1. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi është organ drejtues ndërtesë apartamentesh. Mbahet mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat me qëllim administrimin e ndërtesës së banesës duke diskutuar pikat e rendit të ditës dhe marrjen e vendimeve për çështjet e hedhura në votim.
1.1. Personat që pranuan nga zhvilluesi (personi që ofron ndërtimin ndërtesë apartamentesh) pas lëshimit të lejes për vënien në funksionim të një ndërtese apartamentesh të ambienteve në këtë ndërtesë sipas një akti transferimi ose dokumenti tjetër transferimi, ka të drejtë të marrë pjesë në mbledhjet e përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe të marrë vendime për çështjet e referuara nga Ky Kod në kompetencë të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat banimi, në mënyrën e përcaktuar nga ky Kod, brenda një viti nga data e dhënies së lejes për vënien në funksion të ndërtesës së banimit.
2. Kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi përfshin:
1) marrjen e vendimeve për rindërtimin e një ndërtese apartamentesh (përfshirë zgjerimin ose shtimin e saj), ndërtimin ndërtesat ndihmëse dhe ndërtesa të tjera, struktura, struktura, riparime të mëdha të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, në përdorimin e fondit remont, për rindërtimin dhe (ose) rizhvillimin e ambienteve që janë pjesë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
1.1) marrjen e vendimeve për zgjedhjen e një metode për formimin e një fondi riparimi kapital, zgjedhjen e një personi të autorizuar për të hapur një llogari të veçantë në Rusisht organizata kreditore, kryerjen e transaksioneve me në para të gatshme vendosur në një llogari të veçantë;
1.1-1) marrjen e vendimeve për shumën e kontributit për riparime kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të përcaktuar të kontributit për riparime kapitale, shumën minimale të fondit të riparimeve kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të vendosur të fondit të riparimeve kapitale (nëse ligji i subjektit Federata Ruse instaluar madhësia minimale fondi i riparimit kapital), vendosja e fondeve përkohësisht të lira të fondit të riparimit kapital, të formuar në një llogari të veçantë, në një depozitë të veçantë në një institucion krediti rus;
1.2) marrja e vendimeve për marrjen nga shoqata e pronarëve të banesave ose kooperativa e ndërtimit të banesave, kooperativa e banesave ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, organizata menaxhuese dhe, në menaxhimin e drejtpërdrejtë të një ndërtese banimi, nga pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë nga një person i autorizuar me një vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të tillë, një kredi ose një hua për riparimin kapital të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përcaktimin e kushteve thelbësore të një marrëveshjeje kredie ose marrëveshjeje kredie, me marrjen nga këta persona të një garanci, garanci për këtë kredi ose hua dhe për kushtet për marrjen e garancisë së specifikuar, garancinë, si dhe për shlyerjen në kurriz të fondit të riparimit kapital të kredisë ose kredisë, që përdoret për të paguar kostot e riparimeve të mëdha të pronë e përbashkët në një pallat apartamentesh dhe për pagesën e interesit për përdorimin e kësaj kredie ose kredie, pagesë nga fondi i riparimit kapital për kostot e marrjes së garancive dhe garancive të specifikuara;
2) marrja e vendimeve për kufijtë e përdorimit truall, në të cilën ndodhet ndërtesa e apartamentit, duke përfshirë futjen e kufizimeve në përdorimin e saj, si dhe lidhjen e një marrëveshjeje për vendosjen e një servituti, një marrëveshje për zbatimin e një servituti publik në lidhje me një parcelë toke që lidhet me pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2.1) marrjen e vendimeve për përmirësimin e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit dhe që i përket pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në ndërtesën e banesës, duke përfshirë vendosjen, mirëmbajtjen dhe funksionimin e elementeve të peizazhit dhe peizazhit në parcela e specifikuar e tokës;
3) marrjen e vendimeve për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nga persona të tjerë, duke përfshirë lidhjen e kontratave për instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese, nëse për instalimin dhe funksionimin e tyre synohet të përdoret pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
3.1) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të lidhin marrëveshje për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (përfshirë marrëveshjet për instalimin dhe funksionimin të strukturave reklamuese), të paraqesë dokumente për miratimin e rindërtimit dhe (ose) rizhvillimit të një ambienti që është pjesë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për lidhjen e një marrëveshjeje për vendosjen e servitutit, një marrëveshje për zbatimin e servitutit publik në lidhje me një ngastër toke që lidhet me pronën e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, dhe për personat e autorizuar për të nënshkruar këto marrëveshje, si dhe procedurën e marrjes së fondeve të parashikuara nga këto marrëveshje për kushtet e përcaktuara me vendim të mbledhjes së përgjithshme;
3.2) marrjen e vendimeve për përdorimin e sistemit ose sistemeve të tjera të informacionit gjatë mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të objekteve në një ndërtesë banimi në formën e votimit në mungesë;
3.3) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të përdorin sistemin ose sistemet e tjera të informacionit kur mbajnë një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë (në tekstin e mëtejmë administratori i asamblesë së përgjithshme);
3.4) marrja e një vendimi për procedurën që administratori i mbledhjes së përgjithshme të marrë mesazhe për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, vendimet e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për çështje të hedhura në votim, si dhe kohëzgjatja e votimit për çështjet në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin;
3.5) marrjen e vendimit për procedurën e financimit të shpenzimeve të lidhura me thirrjen dhe organizimin e një mbledhjeje të përgjithshme nga organizata drejtuese, bordi i shoqatës së pronarëve të shtëpive, kooperativa e ndërtimit të banesave ose banesave ose kooperativës tjetër të specializuar të konsumit në përputhje me;
4.1) vendimmarrja riparimet aktuale pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
4.2) marrjen e vendimit për t'i dhënë këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
4.3) marrja e një vendimi për t'i dhënë kryetarit të këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për çështje të papërcaktuara, me përjashtim të kompetencave që janë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ;
4.4) marrja e vendimit për lidhjen nga pronarët e lokaleve në një ndërtesë banimi, duke vepruar në emër të tyre, në mënyrën e përcaktuar me këtë Kod, përkatësisht, të marrëveshjes për furnizim me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizim, furnizim me energji elektrike, gaz. furnizimi (përfshirë furnizimin me gaz të brendshëm në cilindra), ngrohje (furnizimi me nxehtësi, përfshirë furnizimin me lëndë djegëse të ngurtë në prani të ngrohjes së sobës) (në tekstin e mëtejmë referuar gjithashtu si një marrëveshje që përmban dispozita për dispozitën shërbimet komunale), kontratat për ofrimin e shërbimeve për menaxhimin e mbetjeve të ngurta komunale me një organizatë furnizuese të burimeve, një operator rajonal për menaxhimin e mbetjeve të ngurta komunale;
4.5) marrjen e vendimit për pëlqimin për transferimin e objekteve banesore në objekte jobanesore;
5) çështje të tjera të referuara nga ky Kod në kompetencë të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë banimi.
