daerah menentukan jumlah minimum dana Republik Kyrgyzstan, dan jika tercapai, pengumpulannya dapat dihentikan sementara. Pendapat pemilik yang berhak menambah besaran iuran untuk melakukan beberapa pekerjaan tambahan di rumah juga penting di sini. Topik penghentian biaya untuk perbaikan besar dibahas lebih rinci dalam artikel khusus. Antara lain, Anda dapat menemukan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan berikut:

5 kasus dana tidak tertagih;
berapa banyak yang perlu Anda kumpulkan untuk menangguhkan pengumpulan iuran;
untuk berapa lama pengumpulan iuran ditangguhkan;
Apakah mungkin untuk berhenti mengumpulkan dana?

Sebagai pengecualian, perlu disebutkan rumah-rumah yang negara wajib memberikan bantuan keuangan dalam melakukan perbaikan besar. Sejak akhir tahun 2017 Pesanan spesial disediakan untuk gedung apartemen yang memerlukan perbaikan besar bahkan sebelum apartemen pertama diprivatisasi. Hanya ada sedikit rumah seperti itu di negara ini, namun masih ada, dan pemiliknya dapat mengandalkan bantuan pemerintah. Bagaimana sebenarnya proses ini diselenggarakan, dan berapa besaran bantuan yang bisa diterima, dijelaskan dalam artikel di majalah “Manajemen MKD” bulan Agustus 2018.

Renovasi besar-besaran gedung apartemen- melakukan pekerjaan untuk menghilangkan malfungsi elemen struktural yang aus dari properti bersama pemilik tempat di gedung apartemen, termasuk restorasi atau penggantiannya, untuk meningkatkan karakteristik operasional properti bersama di gedung apartemen.

Biaya perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada suatu gedung apartemen harus dibiayai dari dana perbaikan modal dan sumber lain yang tidak dilarang oleh undang-undang.

Siapa yang bertanggung jawab melakukan perbaikan besar-besaran pada gedung apartemen?

Hingga 2014 (sebelum berlakunya Undang-Undang Federal Federasi Rusia tanggal 25 Desember 2012 No. 271-FZ “Tentang Perubahan Kode Perumahan Federasi Rusia dan tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia dan pengakuan tidak sahnya ketentuan tertentu dari tindakan legislatif Federasi Rusia" (selanjutnya disebut Undang-Undang No. 271-FZ), dana reformasi perumahan dan layanan komunal membantu melaksanakan perbaikan besar . Kini dana tersebut hanya akan membiayai pemukiman kembali warga dari perumahan bobrok dan bobrok.

Sesuai dengan persyaratan yang diberlakukan, mereka diharuskan membayar iuran bulanan untuk perbaikan besar. Setelah berlakunya UU Nomor 271-FZ mulai tahun 2014, pemilik gedung apartemen akan membayar perbaikan besar. Di beberapa daerah, bahkan sebelum undang-undang ini diberlakukan, pemilik sudah membayar untuk perbaikan besar-besaran bangunan tempat tinggal.

Selain itu, KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 210) dan Kode Perumahan Federasi Rusia (Klausul 1 Pasal 158) dengan jelas menetapkan bahwa Tanggung jawab pemeliharaan rumah yang dimiliki terletak pada pemiliknya. Dengan kata lain, seseorang yang telah membeli, memprivatisasi, atau dengan cara lain memperoleh kepemilikan atas suatu apartemen di suatu gedung apartemen tidak hanya menerima hak, tetapi juga tanggung jawab untuk memelihara perumahan dalam kondisi yang baik (memperbaiki atap, fasad, pondasi, dll. ).

Sebelum diberlakukannya UU Nomor 271-FZ, belum ada mekanisme yang jelas mengenai pelaksanaan kewajiban pemilik untuk memelihara barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen. Orang bisa terus-menerus mengeluh tentang runtuhnya fasad dan atap bocor, dan menunggu sampai hal itu diperbaiki. Kini perbaikan besar-besaran sebuah gedung apartemen bergantung pada penghuninya sendiri.

Terlepas dari kenyataan bahwa beban keuangan untuk perbaikan besar-besaran gedung apartemen ditanggung oleh pemiliknya, pihak berwenang tidak boleh tinggal diam. Otoritas negara dan badan pemerintahan sendiri lokal dipercayakan dengan kewajiban untuk mengatur pelaksanaan tepat waktu perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen melalui kontribusi dari pemilik tempat di gedung tersebut untuk perbaikan properti bersama di gedung apartemen, dana anggaran dan sumber pembiayaan lain yang tidak dilarang oleh undang-undang.

Siapa yang bertanggung jawab atas perbaikan gedung apartemen yang lama dan tidak terlaksana?

Lebih dari separuh persediaan perumahan di Federasi Rusia memerlukan perbaikan, namun Undang-undang No. 271-FZ tidak mengatur kewajiban apa pun dari pihak berwenang mengenai perbaikan besar dan lama yang belum dilakukan.

Pada saat yang sama, perlu dicatat bahwa Undang-Undang Federal 01.02.2010 No. 4-FZ “Tentang Amandemen Undang-Undang Federal “Tentang Pemberlakuan Kode Perumahan Federasi Rusia” menerapkan Pasal 16 Undang-Undang tersebut Federasi Rusia “Tentang Privatisasi” stok perumahan di Federasi Rusia”, yang menetapkan bahwa ketika memprivatisasi tempat tinggal yang ditempati oleh warga negara di rumah-rumah yang memerlukan perbaikan besar, pemilik sebelumnya tetap berkewajiban untuk melakukan perbaikan besar-besaran pada rumah sesuai dengan standar pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan perumahan. stok, diperpanjang hingga 01/03/2015.

Penting! Sebuah posisi yang cukup jelas muncul dari pengadilan bahwa pemerintah kota bertanggung jawab atas perbaikan rumah yang seharusnya dilakukan tetapi tidak dilakukan pada waktu yang tepat.

Properti umum apa yang mengalami perbaikan besar-besaran di gedung apartemen?

Sesuai dengan Pasal 166 Kode Perumahan Federasi Rusia, perbaikan besar-besaran berikut ini dilakukan dari antara properti bersama di gedung apartemen dengan mengorbankan dana perbaikan modal:

1) sistem rekayasa internal listrik, panas, gas, pasokan air, dan pembuangan air limbah;

2) peralatan elevator (perbaikan atau penggantian) diakui tidak layak untuk pengoperasian, perbaikan poros elevator

3) atap rumah;

4) ruang bawah tanah yang berkaitan dengan milik bersama dalam suatu gedung apartemen;

5) fasad rumah;

6) pondasi rumah.

Namun daftar di atas tidak lengkap. Peraturan perbuatan hukum dari entitas konstituen Federasi Rusia, daftar layanan dan (atau) pekerjaan untuk perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen, yang dibiayai dari dana perbaikan modal, dapat dilengkapi dengan layanan dan (atau) pekerjaan:

Untuk isolasi fasad,

Mengubah atap yang tidak berventilasi menjadi atap yang berventilasi,

Pemasangan pintu keluar atap,

Pemasangan meteran kolektif (rumah tangga) untuk mengukur konsumsi sumber daya yang diperlukan untuk menyediakan keperluan, dan unit pengendalian dan pengaturan konsumsi sumber daya ini (energi panas, air panas dan dingin, energi listrik, gas),

jenis jasa dan (atau) karya lainnya.

Anda dapat mengetahui jenis pekerjaan apa pada perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen yang juga ditetapkan oleh tindakan hukum entitas konstituen Federasi Rusia di otoritas eksekutif regional di bidang perumahan dan layanan komunal (departemen perumahan dan layanan komunal).

Penting! Pemilik tempat di gedung apartemen dapat memutuskan untuk melakukan pekerjaan lain, tetapi karena melebihi kontribusi minimum (kontribusi tambahan) untuk perbaikan besar.

Bagian dari dana perbaikan modal, yang dibentuk karena kelebihan ini, berdasarkan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen, dapat digunakan untuk membiayai layanan apa pun dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen .

Kontribusi untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen

Sesuai dengan Pasal 169 Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik tempat di gedung apartemen diharuskan membayar kontribusi bulanan untuk perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen.

Sekarang pembayaran untuk perbaikan besar adalah wajib di mana-mana. Undang-undang mengakui pembayaran untuk perbaikan besar sebagai hal yang wajib untuk semua pemilik , bertujuan untuk menciptakan mekanisme yang jelas yang memungkinkan perbaikan besar seluruh persediaan perumahan dapat dilakukan sesuai rencana.

Pembayaran tempat tinggal dan utilitas untuk pemilik tempat di gedung apartemen sekarang meliputi:

1) pembayaran untuk pemeliharaan dan perbaikan rumah saat ini;

2) iuran untuk perbaikan besar;

3)pembayaran utilitas.

Oleh karena itu, saat menerima kwitansi, perhatikan pembayaran Anda terdiri dari apa.

Dana yang disumbangkan pemilik sebagai iuran perbaikan modal diakumulasikan dalam rekening khusus dan diakui sebagai dana umum. Rekening khusus dibuka di lembaga kredit.

Jumlah minimum kontribusi untuk perbaikan besar ditetapkan oleh tindakan hukum pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia berdasarkan total luas tempat yang ditempati dalam suatu gedung apartemen, yang dimiliki oleh pemilik tempat tersebut, dan dapat dibedakan menurut kotamadya, dengan memperhatikan:

Jenis dan jumlah lantainya;

Biaya perbaikan besar elemen individu struktur bangunan dan sistem rekayasa gedung apartemen;

Periode standar untuk pengoperasian efektifnya sebelum perombakan besar berikutnya (periode standar antar perbaikan);

Dan juga dengan mempertimbangkan daftar pekerjaan untuk perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen yang ditetapkan oleh Kode Perumahan Federasi Rusia dan tindakan hukum pengaturan dari entitas konstituen Federasi Rusia.

Disetujui dengan Perintah Kementerian Konstruksi Rusia tanggal 07.02.2014 No.41/pr pedoman tentang penetapan oleh entitas konstituen Federasi Rusia jumlah kontribusi minimum untuk perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen.

Kewajiban untuk membayar kontribusi untuk perbaikan modal timbul bagi pemilik tempat di gedung apartemen setelah empat bulan kalender, kecuali periode yang lebih awal ditentukan oleh hukum entitas konstituen Federasi Rusia, mulai dari bulan setelah bulan di mana program perbaikan ibu kota daerah yang disetujui secara resmi diterbitkan, di mana gedung apartemen ini termasuk di dalamnya. Artinya, tergantung pada waktu penerbitan program, kita dapat mengatakan bahwa hal ini akan terjadi paling cepat pada Mei-Juni 2014.

Jika Perusahaan Pengelola secara sewenang-wenang menaikkan jumlah iuran untuk perbaikan besar, pemilik dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk melindungi kepentingannya.

Apakah biaya harus dibayarkan jika rumah dinyatakan tidak aman dan dapat dibongkar?

Menurut norma-norma Kode Perumahan Federasi Rusia, kontribusi untuk perbaikan besar tidak dibayarkan oleh pemilik tempat di gedung apartemen yang diakui sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia sebagai dalam keadaan rusak dan dapat dibongkar, serta dalam hal badan eksekutif kekuasaan negara atau badan pemerintah daerah mengambil keputusan tentang penyitaan untuk keperluan negara bagian atau kota sebidang tanah di mana gedung apartemen ini berada, dan tentang penyitaan setiap tempat tinggal. di gedung apartemen ini, dengan pengecualian tempat tinggal yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia, atau entitas kota. Norma ini bersifat wajib, yaitu. Adalah ilegal untuk mengecualikan kategori warga negara mana pun dari membayar iuran untuk perbaikan besar.

Apabila suatu bangunan rumah susun dianggap tidak aman dan akan dibongkar atau dibangun kembali, maka penyelenggara daerah wajib mengalokasikan dana dari dana perbaikan modal untuk keperluan pembongkaran atau rekonstruksi bangunan rumah susun tersebut.

Dalam hal penyitaan sebidang tanah untuk keperluan negara bagian atau kota, penyelenggara daerah wajib membayar pemilik tempat di gedung apartemen ini dana dari dana perbaikan modal sebanding dengan jumlah kontribusi yang mereka bayarkan untuk perbaikan modal dan jumlah kontribusi yang dibayarkan oleh pemilik sebelumnya dari tempat terkait di gedung apartemen ini. Pada saat yang sama, pemilik tempat di gedung apartemen tetap berhak menerima harga penebusan atas tempat tinggal yang disita.

Kewajiban untuk membayar iuran untuk perbaikan besar timbul bagi pemilik tempat di gedung apartemen setelah delapan bulan kalender, kecuali periode yang lebih awal ditentukan oleh hukum entitas konstituen Federasi Rusia, mulai dari bulan setelah bulan di mana program perbaikan ibu kota daerah yang disetujui secara resmi diterbitkan, termasuk gedung apartemen ini.

Untuk keterlambatan pembayaran, dikenakan denda sebesar 1/300 dari tingkat refinancing Bank Sentral. Keputusan pemilik untuk menolak pembayaran adalah ilegal. Uang juga dapat dikumpulkan dari orang yang mangkir melalui tindakan hukum.

Jadi, pemilik tempat tinggal wajib menanggung biaya perbaikan besar. Apa yang harus dilakukan penyewa apartemen kota? Di apartemen kota, pemiliknya adalah pemerintah kota. Artinya, pemerintah kota harus membayar. Orang yang tinggal di apartemen kota dibebaskan dari pembayaran iuran untuk perbaikan besar.

Menurut paragraf 1 Seni. 290 KUH Perdata Federasi Rusia, pemilik apartemen di gedung apartemen memiliki, berdasarkan kepemilikan bersama, tempat umum rumah, struktur pendukung rumah, peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya di luar atau di dalam apartemen yang melayani lebih dari satu apartemen.

Di Bagian 1 Seni. 36 dari Kode Perumahan Federasi Rusia berisi daftar properti yang dimiliki oleh pemilik tempat di gedung apartemen berdasarkan kepemilikan bersama.

Kewajiban membayar biaya perbaikan besar suatu gedung apartemen berlaku bagi semua pemilik gedung di gedung ini sejak timbulnya kepemilikan gedung di gedung ini.

Oleh karena itu, sebagai pemilik bangunan tempat tinggal multi-apartemen, pemerintah kota wajib menanggung beban pemeliharaan properti yang dimilikinya dengan membayar biaya perbaikan besar-besaran atas properti umum rumah-rumah tersebut.

Pemilik tempat non-perumahan dalam suatu gedung apartemen wajib menanggung biaya pemeliharaan dan perbaikan barang milik bersama atas dasar kesetaraan dengan pemilik tempat tinggal. Pengeluaran tersebut ditanggung oleh pemilik tempat non-perumahan ini dengan membayar biaya untuk pemeliharaan dan perbaikan tempat tinggal umum dan utilitas (Bagian 2 Pasal 154, Pasal 155 - 158 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Jika pemilik tempat non-perumahan di gedung apartemen menolak untuk menanggung biaya pemeliharaan dan perbaikan properti bersama di gedung apartemen atau jika pembayaran tempat tinggal dan utilitas tidak tepat waktu dan (atau) tidak lengkap, tindakan tanggung jawab perdata dapat diterapkan. kepada pemilik tempat non-perumahan di gedung apartemen, serta klaim berdasarkan keputusan pengadilan utang dengan cara penyitaan atas barang bergerak dan tidak bergerak milik debitur.

Apakah pemilik rumah baru diharuskan membayar perbaikan besar? Mereka diperlukan, karena di bangunan mana pun, seiring waktu, struktur penahan beban dan peralatan teknik hancur sebagian atau seluruhnya. Oleh karena itu, lebih menguntungkan bagi pemilik rumah baru untuk membentuk dana di rekening bank khusus mereka sendiri, di mana bunga atas penggunaan dana tersebut akan dikreditkan.

Apa itu dana peningkatan modal?

Dana Peningkatan Modal terbentuk karena:

Kontribusi untuk perbaikan besar

Bunga yang dibayarkan oleh pemilik sehubungan dengan pemenuhan kewajiban membayar iuran untuk perbaikan besar yang tidak tepat

Bunga yang timbul atas penggunaan dana yang ditempatkan pada rekening khusus.

Selain itu, pendapatan dari pengalihan penggunaan properti bersama di gedung apartemen, dana asosiasi pemilik rumah, termasuk pendapatan dari kegiatan ekonomi asosiasi pemilik rumah, dapat diarahkan berdasarkan keputusan pemilik tempat di gedung apartemen. , dengan keputusan anggota asosiasi pemilik rumah untuk pembentukan dana modal perbaikan untuk memenuhi kewajiban pemilik tempat di gedung apartemen untuk membayar iuran untuk perbaikan besar.

Setelah mencapai jumlah minimum dana perbaikan modal yang ditetapkan, pemilik berhak memutuskan untuk menangguhkan kewajiban membayar iuran perbaikan modal, kecuali pemilik yang menunggak pembayaran iuran tersebut.

Dana dari dana perbaikan modal dapat digunakan untuk:

Pembayaran untuk layanan dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran atas properti bersama di gedung apartemen,

Pengembangan dokumentasi proyek (dalam hal penyusunan dokumentasi proyek diperlukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang perencanaan kota),

Pembayaran untuk jasa pengendalian konstruksi,

Pembayaran kembali kredit, pinjaman yang diterima dan digunakan untuk membayar jasa, pekerjaan tertentu, serta untuk membayar bunga atas penggunaan kredit tersebut, pinjaman, pembayaran biaya untuk memperoleh jaminan dan jaminan atas kredit, pinjaman tersebut.

Apabila suatu gedung apartemen dianggap tidak aman dan akan dibongkar atau dibangun kembali, maka dana dari dana perbaikan modal digunakan untuk keperluan pembongkaran atau rekonstruksi gedung apartemen tersebut berdasarkan keputusan pemilik gedung di gedung apartemen tersebut.

Dan dalam hal penyitaan untuk kebutuhan negara bagian atau kota atas sebidang tanah di mana gedung apartemen ini berada, dan oleh karena itu, penyitaan setiap tempat tinggal di gedung apartemen ini, dengan pengecualian tempat tinggal yang dimiliki oleh Federasi Rusia, a subjek Federasi Rusia atau kotamadya, dana dana perbaikan modal didistribusikan di antara pemilik tempat di gedung apartemen ini sebanding dengan jumlah kontribusi yang mereka bayarkan untuk perbaikan modal dan kontribusi untuk perbaikan modal yang dibayarkan oleh pemilik sebelumnya dari tempat terkait. .

Pendapat: Menurut kami, kelemahan sistem pembentukan dana perbaikan modal seperti itu adalah tidak adanya mekanisme yang jelas untuk melindungi tabungan (dari inflasi, korupsi).

Apakah mungkin untuk menetapkan jumlah minimum dana perbaikan modal, setelah mencapai jumlah tersebut, pemilik properti dapat berhenti membayar iuran perbaikan modal?

Menurut paragraf 8 Pasal 170 Kode Perumahan Federasi Rusia, hukum entitas konstituen Federasi Rusia dapat menetapkan jumlah minimum dana perbaikan modal sehubungan dengan gedung apartemen, pemilik tempat di mana dana tersebut dibuat. di rekening khusus. Dalam hal ini, setelah mencapai jumlah minimum dana perbaikan modal, pemilik bangunan di gedung apartemen dalam rapat umum berhak memutuskan untuk menangguhkan kewajiban membayar iuran perbaikan modal, kecuali pemilik yang merupakan menunggak pembayaran iuran tersebut.

Apa yang harus dilakukan jika sudah waktunya melakukan perbaikan, tetapi dana tidak mencukupi?

Anda bisa mengambil pinjaman bank yang dijamin oleh dana daerah.

Masuk ke dana daerah lalu bayarkan sampai jumlah yang dikeluarkan untuk perbaikan besar terlunasi.

Perlu dicatat bahwa HOA, yang mentransfer dana ke dana daerah, dapat meninggalkannya dan membuka rekening khusus. Dan jika rencana perbaikan rumahnya belum terlaksana, dana akan ditransfer ke rekening khusus. Jika perbaikan sudah dilakukan, tetapi dana yang ditransfer tidak mencukupi, dan dana daerah justru membayar ekstra, maka HOA harus melunasi utangnya terlebih dahulu, baru kemudian membuka rekening khusus.

Tata cara pembentukan dana perbaikan modal

Perubahan utama mempengaruhi perusahaan manajemen. Undang-undang baru secara sepihak menghilangkan kemampuan mereka untuk mengelola dana yang ditransfer pemilik untuk perbaikan besar.

Sekarang uang ini akan dikelola baik oleh pemiliknya sendiri ( sistem individu akumulasi), atau operator regional.

Pemilik tempat di gedung apartemen mempunyai hak untuk memilih salah satu cara berikut untuk membentuk dana perbaikan modal:

1) pemindahbukuan iuran perbaikan modal ke rekening khusus untuk membentuk dana perbaikan modal berupa dana yang ditempatkan pada rekening khusus;

2) transfer iuran perbaikan besar ke rekening penyelenggara daerah dalam rangka pembentukan dana perbaikan modal berupa hak wajib pemilik bangunan gedung apartemen sehubungan dengan penyelenggara daerah.

Penting! Dalam kasus pertama, uang yang terkumpul akan digunakan untuk memperbaiki rumah tertentu, yang kedua - untuk memperbaiki rumah mana pun yang termasuk dalam daftar terkait (dalam urutan prioritas).

Setiap pemilik tempat tinggal di gedung apartemen harus memilih cara menabung untuk perbaikan besar (bersama-sama atau terpisah).

Keputusan seperti itu harus dibuat pada rapat umum pemilik dan tercermin dalam risalah yang relevan. Dan, jika pemilik memutuskan tabungan individu dan memutuskan untuk membuka rekening khusus atas nama operator regional (organisasi nirlaba khusus dibuat di setiap entitas konstituen Federasi Rusia, yang mengumpulkan dana dan juga memastikan perombakan gedung apartemen), protokolnya harus ditransfer ke operator ini.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan pemilik properti residensial untuk memutuskan bagaimana membentuk dana perbaikan modal?

Keputusan untuk menentukan metode pembentukan dana perbaikan modal harus dibuat dan dilaksanakan oleh pemilik tempat di gedung apartemen dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia, tetapi tidak lebih dari enam bulan setelahnya. publikasi resmi program perbaikan ibu kota daerah.

Selambat-lambatnya satu bulan sebelum berakhirnya jangka waktu enam bulan, pemerintah daerah mengadakan rapat umum pemilik bangunan di gedung apartemen untuk memutuskan pilihan metode pembentukan dana perbaikan modal, jika keputusan tersebut belum diambil. telah dibuat sebelumnya.

Jika pemilik tempat di gedung apartemen tidak memilih metode pembentukan dana perbaikan modal dalam periode di atas, yaitu, mereka tidak memutuskan bagaimana mengumpulkan dana untuk perbaikan besar-besaran properti bersama, mereka “secara default” berakhir masuk dalam dana daerah.

Tata cara pembentukan dana perbaikan modal dapat diubah sewaktu-waktu berdasarkan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen. Prosedur untuk mengubah metode pembentukan dana perbaikan modal ditetapkan oleh Pasal 173 Kode Perumahan Federasi Rusia.

Keputusan penghentian pembentukan dana pada rekening penyelenggara daerah dan pembentukan dana perbaikan modal pada rekening khusus mulai berlaku dalam dua tahun setelah mengirimkan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen ke operator regional, kecuali jangka waktu yang lebih pendek ditentukan oleh hukum entitas konstituen Federasi Rusia.

Keputusan penghentian pembentukan dana perbaikan modal pada rekening khusus dan pembentukan dana perbaikan modal pada rekening penyelenggara daerah mulai berlaku dalam satu bulan setelah mengirimkan keputusan rapat umum pemilik kepada pemilik rekening khusus.

Pembentukan dana perbaikan modal dengan mentransfer iuran ke rekening khusus (Kami simpan terpisah)

Jika metode pembentukan dana pertama dipilih: HOA berhak membuka rekening khusus sendiri di mana pemilik akan mentransfer kontribusi perbaikan modal untuk membentuk dana perbaikan modal. Dalam hal ini, dana dari rekening tersebut hanya dapat digunakan untuk perbaikan besar dan tidak untuk yang lain.

Jika penghuni gedung apartemen telah memutuskan bentuk tabungan individu, mereka perlu:

1. Menyelenggarakan rapat umum pemilik sesuai dengan persyaratan Pasal 45 Kode Perumahan Federasi Rusia. Yaitu:

1.1. 10 hari sebelum tanggal pertemuan yang diharapkan, beri tahu setiap pemilik rumah secara tertulis tentang acara yang akan datang.

Klarifikasi: jika pemilik, sebagai bagian dari rapat umum, tidak menyetujui tempat untuk memasang pemberitahuan (misalnya, papan pengumuman atau pintu masuk), maka Kode Perumahan hanya memberi mereka dua bentuk pemberitahuan yang sesuai: secara langsung dengan a tanda tangan, atau melalui surat tercatat.

1.2. Selama proses pemberitahuan, setiap pemilik harus diberikan pesan informasi (Contoh Pesan Informasi) yang harus memuat:

Informasi tentang penyelenggara (inisiator/kelompok inisiatif)

Bentuk pengiriman (penuh waktu/korespondensi)

Tanggal, tempat, waktu (jika pertemuan tatap muka)

Tanggal penutupan pengambilan keputusan dan tempat penyampaiannya (dalam hal pemungutan suara tidak hadir)

Jadwal acara

Tata cara mengenal informasi dan materi yang akan disampaikan pada pertemuan ini + tempat untuk mengenalnya

Setelah menerima pemberitahuan rapat, setiap pemilik harus menandatangani daftar yang sesuai (Daftar pemberitahuan untuk pemungutan suara secara langsung).

1.3. Dalam hal pemungutan suara secara langsung, pada tanggal, tempat dan waktu yang ditentukan, pemilik harus hadir dengan membawa dokumen yang menegaskan hak kepemilikannya, serta dokumen identitas. Kemudian menandatangani daftar konfirmasi kehadiran (Daftar untuk berpartisipasi dalam pertemuan tatap muka)

1.4. Rapat dianggap sah apabila lebih dari separuh pemilik yang hadir/memilih suara.

Contoh: apabila rumah itu luasnya 4.000 meter persegi, maka pertemuan itu dapat diakui terjadi berdasarkan partisipasi/suara dari pemilik yang memiliki 2.001 meter persegi.

1.5. Apabila kuorum tidak tercapai, maka mereka yang berkumpul mengambil keputusan secara in-absentia dan mencatat dalam berita acara tanggal berakhirnya penerimaan keputusan (keputusan pemilik sampel) dan tempat pemindahannya. Setelah itu proses memberi tahu pemilik (klausul 1.1) diulangi untuk putaran kedua, dengan perubahan yang sesuai dilakukan pada pesan informasi.

Persyaratan risalah rapat umum pembukaan rekening khusus:

Risalah keputusan rapat umum (Contoh risalah rapat tatap muka) wajib memuat keputusan mengenai 5 hal:

1. Besarnya iuran bulanan untuk perbaikan besar. Jumlah kontribusi tidak boleh kurang dari yang ditetapkan oleh pemerintah Wilayah Krasnoyarsk.

2. Daftar pekerjaan dan jasa perbaikan besar-besaran barang milik bersama. Daftar pekerjaan dan jasa tidak boleh kurang dari yang disediakan oleh program perbaikan ibu kota daerah.

3. Waktu perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama. Tanggalnya tidak boleh lebih lambat dari tanggal rencana yang ditetapkan oleh program perbaikan ibu kota daerah.

4. Pemilik rekening khusus. Pemilik nominal istimewa akun dapat berupa:

HOA (untuk rumah yang dikelola oleh HOA);

Koperasi Perumahan (untuk rumah yang dikelola oleh koperasi);

operator daerah (untuk rumah yang dikelola langsung, maupun yang dikelola oleh perusahaan pengelola).

Klarifikasi: sesuai dengan Seni. 175 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik akun khusus dapat berupa HOA yang mengelola gedung apartemen dan dibuat oleh pemilik tempat di satu gedung apartemen atau beberapa gedung apartemen, jumlah apartemen yang jumlahnya tidak lebih dari tiga puluh, apabila rumah-rumah tersebut terletak di atas bidang-bidang tanah yang menurut dokumen-dokumen yang tercantum dalam kadaster real estat negara, mempunyai batas-batas yang sama, dan di dalamnya terdapat jaringan teknik dan penunjang teknis, unsur-unsur prasarana lain yang dimaksudkan untuk digunakan bersama oleh pemilik tempat di rumah-rumah ini .

Jadi, jika kewenangan HOA melampaui lingkup Art. 175 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, maka harus membuka rekening di operator regional, atau dipecah menjadi HOA terpisah.

Selain itu, pemilik rekening khusus dapat berupa koperasi perumahan atau koperasi konsumen khusus lainnya yang mengelola gedung apartemen.

Siapa yang diuntungkan?

Hal ini bermanfaat bagi penghuni rumah yang relatif baru, penghuni rumah yang perbaikan besarnya dilakukan belum lama ini, serta pemilik yang merupakan pembayar yang baik dan cenderung merencanakan secara mandiri pengeluaran mereka untuk perbaikan besar dan kontrol pribadi yang maksimal atas dana tersebut. dihabiskan. Asisten Keuangan di pihak negara jika terjadi akumulasi individu tidak akan ada.

Opsi ini lebih disukai. Pertama, perbaikan besar tidak terikat dengan rencana yang ditetapkan pejabat, sehingga dapat dilakukan lebih awal dari pada antrian. Selain itu, pemilik sendiri yang menentukan jumlah kontribusi bulanan (jumlah kontribusi bulanan untuk perbaikan modal tidak boleh kurang dari kontribusi minimum untuk perbaikan modal yang ditetapkan oleh tindakan hukum pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia).

Pekerjaan perbaikan sedang dilakukan Perusahaan manajemen atau organisasi lain yang diputuskan oleh pemiliknya. Bank akan mentransfer uang kepada kontraktor hanya setelah pemilik rekening khusus menyerahkan sertifikat penerimaan pekerjaan yang ditandatangani oleh perwakilan pemilik dan otoritas setempat.

Apa itu akun khusus?