Komenti i Artit. 44 Kompleksi Rezidencial i Federatës Ruse
1. Shumësia e subjekteve të pronësisë së së njëjtës pasuri presupozon nevojën e bashkërendimit të shprehjes së vullnetit të tyre (klauzola 1 e nenit 246, pika 1 e nenit 247 të K.Civil). Kur numri i këtyre subjekteve është i vogël, mundësia e një konflikti të pakapërcyeshëm interesi ka më pak gjasa të lindë dhe arritja e marrëveshjes për menaxhimin e pronës që ndodhet në to. pronë e përbashkët, në thelb nuk shkakton vështirësi të mëdha dhe nuk kërkon vendosjen e një forme të veçantë të koordinimit të vullneteve të tyre dhe vendimmarrjes për një menaxhim të tillë. Për më tepër, ky menaxhim, i cili lejon një numër të vogël pronarësh të menaxhojnë aktivitete që synojnë ruajtjen, ruajtjen dhe zhvillimin e objektit të menaxhimit, jo gjithmonë kërkon praninë e një organi të veçantë që kryen një menaxhim të tillë.
2. Privatizimi i stokut të banesave në Federatën Ruse ka krijuar një situatë ku shumica ndërtesa banimi nuk kanë një pronar. Shtëpi të tilla, si rregull, përbëhen nga shumë ambiente në pronësi të qytetarëve, personat juridikë, Federata Ruse, subjektet e Federatës, komunat, gjë që e ndërlikon ndjeshëm menaxhimin e pronës së përbashkët në shtëpi të tilla. Duke marrë parasysh këtë rrethanë, artikulli i komentuar përcakton formën e veçantë të specifikuar të miratimit dhe vendimmarrjes në formën e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, dhe gjithashtu përcakton një mbledhje të tillë të përgjithshme si organi drejtues i banesës. ndërtesë.
3. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve të një pallati apartamentesh, si organ drejtues i pallatit, është i vetmi organ i tillë dhe ekziston gjatë gjithë “jetës” së ndërtesës si pallat – për aq kohë sa ka një lidhje juridike ndërmjet pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të caktuar në lidhje me pronën e përbashkët në të. Përjashtimi i vetëm, ndoshta, është një rast kur të gjitha ambientet në një ndërtesë apartamentesh i përkasin një pronari (shih).
4. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi, si organ drejtues i pallatit ka retrospektivën e saj historike.
Deri në vitin 1917, stoku i banesave ishte kryesisht në pronësi të pronarëve të shtëpive, d.m.th. shtëpitë i përkisnin, si rregull, një rrethi të ngushtë pronarësh, midis të cilëve nuk kishte lidhje të qëndrueshme juridike të bazuara në të drejtën e pronësisë së përbashkët. 80% e stokut të banesave të qyteteve ruse përbëhej nga shtëpi njëkatëshe prej druri dhe të vogla në pronësi të qytetarëve. Prandaj, menaxhimi i shtëpive bëhej nga pronarët e tyre në mënyrë të pavarur ose përmes menaxherëve të tyre, dhe mbledhja e përgjithshme e pronarëve si organ për menaxhimin e shtëpive nuk ishte e kërkuar.
———————————
Shih: Dmitriev N. Çështja e banesave. Dy botë - dy qasje. M., 1973. F. 71.
Pas vitit 1917, me Dekretin e Komitetit Qendror Ekzekutiv All-Rus të 20 gushtit 1918 "Për heqjen e së drejtës së pronësisë private të pasurive të paluajtshme në qytete", pjesa më e madhe e stokut të banesave në pronësi private u shtetëzua dhe u transferua në juridiksioni i sovjetikëve lokalë, të cilët ngarkoheshin me shpenzimet që lidhen me mirëmbajtjen e shtëpive komunale. Mirëpo, këshillat vendorë, të cilëve iu transferua i gjithë stoku i banesave komunale, për shkak të mungesës së burimeve financiare, nuk mundën ta mirëmbajnë atë në gjendjen e duhur, të kryejnë riparime të mëdha etj. Njëkohësisht zhvendosja e banorëve nga një ambient në tjetrin, i praktikuar gjerësisht në atë kohë, me urdhër të autoriteteve të strehimit, mundësia e zhvendosjes së detyruar të banorëve dhe mungesa e besimit të qytetarëve për të jetuar më tej në këtë ambient, uli interesin e banorëve për mirëmbajtjen e duhur të ambientet e zëna dhe në kryerjen e riparimeve. Të marrë së bashku, të gjithë këta faktorë patën një efekt të dëmshëm në sigurinë e stokut të banesave. Për shembull, në vitet e para pushteti sovjetik në Moskë, 7 mijë ndërtesa apartamentesh, që numëronin 41 mijë apartamente, u shkatërruan ose u rrënuan plotësisht. Prandaj, për të parandaluar shkatërrimin e shtëpive, të cilat kishin marrë përmasa alarmante, Këshilli i Komisarëve Popullorë të RSFSR-së nxori më 23 maj 1921 Rezolutën "Për masat për përmirësimin e kushteve të jetesës së popullsisë së punës dhe për masat për të luftuar. shkatërrimin e banesave.” Sipas kësaj Rezolute, departamentet përkatëse janë udhëzuar që kohën më të shkurtër të mundshme të hartojë rregullore për menaxhimin e shtëpive në qytete, duke ua caktuar përgjegjësinë për sigurinë e ambienteve të banimit menaxherëve të shtëpive. Banorët që jetojnë në ndërtesë duhet të ishin përfshirë në monitorimin e punës së menaxhimit të shtëpisë.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Art. 674.