Rekening khusus dibuka di bank sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia dan spesifikasi yang ditetapkan oleh Kode Perumahan Federasi Rusia.

Rekening khusus dapat dibuka di lembaga kredit Rusia yang ekuitas (modalnya) setidaknya dua puluh miliar rubel. Bank Sentral Federasi Rusia menerbitkan informasi triwulanan tentang lembaga kredit yang memenuhi persyaratan yang ditetapkan.

Pada rekening tersebut dibentuk dana perbaikan modal, yang dibentuk dari iuran perbaikan modal, bunga yang dibayarkan sehubungan dengan tidak terpenuhinya kewajiban untuk membayar iuran tersebut, dan masih harus dibayar. lembaga kredit bunga atas penggunaan dana pada rekening khusus.

Bagian pemilik suatu tempat di gedung apartemen dalam hak atas dana yang disimpan dalam rekening khusus sebanding dengan jumlah total kontribusi untuk perbaikan besar yang dibayarkan oleh pemilik tempat tersebut dan pemilik sebelumnya dari tempat tersebut.

Penting: Ketika memperoleh kepemilikan suatu tempat di gedung apartemen, pihak yang mengakuisisi tempat tersebut menerima bagian hak atas dana dalam rekening khusus.

Apabila hak milik atas suatu bangunan gedung apartemen dialihkan kepada pemilik baru, maka kewajiban pemilik sebelumnya untuk membayar biaya perbaikan besar gedung apartemen itu, termasuk kewajiban yang tidak dipenuhi oleh pemilik sebelumnya untuk membayar iuran perbaikan besar, ditransfer.

Pemilik tempat di gedung apartemen berhak membentuk dana perbaikan modal hanya di satu akun khusus. Rekening khusus dapat mengumpulkan dana dari dana perbaikan modal pemilik tempat hanya di satu gedung apartemen. Perjanjian rekening khusus ini mempunyai jangka waktu tidak terbatas.

Dana yang terdapat pada rekening khusus tidak dapat dipulihkan untuk kewajiban pemilik rekening ini, kecuali kewajiban yang timbul dari kontrak perbaikan besar.

Apabila pemilik rekening khusus dinyatakan pailit, maka dana yang terdapat pada rekening khusus itu tidak termasuk dalam harta pailit.

Lembaga kredit tempat rekening khusus akan dibuka.

Pemilik tidak dapat memilih bank mana pun yang mereka suka. Legislator membatasi kemungkinan memilih dari lebih dari 900 bank yang beroperasi di Federasi Rusia menjadi sekitar 30, yang ditetapkan sebagai persyaratan wajib jumlah minimum dana sendiri adalah 20 miliar rubel.

Klarifikasi: jika lembaga kredit tidak dipilih atau tidak memenuhi persyaratan Bagian 2 Pasal 176 Kode Perumahan RF, hak untuk memilih lembaga kredit dialihkan ke operator regional.

Kekhususan pembukaan dan penutupan rekening khusus dan melakukan transaksi pada rekening tersebut diatur oleh Pasal 176-177 Kode Perumahan Federasi Rusia.

Perjanjian rekening khusus dapat diakhiri atas permintaan pemilik rekening khusus jika ada keputusan yang didokumentasikan dalam risalah rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen untuk mengubah cara pembentukan dana perbaikan modal, menjadi mengganti pemilik rekening khusus atau lembaga perkreditan.

Bank tempat rekening khusus dibuka dan pemilik rekening khusus memberikan, atas permintaan setiap pemilik tempat di gedung apartemen, informasi tentang jumlah pembayaran yang dikreditkan ke rekening dari pemilik semua tempat di apartemen. bangunan, atas saldo dana pada rekening khusus, dan atas seluruh transaksi pada rekening khusus tersebut.

Jika pemilik tempat di gedung apartemen telah memilih untuk membentuknya pada rekening khusus sebagai metode pembentukan dana perbaikan modal, keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen harus menentukan:

1) jumlah kontribusi bulanan untuk perbaikan besar, yang tidak boleh kurang dari jumlah minimum kontribusi untuk perbaikan besar yang ditetapkan oleh tindakan hukum pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia;

2) daftar jasa dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen, yang terdiri dari sekurang-kurangnya daftar jasa dan (atau) pekerjaan yang disediakan oleh program perbaikan ibu kota daerah;

3) waktu perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada suatu gedung apartemen, yang tidak boleh lebih lambat dari tanggal yang direncanakan yang ditetapkan oleh program perbaikan ibu kota daerah;

4) pemilik rekening khusus;

5) lembaga perkreditan di mana rekening khusus akan dibuka.

Apakah pemilik rumah yang dikelola oleh perusahaan pengelola dapat mengumpulkan dana di rekening khusus?

Jika pengelolaan suatu gedung apartemen tidak dilakukan oleh perkumpulan pemilik rumah, koperasi perumahan atau koperasi konsumen khusus lainnya dan pemilik gedung di gedung tersebut telah memutuskan untuk membentuk dana perbaikan modal dalam rekening khusus, maka rekening untuk mereka akan dibuka oleh operator regional atas permintaan mereka.

Pemilik rekening khusus dalam hal ini adalah operator regional, tetapi dana di dalamnya akan menjadi milik pemilik gedung apartemen terkait, yang akan membuangnya sesuai dengan Kode Perumahan Federasi Rusia.

Pembentukan dana perbaikan modal pada rekening operator daerah (Tabungan bersama)

Pemilik tempat di gedung apartemen berhak memutuskan pilihan operator regional sebagai pemilik akun khusus.

Pemilik diundang untuk “mengantre” dan, dengan memberikan kontribusi bulanan untuk perbaikan besar, menunggu sampai giliran mereka tiba.

Jelasnya, jika setelah diterbitkannya program regional para pemilik mendapati rumahnya berada di garis depan untuk perbaikan besar-besaran, masuk akal untuk memikirkan bentuk akumulasi kolektif.

Sesuai dengan undang-undang, warga juga wajib mengadakan rapat umum dan menyetujui bentuk akumulasi, namun jika keputusan terkait tidak diambil atau operator daerah tidak diberitahukan, maka pemerintah kota akan mengambil keputusan yang menguntungkan. dari “ketel uap umum” bagi pemiliknya.

Untuk melaksanakan keputusan pembentukan dana perbaikan modal pada rekening khusus yang dibuka atas nama penyelenggara daerah, pemilik bangunan dalam gedung apartemen harus mengirimkan kepada penyelenggara daerah salinan risalah rapat umum tersebut. pemilik yang meresmikan keputusan ini.

Sesuai dengan Pasal 181 Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik tempat di gedung apartemen yang telah memutuskan untuk membentuk dana perbaikan modal di rekening operator regional, serta pemilik tempat di gedung apartemen yang memiliki tidak menentukan cara pembentukan dana perbaikan modal, wajib membuat perjanjian dengan penyelenggara daerah tentang pembentukan dana perbaikan modal dan penyelenggaraan perbaikan modal menurut tata cara yang ditetapkan dalam Pasal 445 KUH Perdata. Federasi Rusia.

Pembayaran oleh pemilik tempat di gedung apartemen atas kontribusi perbaikan besar ke rekening operator regional setelah ia menerima rancangan perjanjian tersebut dianggap sebagai kesimpulannya. Dalam hal ini, para pemilik tempat di gedung apartemen ini, yang mempunyai lebih dari lima puluh persen suara dari jumlah seluruh suara pemilik tempat di gedung apartemen ini, bertindak sebagai salah satu pihak dalam perjanjian yang telah disepakati.

Menurut kesepakatan tentang pembentukan dana perbaikan modal dan organisasi perbaikan modal, setiap pemilik tempat di gedung apartemen wajib memberikan kontribusi bulanan untuk perbaikan besar ke rekening operator regional secara tepat waktu dan masuk penuh.

Operator regional melakukan menyediakan:

Melaksanakan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada gedung apartemen ini dalam jangka waktu yang ditentukan oleh program perbaikan modal daerah,

Membiayai perombakan besar-besaran

Mentransfer dana sebesar dana perbaikan modal ke rekening khusus atau membayar pemilik tempat di gedung apartemen dana sesuai dengan bagian pemilik tersebut dalam dana perbaikan modal.

Apa itu operator regional?

Operator wilayah adalah badan hukum, dibuat dalam bentuk organisasi dan hukum dana (Pasal 178 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Operator regional dibuat oleh entitas konstituen Federasi Rusia. Beberapa operator regional dapat dibentuk di wilayah entitas konstituen Federasi Rusia, yang masing-masing beroperasi di bagian wilayah entitas konstituen Federasi Rusia tersebut.

Pada akhir 2013, seluruh wilayah Federasi Rusia harus membentuk dana perbaikan modal dan mendirikan operator regional. Operator regional akan melakukan perbaikan besar-besaran dengan menggunakan dana yang akan disalurkan ke dana tersebut sesuai dengan rencana yang akan mencakup setiap gedung apartemen di entitas konstituen Federasi Rusia. Pemerintah daerah harus menyusun daftar tersebut. Register (program regional untuk perbaikan modal properti umum di gedung apartemen) akan tersedia untuk umum, dan setiap warga negara akan dapat memantau kemajuan antrian perbaikan.

Fungsi operator regional adalah:

1) akumulasi kontribusi untuk perbaikan modal yang dibayarkan oleh pemilik tempat di gedung apartemen, yang dana perbaikan modalnya dibentuk di rekening operator regional;

2) membuka rekening khusus atas nama seseorang dan melakukan transaksi pada rekening tersebut jika pemilik tempat di gedung apartemen pada rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen memilih operator regional sebagai pemilik rekening khusus. Operator regional tidak berhak menolak pemilik tempat di gedung apartemen untuk membuka rekening tersebut atas nama mereka;

3) menjalankan fungsi pelanggan teknis untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen, pemilik tempat di mana dana perbaikan modal dibuat di rekening operator regional;

4) membiayai biaya perbaikan modal properti bersama di gedung apartemen, pemilik tempat di mana dana perbaikan modal dibuat pada rekening, rekening operator regional, dalam batas dana perbaikan modal ini, dengan menggunakan, jika perlu, dana diterima dari sumber lain, termasuk dari anggaran entitas konstituen Federasi Rusia dan (atau) anggaran lokal;

5) interaksi dengan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dan pemerintah daerah untuk memastikan perbaikan modal tepat waktu atas properti bersama di gedung apartemen, pemilik tempat di mana dana perbaikan modal dibuat di rekening operator regional;

6) fungsi lain yang diatur oleh Kode ini, hukum entitas konstituen Federasi Rusia dan dokumen konstituen dari operator regional.

Hak milik penyelenggara daerah dibentuk melalui:

1) kontribusi pendiri;

2) pembayaran oleh pemilik bangunan gedung apartemen yang berupa dana perbaikan modal pada rekening penyelenggara daerah;

3) sumber lain yang tidak dilarang oleh undang-undang.

Penting! Dana yang diterima oleh operator regional dari pemilik tempat di gedung apartemen terbentuk dana perbaikan modal pada rekening operator daerah hanya dapat digunakan untuk membiayai biaya perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen tersebut. Penggunaan dana tersebut untuk tujuan lain, termasuk pembayaran biaya administrasi dan bisnis operator regional, tidak diperbolehkan.

Bisakah operator regional mengeluarkan dana yang diterima dari pemilik satu rumah untuk perbaikan besar rumah lainnya?

Kode Perumahan memungkinkan dana yang diterima oleh operator regional dari pemilik tempat di gedung apartemen yang sama, yang membentuk dana perbaikan modal di rekening operator regional, dapat digunakan berdasarkan pengembalian untuk membiayai perbaikan modal barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen lainnya, pemilik tempat di mana juga membentuk dana perbaikan modal pada rekening operator regional yang sama. Dalam hal ini, undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia dapat menetapkan bahwa penggunaan dana tersebut hanya diperbolehkan jika gedung apartemen tertentu terletak di wilayah kotamadya tertentu atau wilayah beberapa kotamadya.

Tampaknya opsi pengumpulan dana ini sebenarnya bertentangan dengan KUH Perdata Federasi Rusia dan Konstitusi Federasi Rusia. Sebagaimana disebutkan di atas, pemilik menanggung beban untuk memelihara hartanya sendiri, tetapi bukan milik orang lain. Oleh peraturan umum pejabat mengizinkan dana yang dikumpulkan dari satu rumah digunakan untuk perbaikan besar rumah lainnya, sesuai dengan jadwal yang telah disetujui. Kita hanya bisa menebak bagaimana antriannya akan terbentuk, siapa yang mendapat bantuan lebih dulu, dan rumahnya siapa yang akan diperbaiki 10 tahun lagi.

Kesepakatan tentang pembentukan dana perbaikan modal dan organisasi perbaikan modal

Pemilik yang memutuskan untuk membentuk dana pada rekening penyelenggara daerah wajib mengadakan perjanjian dengan penyelenggara daerah tentang pembentukan dana perbaikan modal dan penyelenggaraan perbaikan modal.

Dalam hal ini, para pemilik tempat di gedung apartemen ini, yang mempunyai lebih dari lima puluh persen suara dari jumlah seluruh suara pemilik tempat di gedung apartemen ini, bertindak sebagai salah satu pihak dalam perjanjian yang telah disepakati.

Penyelenggara daerah menjamin dilakukannya perbaikan modal, termasuk dalam hal dana dana perbaikan modal tidak mencukupi, dengan menggunakan dana yang diterima dari pembayaran pemilik gedung pada gedung apartemen lain yang berupa dana perbaikan modal di rekening penyelenggara daerah, dari subsidi yang diterima dari anggaran entitas konstituen Federasi Rusia dan (atau) anggaran lokal.

Untuk menjamin terselenggaranya perbaikan besar, penyelenggara daerah berkewajiban:

1) menyiapkan dan mengirimkan proposal terkait perbaikan besar kepada pemilik bangunan di gedung apartemen;

2) memastikan persiapan penugasan untuk penyediaan layanan dan (atau) kinerja perbaikan besar dan, jika perlu, persiapan dokumentasi proyek untuk perbaikan besar, menyetujui dokumentasi proyek, memikul tanggung jawab atas kualitas dan kepatuhannya terhadap persyaratan peraturan teknis, standar dan dokumen peraturan lainnya;

3) menarik kontraktor untuk menyediakan layanan dan (atau) melakukan perbaikan besar, dan membuat perjanjian yang relevan dengan mereka atas namanya sendiri;

4) mengontrol kualitas dan waktu penyediaan layanan dan (atau) kinerja pekerjaan oleh kontraktor dan kepatuhan layanan dan (atau) pekerjaan tersebut dengan persyaratan dokumentasi proyek;

5) menerima pekerjaan yang telah selesai;

6) memikul tanggung jawab lain yang ditentukan dalam perjanjian tentang pembentukan dana perbaikan modal dan penyelenggaraan perbaikan modal.

Akuntansi dana perbaikan modal oleh operator regional

Sesuai dengan Pasal 183 Kode Perumahan Federasi Rusia, operator regional menyimpan catatan dana yang diterima ke rekening, rekening operator regional dalam bentuk kontribusi untuk perbaikan modal pemilik tempat di gedung apartemen, membentuk dana perbaikan modal pada rekening, rekening penyelenggara daerah (selanjutnya disebut perbaikan sistem akuntansi dana modal).