SU RSFSR. 1921. N 49. Art. 253.
Kjo hodhi themelet për menaxhimin e shtëpive, duke përfshirë vendimmarrjen nga banorët e një shtëpie të caktuar në mbledhjen e tyre të përgjithshme. Megjithatë, ndryshe nga natyra juridike e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, natyra juridike e mbledhjes së përgjithshme të banorëve ishte dukshëm e ndryshme. Lidhja juridike e personave pjesëmarrës në takime të tilla nuk lindte mbi bazën e së drejtës së pronësisë së përbashkët, por bazohej në mënyrën e përdorimit të ambienteve të banimit (qëndrimit në të).
Rregullorja për menaxhimin e shtëpive u miratua përfundimisht nga Këshilli i Komisarëve Popullorë të RSFSR-së më 8 gusht 1921 dhe parashikoi besimin e një numri çështjesh që lidhen me menaxhimin e shtëpisë mbledhjes së përgjithshme të banorëve. Në veçanti, me vendim të mbledhjes së përgjithshme vjetore të banorëve, u zgjodh drejtuesi i shtëpisë për një periudhë një vjeçare, i cili gjatë kësaj periudhe ushtronte administrimin e drejtpërdrejtë të shtëpisë në mënyrë të vazhdueshme; Mbledhja e përgjithshme e banorëve shqyrtoi gjithashtu çështjet që lidhen me rimbursimin e një pjese të kostove të riparimeve aktuale të shtëpisë, shpërblimin e menaxherit të shtëpisë, largimin e parakohshëm të menaxherit të shtëpisë nga administrimi i shtëpisë në rast të kryerjes së pahijshme të detyrave të tij, konsiderata të përllogaritjeve të kostos së ngrohjes dhe zgjidhjes së shumë problemeve të tjera.
———————————
Pikërisht atje. N 60. Art. 411.
5. Gjatë dekadave të fundit, kushtet e menaxhimit kryesisht ndërtesat e banimit u formuan nga qeveritë vendore. Pronarët e lokaleve në ndërtesat e banimit u përjashtuan në thelb nga menaxhimi i ndërtesave të tyre, gjë që çoi në shpërfillje të gjerë të të drejtave të këtyre pronarëve për të marrë pjesë në vendimmarrje në lidhje me mirëmbajtjen, përdorimin dhe asgjësimin e pronës së përbashkët në ndërtesat përkatëse të apartamenteve ( kur në shumicën e rasteve vendime të tilla merreshin nga organizatat e mirëmbajtjes së banesave pa marrë parasysh interesat legjitime të pronarëve); te mbizotërimi i metodave administrative të menaxhimit, komunizimi (në thelb monopolizimi) i menaxhimit të ndërtesave të banimit; për mungesën e parakushteve ekonomike dhe organizative për zhvillimin e formave të tjera të menaxhimit të ndërtesave të banimit.
Koncepti i "menaxhimit të stokut të banesave" i përfshirë në Kodin e Strehimit të RSFSR bazohej në faktin se një menaxhim i tillë në tërësi kryhej ekskluzivisht nga autoritetet shtetërore ose lokale (nenet 16, 17 të Kodit të Strehimit të RSFSR), dhe drejtpërdrejt - nga organizatat e mirëmbajtjes së banesave, roli i të cilave ishte i kufizuar kryesisht në "operimin dhe mirëmbajtjen e stokut të banesave" (nenet 22, 129, 141, 144, 148 të Kodit të Strehimit të RSFSR, etj.). Sistemi i menaxhimit të ndërtesave të banimit, i cili vazhdoi të përdorej gjatë periudhës së formimit aktiv të pronës në sektorin e banesave, nuk ishte në gjendje të merrte parasysh faktin se shumica e ndërtesave të banimit nuk i përkisnin më shtetit dhe realitetet e reja të ekonomisë. marrëdhëniet që kërkohen jo vetëm duke marrë parasysh të drejtat dhe interesat legjitime të pronarëve të lokaleve në ndërtesat e banimit, por edhe mbrojtjen e të drejtave të tyre të pronësisë mbi pronën e përbashkët në ndërtesat e banimit, të garantuara kryesisht nga Kushtetuta e Federatës Ruse.
6. Parimi i administrimit të një pallati të përcaktuar në artikullin e komentuar, kur organi kryesor dhe i vetëm i një administrimi të tillë është mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në këtë pallat, synon të ndryshojë rrënjësisht situatën aktuale në menaxhimin e banesës. ndërtesat.
7. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi, si organ drejtues, ka kompetencën e vet. Natyra e një kompetence të tillë lidhet përsëri me regjimin e të drejtave pronësore të pronarëve ndaj pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Në të njëjtën kohë, elementët përbërës të kompetencës së mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mund të karakterizohen si organizative dhe pronësore-juridike.