Akuntansi tersebut disimpan secara terpisah untuk dana masing-masing pemilik tempat di gedung apartemen. Catatan tersebut dapat disimpan secara elektronik.

Sistem akuntansi dana perbaikan modal mencakup, khususnya, informasi tentang:

1) jumlah iuran yang masih harus dibayar dan dibayar untuk perbaikan besar oleh masing-masing pemilik tempat di gedung apartemen, tunggakan pembayarannya, serta jumlah bunga yang dibayarkan;

2) jumlah dana yang dialokasikan oleh penyelenggara daerah untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama di suatu gedung apartemen, termasuk jumlah pembayaran angsuran yang diberikan untuk jasa dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen;

3) jumlah hutang atas jasa yang diberikan dan (atau) pekerjaan yang dilakukan pada perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen.

Berdasarkan permintaan, operator regional memberikan informasi di atas kepada pemilik tempat di gedung apartemen, serta orang yang bertanggung jawab untuk mengelola gedung apartemen ini (asosiasi pemilik rumah, koperasi perumahan atau koperasi konsumen khusus lainnya, organisasi pengelola).

Tanggung jawab operator regional untuk mengatur perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen

Sesuai dengan Pasal 182 Kode Perumahan Federasi Rusia, operator regional menyediakan:

- melakukan perbaikan besar milik bersama dalam suatu gedung apartemen, pemilik tempat yang membentuk dana perbaikan modal pada rekening penyelenggara daerah, dalam jumlah dan dalam jangka waktu yang ditentukan oleh program perbaikan modal daerah,

- pembiayaan perbaikan modal milik bersama di gedung apartemen, termasuk dalam hal dana dari dana perbaikan modal tidak mencukupi, dari dana yang diterima melalui pembayaran dari pemilik tempat di gedung apartemen lain, membentuk dana perbaikan modal di rekening, rekening operator daerah, dari subsidi diterima dari subjek anggaran Federasi Rusia dan (atau) anggaran lokal.

Penggantian kepada penyelenggara daerah atas dana yang dikeluarkan untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama di suatu gedung apartemen, dalam jumlah yang melebihi besaran dana perbaikan modal, dilakukan melalui kontribusi selanjutnya untuk perbaikan besar-besaran oleh pemilik tempat di gedung apartemen ini.

Operator regional, kepada pemilik tempat di gedung apartemen, yang membentuk dana perbaikan modal di rekening operator regional, bertanggung jawab atas tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban berdasarkan perjanjian pembentukan dana perbaikan modal dan tentang penyelenggaraan perbaikan modal, serta akibat tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban dalam melaksanakan perbaikan besar oleh kontraktor yang dipekerjakan oleh operator regional.

Tanggung jawab operator regional.

Kerugian yang diderita pemilik tempat di gedung apartemen sebagai akibat dari tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban oleh operator regional yang timbul dari perjanjian yang dibuat dengan pemilik tersebut sesuai dengan Kode ini dan undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia diadopsi sesuai dengan itu, dikenakan kompensasi sesuai dengan hukum perdata .

Entitas konstituen Federasi Rusia memikul tanggung jawab anak perusahaan atas kegagalan untuk memenuhi atau tidak memenuhi kewajiban operator regional kepada pemilik tempat di gedung apartemen.

Kontrol atas kegiatan operator regional.

Badan kontrol keuangan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dan badan kontrol keuangan kota di kotamadya, Kamar Rekening Federasi Rusia, badan kontrol dan akuntansi dan keuangan dari entitas konstituen Federasi Rusia dan kotamadya melakukan kontrol keuangan atas penggunaan oleh operator regional dana dari anggaran terkait dengan cara yang ditetapkan oleh undang-undang anggaran Federasi Rusia.

Apa program regional untuk perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen?

Program daerah untuk perombakan barang milik bersama di gedung apartemen- ini adalah dokumen yang disetujui oleh badan eksekutif tertinggi kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia untuk tujuan perencanaan dan pengorganisasian perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen, perencanaan penyediaan dukungan negara, dukungan kota untuk perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen dengan mengorbankan anggaran entitas konstituen Federasi Rusia, anggaran lokal.

Program regional untuk perombakan barang milik bersama di gedung apartemen menentukan batas waktu bagi pemilik tempat di gedung tersebut dan (atau) operator regional untuk melakukan perbaikan besar gedung apartemen.

Program perbaikan modal daerah dibentuk untuk jangka waktu yang diperlukan untuk melaksanakan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama di semua gedung apartemen yang terletak di wilayah entitas konstituen Federasi Rusia.

Program peningkatan permodalan daerah meliputi:

1. Daftar semua gedung apartemen yang terletak di wilayah entitas konstituen Federasi Rusia, kecuali gedung apartemen yang diakui tidak aman dan dapat dibongkar.

2. Daftar jasa dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen;

3. Jangka waktu yang direncanakan untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada gedung apartemen.

4. Informasi lain yang harus dimasukkan dalam program perbaikan modal regional sesuai dengan peraturan perundang-undangan entitas konstituen Federasi Rusia.

Pendapat: Menurut pakar dari Social Request Foundation, program ini akan menyerupai piramida keuangan dengan mengarahkan dana yang dikumpulkan oleh pemilik salah satu gedung apartemen untuk keperluan perbaikan besar gedung lainnya. Terlebih lagi, dalam situasi ini, pemilik gedung apartemen baru akan mensponsori perbaikan besar-besaran pada gedung apartemen lama.

Sumber anggaran entitas konstituen Federasi Rusia, anggaran lokal dan volumenya yang disediakan untuk pembiayaan bersama program perbaikan modal daerah tidak sepenuhnya jelas. Memang, setiap anggaran memiliki kemungkinan yang berbeda-beda, yang akan menyebabkan peningkatan beban pembayaran bagi pemilik gedung apartemen.

Solusi terhadap masalah-masalah ini dan masalah-masalah lain yang sama pentingnya akan memerlukan lebih banyak diskusi, dan bersamaan dengan itu, skema korupsi.

Bagaimana jika rumah tersebut tidak dianggap tidak aman, tetapi kondisinya sangat memprihatinkan dan perbaikannya membutuhkan biaya yang sangat besar?

Sesuai dengan tindakan hukum peraturan entitas konstituen Federasi Rusia, program perbaikan modal regional tidak boleh mencakup bangunan apartemen, kerusakan fisik elemen struktural utama (atap, dinding, pondasi) yang melebihi tujuh puluh persen, dan (atau) gedung apartemen, dimana total biaya jasa dan (atau) pekerjaan perbaikan besar elemen struktur dan sistem rekayasa internal yang merupakan bagian dari milik bersama di gedung apartemen, per satu meter persegi total ruang tamu melebihi biayanya ditentukan oleh tindakan hukum pengaturan dari entitas konstituen Federasi Rusia.

Dalam hal ini, selambat-lambatnya enam bulan sejak tanggal persetujuan program perbaikan ibu kota daerah atau keputusan untuk mengecualikan gedung apartemen dari program tersebut, tindakan hukum pengaturan dari entitas konstituen Federasi Rusia harus menentukan prosedur, syarat-syaratnya. dan sumber pembiayaan untuk rekonstruksi atau pembongkaran bangunan-bangunan ini atau tindakan lain yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia dan memastikan hak perumahan pemilik tempat tinggal dan penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial di rumah-rumah ini.

Penting! Sesuai dengan tindakan hukum peraturan entitas konstituen Federasi Rusia, rumah dengan kurang dari tiga apartemen tidak dapat dimasukkan dalam program perbaikan modal regional.

Apa kriteria pemilihan prioritas pemasukan gedung apartemen dalam program perbaikan modal?

Sesuai dengan paragraf 3 Pasal 168 Kode Perumahan, kriteria pemilihan prioritas untuk dimasukkannya gedung apartemen dalam program perbaikan modal ditetapkan oleh hukum entitas konstituen Federasi Rusia. Sebagai prioritas, program perbaikan ibu kota daerah harus mencakup perbaikan besar berikut:

1) harta bersama pada bangunan rumah susun yang memerlukan perbaikan besar-besaran pada tanggal privatisasi tempat tinggal pertama, dengan ketentuan perbaikan besar-besaran tersebut tidak dilakukan pada tanggal persetujuan atau pemutakhiran program perbaikan ibu kota daerah;

2) gedung apartemen, perbaikan besar-besaran yang diperlukan untuk menetapkan perlunya perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen, disetujui oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Untuk melaksanakan program perombakan modal daerah, menetapkan waktu perombakan barang milik bersama pada bangunan rumah susun, memperjelas rencana jenis pelayanan dan (atau) pekerjaan perombakan barang milik bersama pada bangunan rumah susun, menentukan jenis dan volumenya. dukungan negara, dukungan kota untuk perbaikan modal, lembaga pemerintah Otoritas entitas konstituen Federasi Rusia dan pemerintah daerah diharuskan untuk menyetujui rencana jangka pendek (untuk jangka waktu hingga tiga tahun) untuk pelaksanaan perbaikan modal regional program.

Perubahan program peningkatan modal daerah termasuk penundaan tenggat waktu perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen untuk periode berikutnya, pengurangan daftar jenis layanan yang direncanakan dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran barang milik bersama di gedung apartemen, tidak diperbolehkan, kecuali dalam kasus di mana keputusan yang tepat dibuat oleh pemilik tempat di gedung apartemen ini.

Program perbaikan ibu kota daerah harus dimutakhirkan minimal setahun sekali.

Dapatkah pemilik, atas inisiatifnya sendiri, mengambil keputusan untuk melakukan perbaikan besar sebelum batas waktu yang ditentukan oleh program regional? Bagaimana hal ini akan mempengaruhi jumlah iuran wajib untuk perbaikan besar?

Menurut paragraf 4 Pasal 181 Kode Perumahan Federasi Rusia, jika, sebelum batas waktu yang ditentukan oleh program perbaikan modal regional untuk perbaikan modal properti bersama di gedung apartemen, pekerjaan terpisah pada perbaikan besar properti bersama di gedung ini dilaksanakan melalui program perbaikan ibu kota daerah, pembayaran atas pekerjaan tersebut dilakukan tanpa menggunakan dana anggaran dan dana penyelenggara daerah, sekaligus untuk menetapkan perlunya perbaikan besar-besaran. milik bersama dalam suatu gedung apartemen, tidak diperlukan pelaksanaan pekerjaan ini secara berulang-ulang dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh program perbaikan ibu kota daerah, dana dalam jumlah yang sama dengan biaya pekerjaan itu, tetapi tidak lebih dari besaran biaya maksimumnya. pekerjaan, dihitung dengan cara yang ditentukan oleh hukum entitas konstituen Federasi Rusia, untuk pemenuhan kewajiban pembayaran kontribusi perbaikan modal untuk periode mendatang oleh pemilik tempat di gedung apartemen yang membentuk dana perbaikan modal di rekening dari operator regional.

Siapa yang berhak memutuskan perbaikan besar?

Sesuai dengan Seni. 189 Kode Perumahan Federasi Rusia pelaksanaan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada suatu gedung apartemen dilakukan berdasarkan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen.

Pemilik tempat di gedung apartemen Kapan pun berhak memutuskan untuk melakukan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen atas usul:

Seseorang yang mengelola suatu gedung apartemen atau memberikan jasa dan (atau) melakukan pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen;

Operator wilayah;

Atau atas inisiatif Anda sendiri.

Bisakah pemilik menolak melakukan perbaikan atau membayar biaya?

Sedangkan untuk perbaikan, tidak ada indikasi jelas dalam undang-undang. Namun menurut akal sehat, ternyata bisa. Karena itu adalah milik mereka. Namun apa yang harus dilakukan dalam situasi ini, bagaimana dana tersebut akan beroperasi, apa yang akan terjadi dengan tabungan mereka - pertanyaan-pertanyaan ini belum dibahas secara rinci.

Namun, jika warga tidak aktif dan tidak menanggapi usulan dilakukannya perbaikan besar, maka pemerintah daerah berwenang mengambil keputusan untuk melaksanakannya. Mengenai iuran, pemilik rumah tidak memiliki dasar hukum untuk menolak membayarnya.

Kapan kerangka waktu untuk mempersiapkan proposal perombakan besar-besaran?

Sesuai dengan Pasal 189 Kode Perumahan Federasi Rusia tidak kurang dari enam bulan(kecuali periode lain ditentukan oleh tindakan hukum pengaturan dari entitas konstituen Federasi Rusia) sebelum awal tahun dimana perbaikan besar harus dilakukan milik bersama dalam suatu gedung apartemen sesuai dengan program perbaikan modal daerah, pengelola gedung apartemen atau penyelenggara daerah (apabila pemilik gedung dalam gedung apartemen membentuk dana perbaikan modal pada rekening penyelenggara daerah) menyerahkan proposal kepada pemilik:

Tentang tanggal mulai perbaikan besar,

Daftar yang diperlukan dan ruang lingkup layanan dan (atau) pekerjaan, biayanya,

Tentang tata cara dan sumber pembiayaan perbaikan besar-besaran barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen,

Dan usulan lain terkait perombakan besar-besaran tersebut.

Pemilik tempat di gedung apartemen selambat-lambatnya tiga bulan sejak tanggal diterimanya usulan tersebut di atas, wajib mempertimbangkan usulan tersebut dan mengambil keputusan dalam rapat umum.

Dengan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen untuk melakukan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama di gedung apartemen ini, hal-hal berikut harus ditentukan atau disetujui:

1) daftar pekerjaan perbaikan besar;

2) perkiraan biaya perbaikan besar;

3) waktu perbaikan besar;

4) sumber pembiayaan perbaikan modal;

5) seseorang yang, atas nama semua pemilik tempat di gedung apartemen, berwenang untuk ikut serta dalam penerimaan perbaikan besar yang telah selesai, termasuk menandatangani akta-akta yang bersangkutan.

Jika, dalam jangka waktu tiga bulan, pemilik bangunan di gedung apartemen, yang membentuk dana perbaikan modal di rekening operator daerah, belum memutuskan untuk melakukan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama di gedung apartemen tersebut, pemerintah daerah badan mengambil keputusan untuk melakukan perbaikan besar tersebut sesuai dengan program perbaikan ibu kota daerah dan usulan dari operator daerah.

Tata cara pembiayaan biaya perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada suatu gedung apartemen

Sesuai dengan Seni. 190 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, operator regional menyediakan pembiayaan untuk perbaikan modal properti bersama di gedung apartemen, pemilik tempat yang membentuk dana perbaikan modal di rekening operator regional.

Dasar transfer dana oleh operator regional berdasarkan kontrak untuk penyediaan layanan dan (atau) kinerja pekerjaan perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen adalah sertifikat penerimaan pekerjaan yang dilakukan (kecuali untuk kasus yang ditentukan di Bagian 3 artikel ini). Sertifikat penerimaan tersebut harus disetujui oleh badan pemerintah setempat, serta dengan orang yang diberi wewenang untuk bertindak atas nama pemilik tempat di gedung apartemen (jika perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen dilakukan. berdasarkan keputusan pemilik tempat di gedung apartemen ini).

Operator regional dapat membayar di muka tidak lebih dari tiga puluh persen dari biaya jenis pekerjaan yang bersangkutan pada perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen, termasuk pekerjaan pengembangan dokumentasi desain atau jenis pekerjaan tertentu pada perbaikan besar. milik bersama di gedung apartemen.

Besarnya biaya maksimum untuk jasa dan (atau) pekerjaan perbaikan besar-besaran atas barang milik bersama pada suatu gedung apartemen, yang dapat dibayar oleh penyelenggara daerah dari dana dana perbaikan modal, yang dibentuk berdasarkan jumlah minimum. kontribusi untuk perbaikan besar, ditentukan oleh tindakan hukum pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia. Melebihi biaya maksimum ini, serta pembayaran untuk layanan dan (atau) pekerjaan yang tidak ditentukan dalam Bagian 1 Pasal 166 Kode Perumahan Federasi Rusia dan tindakan hukum pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia, dilakukan di biaya pemilik tempat pada suatu gedung apartemen, dibayarkan dalam bentuk iuran perbaikan besar di atas iuran minimum untuk perbaikan modal.

Langkah-langkah dukungan negara, dukungan kota untuk perbaikan modal

Apa yang harus dilakukan jika dana perbaikan modal tidak mencukupi, dan pemilik gedung apartemen belum memutuskan untuk menambah iuran untuk perbaikan besar?

Sesuai dengan Pasal 191 Kode Perumahan Federasi Rusia, pembiayaan pekerjaan perbaikan besar properti bersama di gedung apartemen, termasuk gedung apartemen yang tidak termasuk dalam program perbaikan modal daerah sesuai dengan peraturan perundang-undangan entitas konstituen Federasi Rusia, dapat dilakukan dengan menggunakan langkah-langkah keuangan yang didukung oleh anggaran federal, dana anggaran entitas konstituen Federasi Rusia, anggaran lokal dengan cara dan ketentuan yang masing-masing ditentukan oleh undang-undang federal, hukum entitas konstituen Federasi Rusia, dan tindakan hukum kota.

Langkah-langkah dukungan negara dan dukungan kota untuk perbaikan modal diberikan terlepas dari metode yang digunakan oleh pemilik tempat di gedung apartemen untuk membentuk dana perbaikan modal.

Kualitas pekerjaan pada perbaikan besar bangunan tempat tinggal

Kontraktor yang melakukan renovasi besar-besaran pada rumah harus menjamin kualitas pekerjaan yang dilakukan sesuai dengan Kode bangunan dan aturan, serta sesuai dengan resolusi Komite Pembangunan Negara Federasi Rusia tanggal 27 September 2003 No. 170 “Atas persetujuan Aturan dan Norma operasi teknis stok perumahan."

Dokumen tersebut mencantumkan persyaratan untuk perbaikan besar bangunan tempat tinggal, dan juga menunjukkan parameter dan kondisi keselamatan manusia dan keselamatan bangunan tempat tinggal yang harus dipenuhi. konstruksi bangunan rumah ini.

Kontrol atas kualitas pekerjaan yang dilakukan pertama-tama harus dilakukan oleh orang yang telah menandatangani perjanjian perbaikan besar (asosiasi pemilik rumah atau operator regional). Selain itu, badan-badan negara yang berwenang untuk mengendalikan perumahan dan konstruksi mempunyai hak untuk melakukan kendali.

Kontrol layanan kontrol perumahan

Layanan Pengawasan Konstruksi dan Kontrol Perumahan, sesuai dengan Pasal 20 Kode Perumahan Federasi Rusia, berwenang untuk mengawasi:

pembentukan dana perbaikan modal;

kegiatan operator regional.

Inspeksi terhadap kegiatan operator regional dilakukan pada frekuensi berapa pun dan tanpa pembentukan rencana tahunan. inspeksi terjadwal. Tidak ada batasan waktu untuk pemeriksaan. Pemeriksaan tidak terjadwal terhadap penyelenggara daerah dilakukan tanpa persetujuan kejaksaan dan tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada penyelenggara daerah tentang pelaksanaan pemeriksaan tersebut.

Pemilik rekening khusus wajib menyerahkan kepada badan pengawasan perumahan negara:

Pemberitahuan tentang metode yang dipilih oleh pemilik tempat di gedung apartemen terkait untuk membentuk dana perbaikan modal;

Informasi tentang penerimaan kontribusi untuk perbaikan besar dari pemilik tempat, tentang jumlah dana yang tersisa di rekening khusus.

Operator regional wajib memberikan Layanan informasi tentang bangunan apartemen di mana pemilik tempat membentuk dana perbaikan modal di rekening operator regional, serta tentang penerimaan kontribusi untuk perbaikan modal dari pemilik tempat di dalamnya. bangunan apartemen.

memelihara daftar pemberitahuan,

memelihara daftar akun khusus,

memberitahukan kepada badan pemerintah daerah dan operator daerah tentang bangunan apartemen yang pemiliknya belum memilih metode pembentukan dana perbaikan modal dan (atau) belum melaksanakannya.

memberikan informasi yang dikumpulkan kepada badan eksekutif federal.

Kekuasaan badan pemerintah entitas konstituen Federasi Rusia mengenai masalah perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen

Sesuai dengan Pasal 167 Kode Perumahan Federasi Rusia, badan-badan pemerintah dari entitas konstituen Federasi Rusia mengadopsi tindakan hukum pengaturan yang bertujuan untuk memastikan perbaikan besar tepat waktu atas properti bersama di gedung apartemen yang terletak di wilayah entitas konstituen. Federasi Rusia, dan yang mana:

1) ditetapkan jumlah minimum iuran untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama di suatu gedung apartemen;

2) ditetapkan tata cara pemantauan kondisi teknis bangunan rumah susun;

3) penyelenggara regional dibentuk, masalah pembentukan propertinya diselesaikan, dokumen-dokumen penyusun penyelenggara regional disetujui, tata cara kegiatan penyelenggara regional ditetapkan;

4) tata cara dan syarat-syarat pemberian dukungan negara untuk perbaikan besar-besaran barang milik bersama pada gedung-gedung apartemen disetujui, termasuk pemberian jaminan, jaminan atas pinjaman atau pinjaman, jika dana yang sesuai untuk pelaksanaan dukungan ini disediakan oleh hukum subjek Federasi Rusia tentang anggaran subjek Federasi Rusia;

5) menetapkan tata cara penyusunan dan persetujuan program daerah untuk perbaikan modal barang milik bersama pada bangunan rumah susun, serta persyaratan program tersebut;

6) menetapkan tata cara penyediaan oleh orang yang atas namanya dibuka rekening khusus (selanjutnya disebut pemilik rekening khusus) dan penyelenggara daerah informasi yang akan diberikan sesuai dengan Bagian 7 Pasal 177 dan Pasal 183 Kode Etik ini, daftar informasi lain yang harus diberikan oleh orang-orang ini, dan prosedur untuk memberikan informasi tersebut;

7) menetapkan tata cara pembayaran oleh pemilik rekening khusus dan (atau) penyelenggara daerah dana dari dana perbaikan modal kepada pemilik tempat di gedung apartemen, serta tata cara penggunaan dana dari modal. dana perbaikan untuk tujuan pembongkaran atau rekonstruksi gedung apartemen dalam hal ditentukan oleh Kode Etik ini;

8) suatu prosedur ditetapkan untuk memantau target pengeluaran dana yang dihasilkan dari kontribusi untuk perbaikan besar dan memastikan keamanan dana tersebut.

Konsep - perbaikan besar

Sistem pemeliharaan preventif terencana (PPR) bangunan tempat tinggal mengatur perbaikan yang diatur untuk dilakukan pada interval tertentu. Waktu antara perbaikan dan volume perbaikan ditentukan dengan mempertimbangkan kondisi teknis dan fitur desain persediaan perumahan. Perbaikan besar-besaran dilakukan untuk mengembalikan kemampuan servis suatu bangunan tempat tinggal. Terdiri dari penggantian (pemulihan) unsur-unsur suatu bangunan yang aus atau rusak (kecuali penggantian secara menyeluruh unsur-unsur yang umur pemakaiannya paling lama), serta peningkatan kinerja operasional bangunan. Perombakan juga mencakup pekerjaan yang sifatnya berkaitan dengan perbaikan yang sedang berlangsung, tetapi dilakukan sehubungan dengan perombakan tersebut. Kondisi teknis suatu bangunan tempat tinggal atau elemennya ditandai dengan keausan fisik, yaitu tingkat hilangnya aslinya kualitas kinerja. Keausan fisik ditentukan dengan inspeksi visual dan metode pengendalian instrumental sesuai dengan persyaratan “Aturan untuk menilai keausan fisik bangunan tempat tinggal” dan VSN 53-86(r).

Keausan fisik, menurut Biro Inventarisasi Teknis, selama pengembangan dokumentasi desain dan estimasi untuk perbaikan besar ditentukan oleh organisasi desain. Inspeksi elemen bangunan, penetapan kondisi teknis dan tingkat keausannya dilakukan oleh karyawan organisasi pemeliharaan perumahan selama inspeksi bangunan, dengan keterlibatan, jika perlu, organisasi khusus atau layanan inventaris teknis selama revaluasi aset tetap. . Dokumen utama yang mencirikan kondisi teknis bangunan adalah paspor teknis rumah tangga, yang berisi perubahan yang diidentifikasi melalui inspeksi teknis umum tahunan. Paspor teknis juga menunjukkan volume yang telah diselesaikan pekerjaan perbaikan. Kondisi teknis elemen bangunan tempat tinggal ditentukan oleh sifat kesalahannya, perkiraan penilaiannya diberikan dalam Tabel. 41. Penilaian kinerja operasional suatu bangunan tempat tinggal terdiri dari penentuan apakah kinerja aktual memenuhi standar perumahan yang ditetapkan oleh persyaratan SNiP 2.08.01-89. Pada saat yang sama, penyimpangan dari persyaratan peraturan terhadap tata letak dan tingkat perbaikan teknis, yang menurunkan kualitas perumahan, dianggap sebagai tanda-tanda keusangan.

Tingkat keausan.

Penilaian derajat keusangan ditentukan oleh sifat dan luasnya penyebaran penyimpangan tersebut. Untuk mengukur jumlah keusangan, metode teknis, ekonomi dan lainnya dapat digunakan. Tergantung pada kondisi teknis bangunan, serta kualitas tata letak dan tingkat perbaikan bangunan tempat tinggal, hal-hal berikut dapat dilakukan: perbaikan besar, yang mencakup membawa semua elemen struktur ke dalam kondisi teknis yang baik dan melakukan pekerjaan untuk meningkatkan perbaikan. Lingkup pekerjaan harus sedemikian rupa sehingga setelah perbaikan besar bangunan tempat tinggal memenuhi seluruh persyaratan operasional (PPR); perombakan besar-besaran dengan pembangunan kembali (rekonstruksi), yang di dalamnya selain membawa seluruh struktur rumah ke dalam kondisi teknis yang baik, juga dilakukan pembangunan kembali, penambahan dan peningkatan tingkat perbaikan (CRPP). Selama perbaikan besar selektif, satu atau dua jenis pekerjaan paling mendesak dilakukan, yang tidak dapat bertepatan dengan perbaikan terjadwal berikutnya: perbaikan fasad, atap, pemasangan jenis peralatan teknik (BP) tertentu. Perbaikan darurat dilakukan untuk menghilangkan akibat dari kecelakaan mendadak, kerusakan, struktur dan elemen yang disebabkan oleh bencana alam, kondisi dan situasi ekstrim (AR).

Perbaikan keamanan dan pemeliharaan dilakukan pada rumah bobrok yang tidak bisa dibongkar dalam waktu dekat (PR). Keputusan Komite Pembangunan Negara Uni Soviet tanggal 17 Desember 1989 No. 298 menetapkan standar ukuran maksimum untuk rekonstruksi dan perbaikan besar 1 m2 dari total luas bangunan tempat tinggal, yang dimaksudkan untuk pengembangan dan persetujuan perkiraan desain untuk tujuan ini . Biaya marjinal ditetapkan sebagai persentase dari biaya 1 mA dari total luas konstruksi di wilayah yang sama dari bangunan tempat tinggal serupa (dalam hal bahan dinding dan jumlah lantai) untuk: rekonstruksi - 80; perbaikan besar (dengan modernisasi) -55; perbaikan besar (tanpa modernisasi)-35. Standar ini juga memperhitungkan biaya pekerjaan pada jaringan utilitas intra-blok yang sesuai. Standar biaya marjinal menetapkan batas atas biaya untuk kerusakan fisik bangunan hingga 40%, untuk penyusutan lebih dari 40% digunakan koefisien 1,25. Jika biaya maksimum yang ditetapkan untuk objek rekonstruksi dan perbaikan tertentu terlampaui, persetujuan untuk memasukkan objek-objek ini ke dalam rencana harus diperoleh berdasarkan studi kelayakan yang sesuai dari badan arsitektur dan perencanaan kota Dewan Menteri Republik Persatuan ( tanpa pembagian regional), Dewan Menteri Republik Otonomi, dan komite eksekutif Dewan Deputi Rakyat regional, regional dan kota (kota subordinasi republik). Berdasarkan sifat organisasinya, perbaikan dibagi menjadi terencana dan tidak terencana.

Apa yang diperhitungkan?

Ketika merencanakan dan mengatur perbaikan, perlu untuk memperkenalkan serangkaian tindakan organisasi dan teknis yang saling terkait untuk melakukan perbaikan saat ini dan besar pada bangunan tempat tinggal dalam urutan dan frekuensi yang diatur, yang bertujuan untuk memastikan, memelihara dan meningkatkan kinerja operasionalnya. sepanjang umur layanan standar (sistem perbaikan preventif bangunan yang direncanakan ). Kriteria kualitas perbaikan ini adalah pengurangan jumlah kerusakan fisik, peningkatan tingkat perbaikan, dan pengurangan bahan bakar, energi, dan sumber daya material lainnya untuk pemeliharaan bangunan. Perbaikan besar-besaran bangunan tempat tinggal dilakukan berdasarkan rencana jangka panjang, lima tahun dan tahunan. Rencana perbaikan perumahan jangka panjang, lima tahun dan tahunan dikembangkan untuk setiap organisasi pemeliharaan perumahan. Berdasarkan rencana ini, rencana konsolidasi untuk perbaikan persediaan perumahan kota disusun. Rencana perbaikan persediaan perumahan harus dikaitkan dengan rencana pembangunan jangka panjang wilayah tersebut dan kota secara keseluruhan. Rencana perombakan besar-besaran persediaan perumahan mencakup indikator alam (ribuan m2 dari total luas). Data awal untuk menyusun rencana perbaikan besar-besaran persediaan perumahan adalah:

a) tugas rencana negara; b) informasi tentang kondisi teknis dan kinerja operasional bangunan tempat tinggal;

c) frekuensi perbaikan besar yang ditetapkan; d) indikator agregat dari perkiraan biaya perbaikan besar;

e) merancang dan memperkirakan dokumentasi untuk perbaikan besar; f) standar durasi perbaikan besar bangunan tempat tinggal;

g) data tentang alokasi sumber daya material dan teknis serta kapasitas produksi organisasi kontraktor. Perencanaan perbaikan besar harus memberikan: solusi komprehensif terhadap masalah-masalah dalam membawa bangunan ke kondisi baik, meningkatkan tingkat perbaikan tekniknya; penunjukan tepat waktu bangunan untuk perbaikan, berdasarkan frekuensi yang ditetapkan, dengan mempertimbangkan kondisi teknis dan prioritas yang ditetapkan dalam urutan penunjukan perbaikan, commissioning ritmis dari bangunan yang telah selesai; menyeimbangkan rencana dengan sumber daya finansial, material, teknis dan tenaga kerja; penggunaan yang efisien dana yang dialokasikan untuk perbaikan.