Ato organizative duhet të përfshijnë përcaktimin e drejtimeve kryesore për administrimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, duke përfshirë zgjedhjen e metodës së menaxhimit, organizimin e menaxhimit, marrjen e vendimeve për krijimin dhe likuidimin e një shoqate të pronarëve të shtëpive, kohën dhe procedurën për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme vjetore të pronarë të tillë etj.
Komponentët pronësorë dhe ligjorë të kompetencës së mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh përfshijnë marrjen e vendimeve për procedurën e përdorimit, brenda kufijve të përcaktuar - për asgjësimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për vendosjen e tarifave për shërbime dhe puna për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh, për mirëmbajtjen dhe riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një pallat apartamentesh, shumën e pagesës për kostot e riparimeve të mëdha të një ndërtese apartamentesh, për përcaktimin e kushteve të marrëveshjes së menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh, etj. .
8. Kodi i Strehimit i Federatës Ruse cakton kompetencën ekskluzive të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Në veçanti, referenca për një kompetencë të tillë përmbahet në.
Ekskluziviteti manifestohet në faktin se vendimet për çështje të caktuara të referuara në Kodin e Strehimit të RF në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nuk mund të merren nga një organ ose person tjetër (mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqatës së pronarëve të shtëpive, bordi i një partneriteti të tillë, organizata menaxhuese, etj.) .
Nëse, për disa çështje brenda kompetencës së mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse parashikon mundësinë e marrjes së vendimeve nga një organ tjetër, për shembull, një mbledhje e përgjithshme e anëtarëve të një ortakëria si organi më i lartë drejtues i një partneriteti të tillë në drejtim të marrjes së një vendimi për dhënien me qira ose transferimin e të drejtave të tjera të pronës së përbashkët në një shtëpi banimi, pastaj vendimet për çështje të tilla si zgjedhja e metodës së menaxhimit të një ndërtese apartamentesh dhe krijimi i shoqata e pronarëve të banesave mund të bëhet vetëm nga një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në pallat.
Gjëja e përgjithshme që është tipike për çështjet e kompetencës ekskluzive të mbledhjes është natyra themelore e këtyre çështjeve, vlefshmëria afatgjatë e vendimeve të marra për to dhe pamundësia e zgjidhjes së tyre në një mënyrë tjetër, pa cenuar interesat e pronarët.
9. Neni 44 i komentuar i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse përcakton drejtpërdrejt listën e çështjeve në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Në të njëjtën kohë, kjo listë është në thelb e mbyllur, pasi, përkundër faktit se jo të gjitha çështjet e kompetencës së specifikuar janë përmendur në të, të tjerat mund të parashikohen vetëm nga Kodi i Strehimit i Federatës Ruse.
10. Klauzola 1 e pjesës 2 të artikullit të komentuar i referohet kompetencës së mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat apartamentesh për të marrë vendime për rindërtimin e një ndërtese apartamentesh (përfshirë zgjerimin ose superstrukturën e saj), ndërtimin e ndërtesave ndihmëse dhe ndërtesa të tjera, struktura, struktura dhe riparimi i pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.
11. Aktualisht, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përcakton drejtpërdrejt se një vendim për rindërtimin, riparimin e një ndërtese apartamenti ose ri-pajisjen e tij mund të merret vetëm nga pronarët e lokaleve në ndërtesën e apartamenteve në mbledhjen e tyre të përgjithshme.
Natyra imperative e kësaj norme e bën të pamundur interpretimin e lirë të saj dhe marrjen e vendimeve për këto çështje nga persona të ndryshëm nga pronarët e treguar. Për më tepër, nëse rindërtimi i planifikuar i një ndërtese apartamentesh do të çojë në një ulje të madhësisë së pronës së përbashkët në këtë ndërtesë, atëherë, duke marrë parasysh vendimin e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në këtë ndërtesë, ai duhet të miratohet unanimisht. nga të gjithë pronarët e treguar ose njëzëri nga të gjithë pronarët pjesëmarrës në mbledhje, me para mbajtjen e kësaj mbledhjeje të përgjithshme, marrjen e pëlqimit me shkrim nga pronarët që nuk marrin pjesë në mbledhje për një rindërtim të tillë (shih komentin e neneve 36 dhe 40 të Kodit të Strehimit) . Kjo vlen edhe për rastet kur njëri prej bashkëpronarëve, pa lejen e të tjerëve, rikonstruon pronën e përbashkët në një pallat, veçanërisht nëse kjo çon në uljen e kësaj pasurie. Bashkëpronarët e tjerë kanë të drejtë të kërkojnë që prona e përbashkët të kthehet në gjendjen e mëparshme. Kërkesa përkatëse mund të deklarohet në përputhje me Art. 304 Kodi Civil i Federatës Ruse.
Nëse ndonjë prej pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh privohet nga mundësia për të përdorur një pjesë të pronës së përbashkët, duke përfshirë aksesin në të (për shembull, në papafingo të shtëpisë), d.m.th. i privuar nga posedimi, atëherë ka të drejtë të ngrejë kërkesë për rikuperimin e sendit (neni 301 i K.Civil). Një kërkesë e tillë mund të ngrihet kundër cilitdo pronar të lokaleve në një shtëpi të caktuar, nëse ai zotëron këtë pjesë të pronës, ose kundër palëve të treta. Për më tepër, nëse një padi justifikuese paraqitet kundër një pale të tretë (pronar i paligjshëm), atëherë konsiderohet se është paraqitur në interes të të gjithë pronarëve të lokaleve në një shtëpi të tillë. Përmbushja e këtij pretendimi nuk paragjykon çështjen e rendit të përdorimit të pronës së përbashkët, por vetëm siguron që paditësi të marrë posedimin e pronës së përbashkët, për shembull, t'i japë të drejtën e kalimit në papafingo.
12. Kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në lidhje me mundësinë e marrjes së vendimeve për ndërtimin e ndërtesave, ndërtesave të tjera, strukturave dhe strukturave është formuluar në mënyrë mjaft të paqartë në paragrafin 1 të pjesës 2 të nenit 44 të komentuar të Kodi i Strehimit i Rusisë. Paqartësia manifestohet në faktin se, së pari, nuk specifikohet njëkohësisht se në cilën truall do të kryhet një ndërtim i tillë dhe, së dyti, nuk tregohet qëllimi i objekteve të përmendura.
Në pamje të parë, mund të duket se mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtë të marrë një vendim, për shembull, për ndërtimin e një ndërtese zyrash ose një ndërtese tjetër apartamentesh në një ngastër toke që nuk i përket në pronën e përbashkët në një ndërtesë të tillë.
Sidoqoftë, nuk duhet të harrojmë se në përputhje me Pjesën 1 të artikullit të komentuar, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është organi drejtues i saj - një formë e koordinimit të vullneteve të tyre dhe marrjes së vendimeve për menaxhimin e pronës së përbashkët në një objekti i dhënë, dhe natyra e kompetencës së kësaj mbledhjeje bazohet në regjimin e së drejtës së pronësisë së këtyre pronarëve ndaj pronës së emërtuar.
Prandaj, në këtë rast mund të flasim për marrjen e vendimeve për ndërtimin e ndërtesave, ndërtesave, strukturave, strukturave vetëm brenda kornizës së formimit dhe përmirësimit të parametrave të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.
Në përputhje me pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh përfshin, në veçanti, truallin në të cilin ndodhet shtëpia, me elemente të peizazhit dhe përmirësimit, si dhe objektet e vendosura në truallin e specifikuar dhe të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe funksionimin e tyre dhe përmirësimin e kësaj shtëpie. Prandaj, marrja e një vendimi nga asambleja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një pallat banimi për sa i përket kompetencës së kësaj mbledhjeje në shqyrtim mund të kushtëzohet nga ndërtimi vetëm brenda kufijve të përcaktuar të një trualli që është pjesë e përbashkët. pronë në ndërtesën e specifikuar, dhe vetëm ato ndërtesa, ndërtesa, struktura, struktura që do të jenë të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie.
13. Klauzola 2 e pjesës 2 të nenit 44 të komentuar të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse përfshin në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh çështje që lidhen me marrjen e vendimeve për kufijtë e përdorimit të truallit. në të cilën ndodhet pallati i banesës, duke përfshirë vendosjen e kufizimeve në përdorimin e kësaj parcele.
Kjo kompetencë e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh përcaktohet nga fakti se, ndryshe nga legjislacioni i mëparshëm në fuqi, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse klasifikoi truallin në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamentit, me elementë e peizazhit dhe peizazhit, si pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve në pallat (shih komentin e Art. 36 LCD). Në të njëjtën kohë, në përputhje me Art. 16 i Ligjit hyrës të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse në zhvillimin ekzistues të vendbanimeve, trualli në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit dhe objektet e tjera të pasurive të paluajtshme të përfshira në një shtëpi të tillë është pronë e përbashkët e përbashkët e pronarëve të ambientet në ndërtesën e apartamenteve; Ky nen rregullon dy raste: kur toka është formuar tashmë në kohën e hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të RF dhe kur kërkohet formimi i saj. Në rastin e parë, trualli kalon pa pagesë në pronësi të përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në bazë të ligjit. Në rastin e dytë, mbi bazën e kësaj, çdo person i autorizuar nga mbledhja në fjalë ka të drejtë t'i drejtohet autoriteteve shtetërore ose pushteteve vendore me një kërkesë për formimin e një trualli në të cilin ndodhet një pallat. Që nga momenti i formimit të truallit dhe kryerjes së regjistrimit të saj kadastral shtetëror, një ngastër e tillë gjithashtu kalon pa pagesë në pronësinë e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Këta pronarë kanë të drejtë të ushtrojnë kompetencat e tyre për të zotëruar, përdorur dhe disponuar një parcelë të tillë brenda kufijve të përcaktuar me ligj, përfshirë Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, për sa i përket kufizimeve në regjimin e disponimit të pronës së përbashkët në një apartament. ndërtesë.
14. Nenet 6 dhe 11.1 të Kodit të Tokës së Federatës Ruse përcaktojnë një ngastër toke si një objekt të marrëdhënieve të tokës - një pjesë e sipërfaqes së tokës, kufijtë e së cilës përcaktohen në përputhje me ligjet federale. Sipas paragrafit 2 të Artit. 261 i Kodit Civil të Federatës Ruse, e drejta e pronësisë së një trualli shtrihet në shtresën sipërfaqësore (tokës) që ndodhet brenda kufijve të kësaj parcele, trupat ujorë, bimët.
Në lidhje me parcelat, regjistrimi kadastral shtetëror kryhet në përputhje me procedurën e përcaktuar me Ligjin për Kadastrën e Pasurive të Paluajtshme. Regjistrimi kadastral shtetëror i pasurive të paluajtshme njeh veprimet e organit të autorizuar për të futur në kadastrën shtetërore të pasurive të paluajtshme informacione për pasuritë e paluajtshme që konfirmojnë ekzistencën e një pasurie të tillë të paluajtshme me karakteristika që bëjnë të mundur përcaktimin e kësaj pasurie si një send të përcaktuar individualisht.
Kodi i Urbanistikës i Federatës Ruse, për të përcaktuar procedurën për përcaktimin e kufijve dhe llojeve të përdorimit të lejuar të parcelave të tokës në vendbanime, parashikon miratimin e rregulloreve të planifikimit të qytetit (llojet e përdorimit të lejuar të parcelave të tokës të vendosura brenda kufijve të zonës përkatëse territoriale, si dhe gjithçka që ndodhet mbi dhe nën sipërfaqen e parcelave të tokës dhe përdoret në procesin e zhvillimit të tyre dhe funksionimit të mëvonshëm të projekteve të ndërtimit kapital, madhësive maksimale (minimale dhe (ose) maksimale) të parcelat e tokës dhe parametrat maksimalë të ndërtimit të lejuar, rindërtimin e projekteve të ndërtimit kapital, si dhe kufizimet në përdorimin e parcelave dhe projekteve të ndërtimit kapitale) (neni 1).