Perintah kerja.

Saat merombak bangunan tempat tinggal dengan keausan 20-60%, pekerjaan dilakukan untuk meningkatkan tingkat perbaikannya, daftarnya diberikan di bawah ini.

Modernisasi bangunan tempat tinggal selama renovasi besar-besaran (pembangunan kembali), dengan mempertimbangkan disagregasi apartemen multi-kamar, pemasangan dapur dan unit sanitasi di apartemen, perluasan ruang hidup karena bangunan tambahan, peningkatan insolasi tempat tinggal, penghapusan dapur gelap dan pintu masuk ke apartemen melalui dapur dengan perangkat, jika perlu, bangunan built-in atau terlampir untuk tangga, fasilitas sanitasi atau dapur; penggantian pemanas kompor dengan pemanas sentral dengan pemasangan ruang ketel, saluran pipa panas dan titik pemanas; perbaikan tungku untuk membakar gas atau batu bara; peralatan dengan sistem pasokan air dingin dan panas, saluran pembuangan, pasokan gas dengan koneksi ke jaringan utama yang ada (pada jarak dari input ke titik koneksi ke jalur utama hingga 150 m), pemasangan saluran gas, pompa air, ruang ketel : penggantian lengkap sistem yang ada pemanas sentral, pasokan air panas dan dingin, pemasangan kompor listrik rumah tangga sebagai pengganti kompor gas atau perapian dapur; pemasangan elevator, saluran pembuangan sampah, sistem pembuangan sampah pneumatik di rumah-rumah yang bertanda pendaratan lantai paling atas Imi di atas; pengalihan jaringan catu daya yang ada ke tegangan yang lebih tinggi; pemasangan antena televisi dan radio untuk penggunaan kolektif, sambungan ke jaringan telepon dan siaran radio; pemasangan interkom, kunci listrik; pemasangan sistem proteksi kebakaran dan pembuangan asap otomatis; otomatisasi dan pengiriman rumah ketel pemanas, jaringan pemanas, titik pemanas dan peralatan teknik bangunan tempat tinggal; perbaikan kawasan pekarangan (pengaspalan jalan, pengaspalan, pertamanan, pemasangan pagar, gudang kayu, perlengkapan anak-anak dan area utilitas).

Pembongkaran rumah darurat. Perbaikan atap, fasad, sambungan bangunan prefabrikasi; peralatan tempat loteng bangunan tempat tinggal untuk digunakan. Isolasi bangunan tempat tinggal (bekerja untuk meningkatkan sifat insulasi panas dari struktur penutup, pemasangan pengisi jendela berlapis tiga, pemasangan ruang depan eksternal). Penggantian jaringan utilitas intra-blok yang ada di neraca organisasi pemeliharaan perumahan.

Konversi atap gabungan tidak berventilasi menjadi berventilasi selama perbaikan besar-besaran bangunan tempat tinggal. Dengan mengorbankan perbaikan besar yang mereka lakukan karya berikut dan biaya-biaya yang disediakan dalam rencana perbaikan modal untuk persediaan perumahan;

a) melaksanakan pekerjaan perbaikan terjadwal;

b) pengembangan aset tetap (kecuali untuk pembangunan bangunan tempat tinggal dan asrama), penambahan modal kerja organisasi perbaikan, transportasi dan penyediaan sektor perumahan; c) desain, konstruksi dan rekonstruksi perusahaan produksi bahan bangunan dan suku cadang untuk perbaikan bangunan tempat tinggal, bengkel dan gudang organisasi pemeliharaan perumahan, perolehan peralatan perbaikan, inventaris dan peralatan untuknya;

d) perkiraan desain dan pekerjaan survei untuk semua kegiatan yang berkaitan dengan perbaikan, terlepas dari jangka waktu pelaksanaannya;

e) biaya pemeriksaan dokumentasi desain dan estimasi sebesar 8% dari biaya pengembangan dokumentasi desain dan estimasi;

g) pengawasan teknis perbaikan besar;

h) pekerjaan tidak terjadwal. Sampai sistem PPR diterapkan secara penuh di suatu kota atau wilayah, perbaikan direncanakan berdasarkan kondisi teknis bangunan. Dalam sistem pemeliharaan teknis bangunan gedung, dimungkinkan untuk melakukan perbaikan tidak terjadwal untuk menghilangkan kerusakan dan kegagalan struktur dan peralatan teknik, yang perbaikannya tidak dapat ditunda sampai perbaikan terjadwal berikutnya. Pemilihan bangunan untuk perbaikan besar dilakukan oleh departemen perumahan kota (kabupaten), departemen utilitas kota (kabupaten), departemen perumahan dan layanan komunal dari suatu perusahaan atau departemen. Itu harus diselesaikan selambat-lambatnya pada triwulan pertama tahun sebelum tahun pekerjaan perbaikan. Jenis perbaikan modal bangunan ditentukan berdasarkan program perbaikan modal yang komprehensif, laporan hasil pemeriksaan bangunan, peralatan teknik dan perbaikan eksternal rumah, catatan pemeriksaan apartemen oleh teknisi penjaga, paspor teknis untuk bangunan tempat tinggal dan sebidang tanah, perencanaan dan karakteristik struktur bangunan sesuai dengan standar waktu penyelesaian. Penugasan bangunan tempat tinggal untuk perbaikan besar dilakukan oleh organisasi pengoperasi berdasarkan rencana jangka panjang yang disetujui sesuai dengan program komprehensif melakukan perbaikan besar-besaran persediaan perumahan. Daftar bangunan tempat tinggal untuk perbaikan besar disusun selambat-lambatnya 24 bulan sebelum dimulainya tahun perbaikan.

Saat menyusun daftar bangunan tempat tinggal, jika memungkinkan, perbaikan kelompok bangunan disediakan. Daftar umum bangunan tempat tinggal yang dimaksudkan untuk perbaikan besar dikoordinasikan dengan departemen arsitektur dan perencanaan distrik, departemen industri Administrasi Perumahan Kota, dan kontraktor. Kemudian mereka disetujui oleh komite eksekutif dewan perwakilan rakyat distrik. Waktu perbaikan modal rumah adalah sebagai berikut: Rencana tahunan untuk perbaikan modal persediaan perumahan (dengan rincian triwulanan) dilakukan berdasarkan rencana lima tahun, dokumentasi desain dan estimasi yang disetujui, dengan mempertimbangkan ketersediaan. objek yang sedang diperbaiki. Mereka berisi: a) daftar judul objek perbaikan, disetujui oleh komite eksekutif Dewan Perwakilan Rakyat setempat (untuk persediaan perumahan Dewan lokal dan dana koperasi perumahan) atau kepala perusahaan (atau persediaan perumahan departemen); b) perkiraan biaya volume pekerjaan tahunan; c) tanggal kalender untuk perbaikan benda. Dalam daftar judul, pelanggan menentukan waktu pemukiman kembali dan jumlah penduduk (individu dan keluarga) yang akan dimukimkan kembali. Daftar judul harus mencakup 20-30% dari objek dasar. Daftar hak milik disepakati dengan komite eksekutif dewan distrik dan kontraktor. Daftar judul tidak dapat diubah. Dalam kasus luar biasa, penyesuaiannya dapat dilakukan pada akhir tahun dengan persetujuan dan persetujuan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.

Saat menyusun rencana, penyebaran dana ke berbagai objek tidak diperbolehkan: sumber daya keuangan dan produksi yang tersedia diarahkan terutama untuk menyelesaikan pekerjaan pada objek transisi. Pencantuman perbaikan modal dalam rencana tahunan berdasarkan frekuensi yang ditetapkan harus dilakukan dengan pertimbangan wajib terhadap kondisi teknis bangunan untuk menghindari penggantian struktur dan peralatan teknik yang tidak dapat dibenarkan secara teknis dan ekonomi. Pengembangan rencana peningkatan modal tahunan harus diselenggarakan berdasarkan prinsip perencanaan berkelanjutan tiga tahun; dalam rencana tiga tahun, mereka saling berhubungan sesuai dengan waktu fungsi pelanggan, desain dan kontrak perbaikan dan organisasi konstruksi. Tanggal yang direncanakan untuk memulai dan menyelesaikan perbaikan besar bangunan tempat tinggal ditetapkan berdasarkan norma durasi perbaikan. Pekerjaan perbaikan besar-besaran pada bangunan tempat tinggal biasanya dilakukan berdasarkan kontrak.

Fungsi utama pelanggan dan kontraktor saat melakukan perbaikan besar berdasarkan kontrak

1) pelanggan mentransfer dokumentasi desain dan estimasi yang disetujui kepada kontraktor pada waktu yang tepat, memastikan pembiayaan tepat waktu dan pembayaran untuk pekerjaan yang dilakukan, jika perlu, mengosongkan bangunan tempat tinggal dari penghuni dan penyewa selama perbaikan, memastikan keamanan bangunan (elemen ) untuk jangka waktu sebelum penyerahan kepada kontraktor, pemindahan fasilitas perbaikan yang dikosongkan sesuai dengan laporan kontraktor, memberikan pengawasan teknis terhadap pekerjaan, memasok bahan, produk dan peralatan, menerima paket pekerjaan yang telah selesai, mengatur pengawasan perancang atas pekerjaan dan menyajikan renovasi bangunan tempat tinggal kepada komisi negara;

2) kontraktor menerima fasilitas pekerjaan dari pelanggan, melakukan perbaikan sendiri atas bangunan tersebut sesuai dengan desain yang disetujui dan dokumentasi estimasi dalam jangka waktu yang ditentukan dengan kualitas pekerjaan yang dilakukan, segera menghilangkan kekurangan dan cacat yang diidentifikasi selama proses pelaksanaan dan penerimaan pekerjaan, dan mengirimkan objek yang diperbaiki kepada pelanggan, berpartisipasi dalam pekerjaan komisi penerimaan negara, menghilangkan, atas permintaan organisasi pemeliharaan perumahan atas biayanya sendiri, cacat dan kekurangan yang disebabkan olehnya, ditemukan selama pengoperasian bangunan yang direnovasi dalam waktu dua tahun sejak tanggal penerimaannya. Pelaporan perbaikan besar-besaran persediaan perumahan dilakukan berdasarkan data akuntansi utama dalam Formulir No. 1-KR dengan cara yang ditetapkan oleh Komite Statistik Negara Uni Soviet. Pembiayaan dan pembayaran untuk perbaikan besar bangunan tempat tinggal dilakukan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh dokumen peraturan.

Penyesuaian dan persetujuan kembali perkiraan biaya perbaikan besar dilakukan secara berurutan ditetapkan oleh Instruksi tentang tata cara pembiayaan dan peminjaman perbaikan modal aset tetap Komite Perencanaan Negara Uni Soviet tanggal 27 September 1979 No. 11. Sumber pembiayaan untuk perbaikan modal persediaan perumahan adalah untuk organisasi pemeliharaan perumahan Dewan Deputi Rakyat setempat - anggaran dana, sisa dana bebas dari organisasi-organisasi ini yang ditujukan untuk perbaikan modal persediaan perumahan dan dana lainnya; untuk organisasi pemeliharaan perumahan departemen swadaya - pengurangan penyusutan, dana dari dana untuk acara sosial dan budaya dan pembangunan perumahan, dana untuk barang-barang konsumsi dan dana terkait lainnya, dana lain yang dimaksudkan untuk membiayai perbaikan modal persediaan perumahan; Untuk organisasi pemeliharaan perumahan dari lembaga-lembaga yang memiliki anggaran, tidak ada pengurangan penyusutan untuk perbaikan modal persediaan perumahan - dana anggaran yang dialokasikan untuk perbaikan modal aset tetap lembaga-lembaga ini. Aturan untuk pembiayaan dan pinjaman untuk perbaikan modal persediaan perumahan ditetapkan oleh Bank Negara Uni Soviet. Alokasi sumber daya material dan teknis untuk perbaikan besar-besaran persediaan perumahan disediakan oleh rencana pembangunan ekonomi dan sosial dalam jumlah 1 juta rubel. pekerjaan perbaikan dan konstruksi. Jika kasus Anda tidak termasuk dalam kondisi yang dijelaskan, misalnya Anda ingin memperbaiki lantai rumah kayu, maka Anda dapat mengajukan pinjaman untuk perbaikan rumah. Menonton program seperti “sekolah perbaikan rumah” juga bermanfaat.

Saran

Perencanaan.

Perencanaan perbaikan besar gedung apartemen dilakukan sesuai dengan daftar alamat yang disetujui sesuai dengan tata cara yang ditetapkan. Mereka disusun selama dua tahun dan melalui beberapa tahap pertimbangan di Inspektorat Perumahan Moskow, prefektur ibu kota, Departemen Perbaikan Modal Dana Perumahan Moskow dan struktur lainnya.

Daftar alamat untuk perbaikan besar meliputi gedung apartemen yang:

dibangun dan dioperasikan sebelum berlakunya Undang-undang Federasi Rusia tanggal 4 Juli 1991 “Tentang privatisasi persediaan perumahan di Federasi Rusia”;
tidak diperuntukkan bagi pembongkaran atau rekonstruksi dalam waktu 10 tahun berikutnya, sejak tanggal disetujuinya Program Sasaran Kota Perbaikan Besar Gedung Apartemen Tahun 2008-2014;
memiliki lebih dari lima lantai;
tidak memiliki lantai campuran atau kayu.

Saat membuat daftar alamat untuk perbaikan besar, prioritas penyertaannya adalah bangunan apartemen:

di mana asosiasi pemilik rumah (HOA), koperasi perumahan dan tabungan (ZhNK), koperasi perumahan dan konstruksi (HBC) atau koperasi konsumen khusus lainnya telah dibentuk;
dengan tingkat keausan terbesar pada elemen struktur, sistem teknik, dan peralatan menurut data pemantauan Inspektorat Perumahan Moskow;
paling tahun-tahun awal bangunan;
terletak di daerah perencanaan peningkatan modal.

Departemen Perbaikan Modal Stok Perumahan Kota Moskow, berdasarkan daftar alamat yang disepakati yang diserahkan oleh pelanggan pemerintah untuk perbaikan modal, menyusun daftar konsolidasi berdasarkan distrik administratif untuk dimasukkan dalam rencana aksi jangka pendek untuk perbaikan modal apartemen bangunan.

DKR juga memastikan penyusunan dan persetujuan perkiraan desain perbaikan besar gedung apartemen yang termasuk dalam rencana jangka pendek, serta penempatan perintah pemerintah untuk perbaikan besar.
Persiapan perombakan besar-besaran gedung apartemen

Prefektur distrik administratif Moskow, bersama dengan administrasi distrik kota dan administrasi layanan informasi distrik, berupaya membantu pemilik gedung apartemen yang termasuk dalam daftar alamat untuk tahun depan untuk mengadakan informasi persiapan dan rapat umum (atau pemungutan suara absensi) untuk mengambil keputusan untuk melakukan perbaikan besar.