Kodi i Strehimit i Federatës Ruse, nga ana tjetër, përcakton që kufijtë dhe madhësia e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamentit përcaktohen në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe legjislacionit për aktivitetet e planifikimit urban (klauzola 4, pjesa 1 , neni 36).
15. E drejta e përdorimit të truallit si element i përmbajtjes së të drejtave pronësore nënkupton mundësinë e siguruar me ligj, të shfrytëzimit ekonomik të një trualli të tillë duke nxjerrë pasuritë e saj të dobishme.
Prona të tilla për pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh janë, para së gjithash, mundësia e vendosjes në truallin që ata zotërojnë (mbi ose nën sipërfaqe) elemente dhe objekte të peizazhit të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e një shtëpie të tillë. , si dhe vendosjen e kufizimeve për përdorimin e kësaj parcele nga persona të tjerë. Prandaj, kufijtë e përdorimit të një trualli nënkuptojnë vendosjen e mënyrave të përdorimit si në pjesë të veçanta një ngastër e tillë, dhe ngastra në tërësi, duke përcaktuar qëllimin e zonave specifike të truallit, duke vendosur kufizime në përdorimin e truallit nga persona të tjerë, etj. Në veçanti, shpesh lind një situatë kur një grup pronarësh në një ndërtesë apartamentesh është i interesuar të vendosë parking për automjetet e tyre, ndërsa një grup tjetër është i interesuar të ndajë sipërfaqe më të madhe për këndet e lojërave për fëmijë, e treta - në mbjelljen e pemëve dhe shkurreve, e katërta - në ngritjen e një gardh rreth shtëpisë dhe kufizimin e aksesit të lirë në vend për personat që nuk kanë lidhje me shtëpinë. Të gjitha këto dhe çështje të tjera që lidhen me kufijtë e përdorimit të një trualli mund të zgjidhen duke marrë vendime nga një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
16. Paragrafi 3 i pjesës 2 të artikullit të komentuar përfshin kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që merr vendime për transferimin në përdorim të pronës së përbashkët në një pallat banimi.
Ushtrimi i të drejtave të përdorimit të pronës, përfshirë ato në pronësi të përbashkët, përfaqëson zbatimin e një prej elementeve që përbëjnë përmbajtjen e të drejtave pronësore. Duke qenë se prona është në pronësi të përbashkët, vendimi për transferimin e saj në përdorim bie në kompetencën e asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat banimi.
Duke u ndalur në çështjen e subjekteve të së drejtës të cilëve mund t'u transferohen në përdorim objektet individuale të pronës së përbashkët në një pallat banimi, duhet theksuar se, brenda kompetencës së saj, mbledhja e përgjithshme në fjalë ka të drejtë të vendosë çështjen e kalimit të kësaj prone. për përdorim për persona si nga radhët e pronarëve të kësaj prone të përbashkët ashtu edhe nga çdo person tjetër. Përbërja e lëndës mund të merret parasysh gjatë përcaktimit të masës së kompensimit për pronën e parashikuar për përdorim. Prandaj, nëse ndonjë pronë nga prona e përbashkët sigurohet për përdorim nga një prej pjesëmarrësve në pronën e përbashkët, atëherë madhësia e pjesës së tij në pronën e përbashkët në një shtëpi të caktuar mund të merret parasysh kur përcaktohet shuma e specifikuar e kompensimit.
17. Është mjaft e qartë se, megjithëse pika 3 e pjesës 2 të nenit 44 të komentuar të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse parashikon mundësinë e transferimit për përdorim të "pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh", kjo nuk do të thotë mundësi të transferimit të gjithë përbërjes së pasurisë së tillë të përbashkët, pasi ky kalim do të shkelë regjimi juridik përdorimi i pronës kryesore në një ndërtesë apartamentesh - banimi dhe ambiente jo banesore. Në të njëjtën kohë, Pjesa 4 e Artit. 36 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse parashikon drejtpërdrejt mundësinë e transferimit për përdorim tek personat e tjerë pikërisht të objekteve të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.
Kështu, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, duke ushtruar kompetencën e parashikuar në paragrafin 3 të pjesës 2 të artikullit të komentuar, zgjidh çështjet që lidhen me parashikimin e përdorimit të objekteve të veçanta të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Njëkohësisht duhet pasur parasysh se jo të gjitha pjesët e pronës së përbashkët, për shkak të tyre qëllim funksional mund të sigurohet për përdorim. Objekte të tilla si hyrjet, boshtet e ashensorit dhe ventilimit, sistemet dhe pajisjet matëse teknike, fluturimet e shkallëve dhe lokacionet dhe objektet e tjera të ngjashme që janë të lidhura pazgjidhshmërisht me sistemet e mbështetjes jetësore të të gjithë ndërtesës së banesës dhe që sigurojnë vazhdimisht qëllimin funksional të ambienteve të banimit dhe jo-banimit në këtë pallat nuk mund të sigurohen për përdorim. Objekte të tjera, të tilla si papafingo, bodrume, parcela toke, etj., mund të sigurohen për përdorim nëse kjo nuk çon në cenim të të drejtave dhe interesave legjitime të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ose ndërprerje të funksionimit të një ndërtese të tillë. shtëpi.
18. Praktika tregon se, pavarësisht nga fakti se edhe para hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, shumë elementë të një ndërtese apartamentesh klasifikoheshin nga Kodi Civil i Federatës Ruse (neni 290) si objekte të përbashkëta. pronë e ndërtesës, objekte të tilla janë transferuar nga administrata bashkiake për përdorim të palëve të treta pa pjesëmarrjen e vetë pronarëve të këtyre objekteve.
Është bërë mjaft i përhapur vendosja e reklamave të jashtme në muret dhe çatitë e pallateve. Në fuqi deri më 1 korrik 2006, Ligji Federal Nr. 108-FZ i 18 korrikut 1995 "Për reklamat" parashikonte që vendosja e reklamave, përfshirë në ndërtesa, struktura dhe objekte të tjera, si dhe përcaktimi i shumës dhe procedurës për pagesa e tarifave për vendosjen e reklamave kryhet në bazë të një marrëveshjeje me pronarin ose me një person që ka të drejta pronësie mbi objektet e përcaktuara, me leje nga organi përkatës i qeverisjes vendore. Ligji Federal Nr. 38-FZ i 13 Marsit 2006 "Për Reklamimin" gjithashtu parashikon që instalimi dhe funksionimi i një strukture reklamimi kryhet nga pronari i saj sipas një marrëveshjeje me pronarin e truallit, ndërtesës ose pasurive të tjera të paluajtshme për të cilit i është bashkangjitur struktura e reklamimit, ose me një person, pronar të autorizuar të kësaj prone.
———————————
RF veriperëndimore. 1995. N 30. Art. 2864.
RF veriperëndimore. 2006. N 12. Art. 1232.
Në të njëjtën kohë, organet e qeverisjes vendore dhe autoritetet shtetërore të subjekteve të tilla të Federatës si qytetet federale të Moskës dhe Shën Petersburgut jo vetëm që lëshuan leje, por gjithashtu lidhën marrëveshje për vendosjen e reklamave në natyrë pa marrë parasysh dispozitat e si ligjet ekzistuese më parë ashtu edhe ato më të rejat dhe Kodi Civil i Federatës Ruse (neni 247), d.m.th. pa lejen e mbajtësve të të drejtave të autorit të vendeve të reklamimit.
———————————
Kështu, në disa qytete, organet e autorizuara morën vendime që detyronin reklamuesit dhe prodhuesit e reklamave të lidhnin kontrata për reklamim jo me pronarët e pronës së përbashkët në ndërtesat e banimit që përdoren për reklamim, por me organin e autorizuar të qytetit ose me ndërmarrjen unitare të krijuar nga atë për këto qëllime. Në të njëjtën kohë, ata futën koncepte të tilla jo juridike si “hapësirë reklamimi”, “hapësirë reklamimi”, të cilat u përkasin atyre me të drejtë pronësie. Për shembull, Dekreti i Qeverisë së Qytetit të Moskës i datës 22 janar 2002 N 41-PP "Për perspektivat e zhvillimit dhe rregullat për vendosjen e reklamave në natyrë, informacionin dhe dizajnin e qytetit" përcaktoi që vendosja e reklamave dhe informacionit në natyrë kryhet në baza e një leje shpërndarjeje reklamimi në natyrë, një marrëveshje me Komitetin e Reklamimit, Informacionit dhe Dizajnit të Moskës, nëse shuma e pagesës sipas marrëveshjes tejkalon 2 milion rubla në vit, ose me ndërmarrjen unitare shtetërore të Moskës "Reklamimi dhe Informacioni i Qytetit" , nëse shuma e pagesës sipas marrëveshjes nuk kalon 2 milion rubla në vit. Në të njëjtën kohë, kur shtrohet pyetja për nevojën e koordinimit të vendosjes së reklamave të jashtme në murin ose çatinë e një pallati me qytetarët që jetojnë në këtë pallat dhe që kanë në pronësi apartamentet si të drejta pronësore, Komisioni në fjalë detyrohet të koordinojë këtë vendosje vetëm në drejtorinë e klientit të vetëm, duke zëvendësuar vendimin e pronarëve për dhënien në përdorim të objektit pronë të përbashkët në një pallat banimi me vendim të kësaj organizate si mbajtës i bilancit. Kështu, ky Komision e konsideroi në mënyrë të paligjshme të ashtuquajturin mbajtës të bilancit (organizatë shërbimi) si pronar të vetëm të pallatit.
Kodi i Strehimit i Federatës Ruse parashikon drejtpërdrejt që një vendim për transferimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh për përdorim mund të merret vetëm nga pronarët e lokaleve në ndërtesën e apartamenteve në mbledhjen e tyre të përgjithshme. Vendimet e organeve dhe personave të tjerë nuk mund të zëvendësojnë vendimin e një mbledhjeje të tillë të përgjithshme. Në të njëjtën kohë, sigurimi nga pronarët për një tarifë të individit elementet strukturore pallate banimi me qellim perdorimin e tyre per reklama, pajisje komunikimi etj. mund të shërbejë si një burim financiar shtesë për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të një pallati.
Në të njëjtën kohë, shkeljet e vazhdueshme të shumta dhe të përhapura të të drejtave të pronarëve të lokaleve në pallatet e banimit në lidhje me vendosjen e reklamave shërbyen si bazë për futjen e ndryshimeve shtesë në legjislacion, përfshirë nenin në koment. Tani kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh përfshin drejtpërdrejt marrjen e vendimeve për lidhjen e marrëveshjeve për instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese. Në të njëjtën kohë, pika 3.1, pjesa 2 e artikullit të komentuar, kompetenca e takimit në fjalë përfshin çështjen e përcaktimit të rrethit të personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të lidhin marrëveshje për përdorimi i pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (përfshirë marrëveshjet për instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese) në kushtet e përcaktuara me vendimin e mbledhjes së përgjithshme. Dokumenti që konfirmon pëlqimin e këtyre pronarëve për instalimin dhe funksionimin e një strukture reklamimi është procesverbali i mbledhjes së përgjithshme të këtyre pronarëve.