Dalam mengadakan pertemuan informasi, harus diingat bahwa pertemuan itu harus dilakukan selambat-lambatnya 3 bulan sebelum rencana dimulainya perbaikan besar dan hanya secara langsung.

Pada pertemuan informasi, perlu untuk membicarakan dengan pemilik dan pengguna tempat masalah pengorganisasian kontrol atas pelaksanaan perbaikan besar berdasarkan prinsip-prinsip berikut:

pekerjaan “kelompok kontrol” dilakukan atas dasar sukarela dan bebas;
Dianjurkan untuk memilih setidaknya 2 orang dari setiap pintu masuk gedung (kelompok lantai) di mana renovasi besar sedang berlangsung;
interaksi antara anggota “kelompok kontrol” dan “kelompok kontrol” dengan pihak berwenang dan manajemen kontraktor mengenai masalah perbaikan besar.

Rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen mengenai masalah perbaikan besar dapat diadakan baik dalam bentuk rapat maupun dalam bentuk pemungutan suara yang tidak hadir. Keputusan untuk melakukan perbaikan besar-besaran atas harta bersama sebuah gedung apartemen diambil dengan mayoritas sekurang-kurangnya dua pertiga suara dari jumlah seluruh suara pemilik bangunan (Bagian 2 Pasal 44, Bagian 1 Pasal 46 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Persyaratan wajib untuk formulir keputusan pemilik tentang masalah yang diajukan - ketersediaan:

informasi tentang orang yang ikut serta dalam pemungutan suara (nama lengkap, alamat, bagian hak milik bersama untuk milik bersama di gedung apartemen);
informasi tentang dokumen yang menegaskan kepemilikan orang yang ikut serta dalam pemungutan suara atas tempat di gedung apartemen yang bersangkutan (sertifikat pendaftaran negara, perjanjian jual beli apartemen, penukaran, akta hibah apartemen, sertifikat warisan menurut hukum atau wasiat, dll. );
keputusan pada setiap mata acara, dinyatakan dalam bentuk “untuk”, “menentang” atau “abstain”.

Jika ada keputusan positif dari mayoritas pemilik yang disyaratkan, gedung apartemen dimasukkan dalam daftar perbaikan besar, yang dikirim oleh prefektur ke pelanggan pemerintah.
Organisasi inspeksi teknis gedung apartemen dan pengembangan dokumentasi desain dan estimasi untuk perbaikan besar

Ruang lingkup dan daftar pekerjaan untuk melakukan perbaikan besar pada setiap gedung apartemen ditentukan berdasarkan laporan teknis tentang kondisi struktur dan sistem rekayasa, yang dikembangkan berdasarkan hasil pemeriksaan teknis terhadap kondisinya.

Survei teknis untuk menentukan pekerjaan perbaikan yang diperlukan dilakukan oleh organisasi yang ditunjuk dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang tentang penempatan pesanan. Itu harus dilakukan berdasarkan spesifikasi teknis yang disetujui dengan cara yang ditetapkan untuk melakukan pemeriksaan kondisi teknis gedung apartemen untuk perbaikan besar, dengan mempertimbangkan objeknya. bidang sosial terletak di kamar built-in. Berdasarkan hasil pemeriksaan teknis, diterbitkan laporan teknis mengenai kondisi struktur rumah dan sistem rekayasa.

Saat mengembangkan perkiraan desain untuk perbaikan besar-besaran gedung apartemen, hal-hal berikut harus disediakan:

Penghapusan malfungsi dan kerusakan elemen struktur, sistem teknik dan peralatan gedung apartemen sejauh ditentukan oleh kesimpulan teknis.
Penerapan teknologi, bahan, peralatan yang efektif.
Penggunaan larutan standar dalam proses perombakan dengan menggunakan elemen struktur, suku cadang, peralatan dan bahan yang diproduksi di pabrik atau di perusahaan manufaktur organisasi perbaikan dan konstruksi.
Pengeluaran yang ekonomis selama perombakan bahan bakar dan sumber daya energi dan material.
Penggunaan teknologi canggih dan metode progresif untuk melakukan perbaikan besar, memastikan pengurangan waktu penyelesaian dan intensitas tenaga kerja.
Kepatuhan pekerjaan perbaikan modal dengan persyaratan penghematan energi, termasuk ketersediaan peralatan untuk pengaturan umum bangunan otomatis dan pengukuran konsumsi air, panas dan energi listrik.
Penggantian unit lift pada unit otomatis kontrol (AUU), pemasangan katup penyeimbang otomatis pada penambah pemanas, pemasangan perangkat pemanas dengan regulator termostatik menyala perangkat pemanas di apartemen.
Permohonan untuk perbaikan besar bahan ramah lingkungan dan bersertifikat yang disetujui untuk digunakan dalam perumahan dan konstruksi sipil.

Aspek hukum

Menurut Seni. 154 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, pembayaran untuk tempat tinggal tidak hanya mencakup pembayaran sewa, tetapi juga untuk pemeliharaan dan perbaikan. Pasal yang sama menentukan bahwa tanggung jawab pemilik termasuk membayar biaya untuk perbaikan besar dan saat ini bangunan, sedangkan penyewa hanya membayar untuk perbaikan rumah saat ini.
Perbaikan suatu bangunan saat ini dianggap sebagai perbaikan yang dilakukan dengan tujuan memulihkan sepenuhnya fungsi struktur, serta sistem peralatan teknik. Perbaikan bangunan saat ini mungkin termasuk penggantian jendela dan pintu, pemulihan isolasi termal, pengisian lubang dan retakan, serta perbaikan jaringan listrik, penerapan pekerjaan melukis dan banyak lagi. Tidak ada daftar lengkap pekerjaan yang dilakukan selama perbaikan rutin. Dan frekuensi pekerjaan yang harus dilakukan ditentukan sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan oleh peraturan teknis. Menurut para ahli, perbaikan bangunan saat ini sebaiknya dilakukan setiap 3-5 tahun sekali.
Perbaikan besar-besaran dilakukan dengan tujuan menghilangkan seluruh atau sebagian keausan struktur rumah dan sistem peralatan teknik. Ini mungkin termasuk pemasangan dinding, partisi, jendela dan pintu, pekerjaan pemipaan, pekerjaan meratakan permukaan tertentu, Menyelesaikan pekerjaan, isolasi bangunan dan bahkan perbaikan luas halaman. Ada daftar sampel pekerjaan yang dilakukan selama perbaikan besar, tapi kotamadya dapat membuat perubahan pada daftar ini. Perlu dicatat bahwa ini harus mencakup inspeksi bangunan tempat tinggal, serta persiapan semua dokumentasi yang diperlukan untuk melakukan perbaikan besar. Frekuensi perbaikan besar yang disarankan adalah 10-15 tahun.
Kode Perumahan Federasi Rusia mengalihkan tanggung jawab untuk melakukan perbaikan besar dan perbaikan saat ini ke pundak mereka yang saat ini memiliki rumah: ini adalah badan pemerintah Federasi Rusia, otoritas kota atau asosiasi pemilik rumah. Sampai undang-undang tentang privatisasi persediaan perumahan di Federasi Rusia dicabut, hingga 1 Januari 2007, otoritas negara bagian atau kota wajib melakukan perbaikan besar-besaran pada rumah sesuai dengan standar yang ditetapkan, tepat waktu, berkualitas tinggi, dan tepat waktu. waktu.

Karakteristik

Total masa pakai bangunan dan struktur, kandungan modalnya ditentukan oleh daya tahan utama struktur penahan beban- pondasi, dinding, langit-langit. Berdasarkan permodalan, bangunan tempat tinggal dibagi menjadi enam kelompok dengan masa pakai rata-rata 15 hingga 150 tahun, bangunan umum- menjadi sembilan kelompok dengan masa kerja rata-rata 10 hingga 175 tahun (tabel). Bangunan-bangunan dipelihara dalam kondisi teknis yang baik secara berkala perbaikan saat ini dan besar(lihat tabel).

Perbaikan bangunan saat ini Itu terjadi terencana (preventif)- untuk menjaga struktur bangunan dalam kondisi teknis yang baik dan memastikan daya tahannya; tidak terduga (darurat)- seperlunya selama pengoperasian.

Renovasi besar-besaran pada bangunan dapat dilakukan secara selektif (dengan penggantian atau penguatan elemen struktur individu dan peralatan teknik) atau secara komprehensif (dengan penggantian seluruh struktur di seluruh bangunan).

Keamanan bangunan, dengan mempertimbangkan masa pakai desain, sangat bergantung pada perbaikan terkini dan besar terjadwal. Dianjurkan menggabungkan perbaikan besar dengan rekonstruksi rumah.

Rasio modal, total umur layanan dan frekuensi perbaikan bangunan tempat tinggal dan umum

Sekelompok bangunan	Total masa pakai bangunan, tahun	Jenis perbaikan	Frekuensi perbaikan, tahun
A.Bangunan tempat tinggal
SAYA. Modal khusus batu: pondasi batu dan beton; dindingnya terbuat dari batu (tebal 3 bata) dan balok besar; lantai beton bertulang


II. Batu biasa : pondasi batu (bata dengan tebal dinding 2-2,5 bata), blok besar dan panel besar; beton bertulang, langit-langit campuran dan batu pada balok logam


AKU AKU AKU. Batu ringan: pondasi batu dan beton; dinding ringan, pasangan bata yang terbuat dari batu bata, balok kayu dan batu cangkang; langit-langit kayu, beton bertulang atau batu pada balok logam


IV. Kayu cincang dan berbatu, dicampur dan dibuat dari batako: pondasi strip puing; dindingnya dipotong, diaspal, dicampur (bata dan kayu, batako); lantai kayu


V. Panel prefabrikasi, bingkai adobe, adobe dan setengah kayu; yayasan pada kursi kayu atau pilar puing; bingkai, panel prefabrikasi dan dinding batako, lantai kayu


VI. Bingkai-reed dan lain-lain ringan


B.Bangunan umum
SAYA. Rangka dengan beton bertulang atau bingkai logam, dengan pengisian bingkai bahan batu atau kaca cermin


II. Terutama yang bermodal besar dengan dinding batu yang terbuat dari potongan batu atau balok besar;


AKU AKU AKU. Dengan dinding batu yang terbuat dari potongan batu atau balok besar; kolom dan pilar beton atau bata bertulang; langit-langit beton bertulang atau kubah batu pada balok logam


IV. kolom dan pilar beton atau bata bertulang; lantai kayu


V. Dengan dinding pasangan bata yang ringan; kolom dan tiang yang terbuat dari batu bata atau kayu


VI. Kayu dengan dinding kayu atau batu bulat; lantai kayu


VII. Kayu, bingkai, panel prefabrikasi


VIII. Alang-alang (kayu) dan bangunan ringan lainnya (bilik telepon, dll.)


IX. Tenda, paviliun, kios dan bangunan ringan organisasi perdagangan lainnya

Catatan: Perbaikan saat ini (TR), Perombakan selektif (VKR), Perombakan menyeluruh (KKR)

Seberapa sering perbaikan besar-besaran pada gedung apartemen tempat tinggal harus dilakukan?

Pertanyaan tersebut dijawab oleh pengacara Dana Bantuan Asosiasi Pemilik Rumah Perm, Stanislav Shestakov. Pertanyaan:

– Apakah ada tenggat waktu untuk renovasi besar-besaran pada bangunan tempat tinggal? Seberapa sering undang-undang mengharuskan hal itu dilakukan?

Menjawab:

– Masalah ini diatur oleh Perintah Komite Negara untuk Arsitektur Komite Pembangunan Negara Uni Soviet tertanggal 23 November 1988 N 312. Tindakan hukum pengaturan ini menyetujui Peraturan yang masih berlaku tentang organisasi dan pelaksanaan rekonstruksi, perbaikan dan pemeliharaan perumahan. bangunan, fasilitas komunal dan sosial budaya.

Peraturan ini wajib bagi semua organisasi, lembaga dan perusahaan yang melakukan rekonstruksi, perbaikan besar dan terkini, Pemeliharaan bangunan.

Ketika merencanakan perbaikan besar, frekuensi pelaksanaannya dapat diambil sesuai dengan rekomendasi Lampiran 2 (untuk bangunan dan fasilitas) dan rekomendasi Lampiran 3 (untuk elemen bangunan dan fasilitas).

Lampiran ini menetapkan durasi minimum pengoperasian efektif bangunan apartemen, serta elemen individu bangunan apartemen, yaitu masa pakai setelah perbaikan besar diperlukan.

Misalnya, durasi minimum pengoperasian efektif penutup atap yang terbuat dari bahan bahan gulungan adalah 10 tahun, dari baja galvanis - 15 tahun, dari batu tulis - 30 tahun, dari lantai keramik- 60 tahun; durasi minimum pengoperasian efektif pipa saluran pembuangan besi cor adalah 40 tahun, plastik - 60 tahun, dll.

Oleh karena itu, waktu perbaikan besar pada bangunan, benda atau elemennya harus ditentukan, tentu saja, dengan mempertimbangkan durasi minimum yang disarankan untuk pengoperasian efektif, tetapi pertama-tama, tetap berdasarkan penilaian terhadap kondisi teknis sebenarnya.

Dengan demikian, organisasi yang mengelola persediaan perumahan memiliki hak untuk menyesuaikan persyaratan pengoperasian efektif bangunan dan fasilitas yang diberikan dalam Lampiran 2 dan 3 pada Perintah Komite Arsitektur Negara dari Komite Pembangunan Negara Uni Soviet tertanggal 23 November 1988 N 312, dengan studi kelayakan yang tepat dan memastikan kondisi kehidupan dan pelayanan yang nyaman bagi penduduk.

Tentang praktik peradilan, maka hal ini juga berangkat dari kenyataan bahwa waktu perbaikan besar-besaran pada bangunan, benda atau elemennya harus ditentukan, tentu saja, dengan mempertimbangkan durasi minimum yang disarankan untuk operasi efektif, tetapi pertama-tama, masih berdasarkan penilaian kondisi teknis aktualnya dengan justifikasi teknis dan ekonomi yang sesuai.

Dengan tanganmu sendiri

Pertanyaan Umum:

Siapa yang melakukan perombakan?

Operator regional adalah organisasi nirlaba khusus. Mereka dibentuk oleh Pemerintah Republik Khakassia setelah mengeluarkan resolusi terkait. Mungkin ada beberapa operator seperti itu di wilayah republik. Jika warga tidak mempercayai operator, perbaikan besar dilakukan oleh orang yang atas namanya telah dibuka rekening khusus (misalnya, ketua HOA).

Siapa yang akan membayar perbaikan besar?

Perbaikan besar-besaran, menurut amandemen, akan dilakukan atas biaya pemilik, dana anggaran dan “sumber lain yang tidak dilarang oleh hukum.”

Siapa yang menetapkan besaran minimal iuran untuk perbaikan besar?

Pemerintah Republik Khakassia. Sebelum resolusi terkait muncul di wilayah tersebut, undang-undang tentang perbaikan besar harus muncul.

Untuk jenis yang berbeda Biaya rumah harus berbeda. Itu akan tergantung pada jumlah lantai, tingkat keausan rumah, dll.

Apakah mungkin untuk menetapkan jumlah iuran untuk perbaikan besar di atas tingkat minimum yang disetujui di wilayah tersebut?

Bisa. Hal ini diputuskan oleh pemilik tempat pada rapat umum. Kenyataannya, masalah ini akan diselesaikan oleh operator dengan mengatur pemungutan suara absensi di antara warga. Namun, ambang batas maksimum tidak dibatasi oleh undang-undang.

Kemana dana perbaikan besar akan ditransfer?

Ke rekening khusus yang dibuka di lembaga kredit, atau ke rekening operator regional. Pemilik rekening khusus dapat berupa perkumpulan pemilik rumah, koperasi perumahan atau koperasi konsumen khusus yang mengelola gedung apartemen.

Siapa pemilik dana yang disimpan di rekening khusus tersebut?

Menurut amandemen, mereka adalah milik pemilik tempat. Setiap penyewa mempunyai hak formal atas bagiannya, yang sebanding dengan besarnya iurannya.

Seberapa sering aktivitas operator regional diperiksa?

Amandemen tersebut menyatakan bahwa inspeksi akan dilakukan “pada frekuensi berapa pun dan tanpa pembentukan rencana tahunan untuk melakukan inspeksi terjadwal.” Namun undang-undang melarang pemberitahuan kepada operator. Aktivitas keuangan operator harus diperiksa oleh otoritas kontrol, akuntansi dan keuangan, termasuk Kamar Rekening Federasi Rusia.

Bisakah pemilik mengambil pinjaman untuk perbaikan besar?

Ya, mereka dapat memilih wali untuk mengambil pinjaman atau pinjaman. Pemilik akan membayar kembali jumlah pinjaman dan bunganya melalui dana perbaikan modal.

Apakah baris “Pemeliharaan dan Perbaikan” pada kuitansi akan berubah?

Ya, sekarang ini hanya berarti “perputaran”. Baris “Kontribusi untuk perbaikan besar” akan muncul secara terpisah. Menurutnya, kami tidak akan membayar perusahaan pengelola, tapi operator.

Bagaimana mereka yang membayar biaya perbaikan modal terlambat atau tidak lengkap akan dihukum?

Warga negara tersebut harus membayar bunga kepada dana perbaikan modal sebesar 1/300 dari tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral (jumlah yang sama ditetapkan untuk denda reguler) untuk setiap hari keterlambatan.

Layanan dan pekerjaan apa yang diberikan jika kontribusi minimum?

1) perbaikan sistem rekayasa internal kelistrikan, panas, gas, pasokan air, dan pembuangan air limbah;

2) perbaikan atau penggantian peralatan elevator yang dinyatakan tidak layak pakai, perbaikan poros elevator;

3) perbaikan atap, meliputi perubahan atap tidak berventilasi menjadi atap berventilasi, pemasangan pintu keluar ke atap;

4) perbaikan ruang bawah tanah berkaitan dengan harta bersama dalam suatu gedung apartemen;

5) isolasi dan perbaikan fasad;

6) pemasangan meteran kolektif (rumah bersama) untuk konsumsi sumber daya yang diperlukan untuk penyediaan layanan publik, dan unit untuk mengelola dan mengatur konsumsi sumber daya ini (energi panas, air panas dan dingin, energi listrik, gas);

7) perbaikan pondasi gedung apartemen.

Jika suatu rumah dinyatakan tidak aman, apakah iuran perbaikan besar harus dibayarkan?

TIDAK. Namun atas keputusan pemiliknya, dana dari dana yang sudah terbentuk dapat digunakan untuk pembongkaran atau rekonstruksi rumah bobrok.

Bisakah pemilik menolak membayar iuran jika rumahnya termasuk dalam program perbaikan modal?

Tidak, mereka tidak bisa. Empat bulan setelah program perbaikan ibu kota daerah diumumkan secara resmi, mereka wajib membayar jumlah yang sesuai.

Pada rapat umum, pemilik dapat mengubah batas waktu perbaikan besar rumah yang ditentukan dalam program ke tanggal berikutnya.

Apa yang harus disetujui pemilik pada pertemuan tersebut jika rumahnya termasuk dalam program?

1) daftar pekerjaan perbaikan besar;

2) perkiraan biaya perbaikan besar;

3) waktu perbaikan besar;

4) sumber pembiayaan perbaikan modal.

Jika tidak ada pertemuan, pemerintah daerah akan memutuskan masalah ini untuk pemiliknya.

Terdiri dari apa dana perbaikan modal?

Kontribusi perbaikan besar dibayar oleh pemilik;

Bunga yang dibayarkan oleh mereka yang menunda iuran;

Bunga yang diperoleh lembaga kredit atas penggunaan dana.

Metode pembentukan dana perbaikan modal apa yang dapat dipilih pemilik?

1) transfer iuran ke rekening khusus. Dalam hal ini rekening akan dibuka oleh orang yang juga ditentukan oleh pemiliknya. Orang ini mungkin juga merupakan operator regional.

2) transfer iuran ke rekening penyelenggara daerah. Dalam hal ini, pihak terakhir akan mengirimkan tanda terima terpisah kepada warga. Pada opsi pertama, warga harus melakukan pembayaran sendiri ke rekening khusus.

Metode pembentukan dana harus dipilih dalam waktu dua bulan setelah program perombakan diumumkan. Jika warga tidak teridentifikasi dalam jangka waktu tersebut, dana akan disalurkan ke rekening operator daerah.

Uang dari dana “modal” dapat dibelanjakan untuk apa?

untuk membayar layanan dan perbaikan besar;

untuk mengembangkan proyek (jika diwajibkan oleh hukum);

untuk membayar “jasa pengawasan konstruksi”;

untuk membayar kembali pinjaman yang diterima dan digunakan untuk perbaikan besar; membayar bunga atas penggunaan pinjaman dan pinjaman tersebut;

membayar biaya perolehan jaminan dan jaminan atas pinjam-meminjam tersebut;

untuk komisi bagi bank, jika ditentukan dalam perjanjian antara pemegang rekening dan lembaga perkreditan.

Apakah bisa membuat akun khusus untuk beberapa rumah?

Tidak, rekening khusus akan menampung dana dari penghuni satu rumah saja.

Apakah dana yang diterima ke rekening operator dari satu rumah dapat digunakan untuk perbaikan besar rumah lainnya?

Ya, amandemen memberikan kemungkinan ini.

Haruskah operator regional memberikan kompensasi kepada warga atas kerugian jika perbaikan besar dilakukan secara tidak benar atau tidak dilakukan sama sekali?

Ya, Anda harus melakukannya, sesuai dengan jumlah biaya yang dibayarkan.

Informasi apa yang harus diberikan operator kepada pemilik atas permintaan mereka?

Tentang besarnya iuran yang dibayarkan oleh masing-masing pemilik,

Tentang tunggakan pembayaran,

Tentang jumlah bunga yang dibayarkan,

Tentang jumlah dana yang dialokasikan oleh operator untuk perbaikan besar,

Tentang jumlah hutang untuk jasa dan perbaikan besar.

Harga / Pesanan

Langit-langit - nama dan biaya pekerjaan

Nama karya		harga, gosok.
Menghapus wallpaper lama
Membersihkan plafon dari dempul atau cat
Cat dasar langit-langit
Menempatkan dan meratakan hingga 3 mm
Pengecatan langit-langit
Menempatkan dan mengampelas elemen langit-langit melengkung
Plesteran langit-langit (dengan beacon)
Perangkat atap yang dinaikan rak dan pinion
Pemasangan plafon gantung plastik (dengan bubut)
Pemasangan plafon gantung ubin polystyrene (tanpa bubut)
Pemasangan plafon gantung Armstrong
Pemasangan plafon gantung berbahan eternit pada satu bidang
Pemasangan plafon gantung berbahan eternit dengan perbedaan ketinggian bentuk geometris kompleks (tingkat 2 dan 3) berbentuk persegi panjang
Pemasangan plafon gantung berbahan eternit dengan perbedaan ketinggian bentuk geometris kompleks (tingkat 2 dan 3) berbentuk setengah lingkaran
Pemasangan cetakan plesteran yang terbuat dari poliuretan padat di sekelilingnya
Pemasangan papan pinggir PVC
Pemasangan cetakan plesteran berbahan poliuretan padat untuk lampu dan lampu gantung
Menempelkan wallpaper langit-langit

Dinding - nama dan biaya pekerjaan

Nama karya		harga, gosok.
Pembongkaran dinding bata(setengah batu bata)
Pembongkaran tembok bata (menjadi batu bata)
Pembongkaran dinding beton(partisi interior setebal 8-9 cm)
Konstruksi bukaan pada beton bertulang setebal 14 cm
Konstruksi bukaan pada beton bertulang setebal 18 cm
Pembongkaran plester tua dari mortar semen-pasir atau gipsum
Menghapus ubin lama
Pembongkaran internal partisi interior(dinding) terbuat dari kayu
Membongkar lemari kayu built-in, relung, mezzanine, dll.
Plesteran dengan pemasangan beacon
Plesteran lereng jendela
Menempatkan kemiringan jendela
Plesteran lereng melengkung
Membersihkan dinding dari wallpaper lama
Membersihkan dinding dari cat minyak, dempul atau minyak pengering
Cat dasar dinding
Dinding dempul dan pengamplasan untuk pengecatan
Dinding dempul dan pengamplasan untuk wallpaper
Merekatkan wallpaper kaca
Wallpapering (vinil, kertas)
Menempelkan wallpaper tekstil
Wallpapering dalam dua level
Menempelkan batas wallpaper
Pengecatan dinding dengan cat bertekanan tinggi menggunakan roller sebanyak 2 lapis
Pelapis dinding dengan panel dinding
Pelapis dinding dengan ubin batu bata atau batu (pada permukaan yang sudah disiapkan)
Pelapis ubin dinding keramik: satu pola, dengan “dekorasi” (pada permukaan yang sudah disiapkan) 20x20 cm, 25x33 cm
Memasang trotoar
Ubin (pada permukaan yang sudah disiapkan), tata letak sederhana
Ubin – mosaik pada kisi-kisi (pada permukaan yang telah disiapkan), tata letak sederhana
Pelapis lempengan marmer
Cuci ujungnya lantai keramik(granit keramik) pada suhu 45 derajat
Memotong lubang pada ubin keramik
Pemasangan lereng berbahan keramik dengan sudut plastik
Pemasangan sudut kayu dekoratif (pelindung), pengamplasan dan pernis
Pelapisan dengan plester timbul dekoratif
Meletakkan partisi dan jendela blok kaca
Pemasangan partisi eternit dengan produksi awal bingkai dalam satu lapisan
Pemasangan drywall di dinding dengan dinding pra-pelapisan
Pelapis dinding dengan chipboard, kayu lapis
Pelapis dinding dengan papan berdinding papan dengan susunan bingkai

Lantai - nama dan biaya pekerjaan

Nama karya	Satuan mengubah	harga, gosok.
Pembongkaran parket
Menghapus lantai kayu
Membongkar linoleum
Menghapus ubin
Menghapus screed lama
Meratakan lantai dengan perangkat screed campuran pasir-semen tebal hingga 4 cm
Meratakan lantai dengan alat screed menggunakan campuran pasir-semen dengan ketebalan 4 cm sampai 10
Penguatan screed
Perataan sebagian lantai (menyegel karat, retakan, lubang)
Pemasangan finishing screed menggunakan campuran self-leveling
Lapisan kedap air (pelapis) lantai
Peletakan ubin lantai keramik dengan pola yang sama, tata letak sederhana, ukuran 30x30, 42x42 (pada permukaan yang telah disiapkan), tata letak sederhana
Melapisi tangga dengan ubin keramik Langkah-langkah pelapisan dengan klinker keramik
Produksi dan pemasangan alas dari ubin keramik
Peletakan ubin mosaik pada grid (pada permukaan yang telah disiapkan) dengan tata letak yang sederhana
Meletakkan linoleum biasa (tanpa meratakan lantai)
Karpet (tanpa perataan lantai)
Lantai laminasi (tanpa perataan lantai)
Lantai papan parket(tanpa perataan lantai)
Substrat berbasis anti air
Meletakkan kayu lapis
Pemasangan papan pinggir

Jendela, pintu - nama dan biaya pekerjaan

Perusahaan

Siapa yang harus melakukan dan membayar perbaikan besar pada bangunan tempat tinggal?

Jawaban atas pertanyaan ini diberikan oleh Mahkamah Agung: “Menurut Art. 16 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang privatisasi persediaan perumahan di Federasi Rusia”, privatisasi tempat tinggal yang ditempati oleh warga negara di rumah-rumah yang memerlukan perbaikan besar dilakukan sesuai dengan undang-undang ini. Pada saat yang sama, mantan tuan tanah tetap berkewajiban untuk melakukan perbaikan besar-besaran pada rumah tersebut sesuai dengan standar pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan persediaan perumahan.”

Kode Perumahan menyatakan bahwa pemilik tempat di gedung apartemen wajib menanggung biaya pemeliharaan tempat yang dimilikinya. Norma yang membebankan kepada pemilik kewajiban untuk memelihara barang miliknya juga tercantum dalam Art. 210 KUH Perdata Federasi Rusia.

Artinya, setelah bekas tuan tanah (pemerintah kota) memenuhi kewajiban merombak tempat tinggal, serta barang milik bersama dalam suatu gedung apartemen, maka kewajiban untuk melakukan perombakan besar-besaran selanjutnya ada pada pemilik tempat tinggal, termasuk warga negara yang telah melakukan privatisasi. tempat tinggal.

Dengan demikian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

Tidak hanya pemilik perumahan kota, tetapi juga pemilik perumahan yang diprivatisasi memiliki hak untuk menuntut dari pemerintah kota (seperti dari mantan tuan tanah) perbaikan besar-besaran atas apartemen yang membutuhkannya pada saat privatisasi dan batas waktu pelaksanaannya telah ditetapkan. sudah tiba pada masa privatisasi.
Apabila pada saat privatisasi perumahan batas waktu perbaikan besar telah lewat, tetapi rumah tersebut belum dirombak, maka pemerintah kota tetap berkewajiban untuk memperbaikinya.
Batas waktu perbaikan besar sebagian besar gedung apartemen telah lama berlalu, dan perbaikan belum dilakukan. Bagaimana cara membuat pemerintah kota melakukan perbaikan besar-besaran pada apartemen dan properti umum rumah? Jika pemerintah kota menolak tuntutan Anda untuk perbaikan besar, maka hanya ada satu jalan keluar - pergi ke pengadilan dengan tuntutan agar pemerintah kota wajib melakukan perbaikan besar-besaran pada apartemen atau properti umum rumah dan menunjukkan jangka waktu selama yang mana pemerintah kota harus melakukan hal ini.

Tidak ada gunanya menunda pengajuan permohonan ke pengadilan, karena... Masa privatisasi perumahan telah diperpanjang hingga 1 Maret 2013. Setelah itu, undang-undang “Tentang privatisasi persediaan perumahan di Federasi Rusia”, yang memberikan hak ini, tidak akan berlaku lagi. Dan kemudian perbaikan besar-besaran apartemen dan rumah akan dilakukan hanya atas biaya pemilik apartemen. Namun warga yang memiliki keputusan pengadilan akan dapat melakukan perbaikan dengan mengorbankan dana anggaran.

Kunci apa yang kita gunakan?: pinjaman + untuk perbaikan rumah, sekolah perbaikan rumah, perbaikan lantai + di rumah kayu