———————————
Ndryshimet që sqarojnë kompetencën e asamblesë së përgjithshme në çështjet e vendimeve për vendosjen e reklamave nga pronarët e ambienteve në ndërtesa banimi hynë në fuqi më 29 shtator 2009.
Shih: klauzola 2, pjesa 11, neni. 19 i Ligjit Federal të 13 Marsit 2006 N 38-FZ "Për Reklamimin" // SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.
19. Klauzola 4 e pjesës 2 të nenit 44 të komentuar të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse përfshin në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh çështjen që lidhet me zgjedhjen e metodës së administrimit të një ndërtese apartamentesh.
Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat, me gjithë rëndësinë e saj si organi i vetëm drejtues i një ndërtese të tillë dhe si formë e shprehjes së vullnetit të këtyre pronarëve, nuk është ende një mjet mjaft fleksibël për të menaxhuar të gjitha aktivitetet aktuale. në menaxhimin e kësaj ndërtese. Në këtë drejtim, ai detyron pronarët e ambienteve në një pallat apartamentesh të zgjedhin në mbledhjen e tyre të përgjithshme se si të menaxhojnë një ndërtesë të tillë. Në të njëjtën kohë, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse parashikon mundësinë e zgjedhjes së një prej disa metodave të administrimit të një ndërtese apartamentesh: menaxhimi i drejtpërdrejtë, menaxhimi i një shoqate të pronarëve të shtëpive ose një kooperativë strehimi ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore e krijuar për të përmbushur nevojat për strehim të qytetarëve në përputhje me ligjin federal për një kooperativë të tillë, ose organizatë menaxhuese (shih komentin e neneve Seksioni VIII i LK).
Zgjedhja e metodës së menaxhimit nuk nënkupton përfundimin e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat si organi drejtues i kësaj ndërtese ose humbjen e kompetencave të saj. Pjesa 1 e artikullit të komentuar nuk parashikon asnjë përjashtim në këtë rast. Përveç kësaj, një mbledhje e përgjithshme vjetore duhet të mbahet sipas marrëveshjes. Në të njëjtën kohë, natyra imperative e kësaj norme gjithashtu nuk varet nga metoda e zgjedhur e menaxhimit.
20. Është e nevojshme të theksohet se pjesa 2 e artikullit të komentuar është plotësuar me një klauzolë të re - pikën 4.1, në lidhje me të cilën kërkesat për votim "kufizohen" kur mbledhja e përgjithshme vendos për riparime të mëdha dhe për riparimet aktuale të pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Nëse për të zgjidhur çështjen e riparimeve të mëdha është e nevojshme të merret një shumicë prej të paktën 2/3 votave nga numri i përgjithshëm i votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, atëherë çështja e riparimeve rutinë të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh miratohet me shumicën e votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve që marrin pjesë në këtë mbledhje në një pallat banimi.
21. Nëse zgjidhet një metodë e drejtpërdrejtë menaxhimi, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi vazhdon të ushtrojë kompetencat e saj si organ drejtues i pallatit.
Kur zgjedh një metodë të administrimit të një ndërtese apartamentesh nga një shoqatë e pronarëve të shtëpive ose kooperativa banesore, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në ndërtesën e apartamenteve i beson një subjekti tjetër të ligjit ushtrimin e një pjese të kompetencave të tij. Duhet të kihet parasysh se organi i specifikuar i menaxhimit të një ndërtese apartamentesh nuk i transferon kompetencat e tij (ata mbeten me të), por aftësinë për t'i zbatuar ato. Një transferim i tillë është një metodë e ushtrimit të kompetencave të organit të emëruar drejtues të një ndërtese banimi dhe jo një metodë tjetërsimi i tyre, në të cilën ky organ do t'i humbiste këto kompetenca. Në këtë rast, duhet mbajtur mend se bartësi i drejtpërdrejtë i të drejtës për të administruar një ndërtesë apartamentesh është pronari i ambienteve në këtë pallat dhe e drejta e tij për të administruar ndërtesën e banesës rrjedh nga pronësia e tij mbi ambientet në këtë ndërtesë. Meqenëse secili pronar i tillë është vetëm pronar i një pjese në pronësinë e pronës së përbashkët të shtëpisë (neni 289 i Kodit Civil), atëherë, siç u tregua tashmë, ekziston nevoja objektive për një vendimmarrje kolektive për çështje që prekin të përbashkëtat. interesat. Një organ i tillë kolektiv është mbledhja e përgjithshme e këtyre pronarëve, prandaj është kolektivi i pronarëve që ka të drejta të plota për të administruar pronën e tyre (pronë e përbashkët e një pallati). Persona të tjerë, si shoqata e pronarëve të banesave ose kooperativa banesash, marrin mundësinë për të ushtruar kompetenca të caktuara për administrimin e një pallati nga pronarët e ambienteve në këtë pallat në bazë të një vendimi të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve. Ky parim qëndron në themel të konceptit të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh.
Pronarët e ambienteve në një pallat banimi, duke zgjedhur një mënyrë për të menaxhuar shtëpinë e tyre duke i dhënë një subjekti tjetër të ligjit një pjesë të caktuar të kompetencave të tyre për ta administruar atë, në thelb marrin përsipër detyrimin të përmbahen nga veprimet aktive që pengojnë ekzekutimin e këtyre kompetencave.
22. Klauzola 5 e pjesës 2 të artikullit të komentuar parashikon mundësinë e referimit në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe çështje të tjera të caktuara drejtpërdrejt në kompetencën e organit drejtues të përmendur të ndërtesës së apartamenteve nga Kodi i Strehimit i Federatës Ruse. Në veçanti, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përfshin çështjet e mëposhtme:
- përcaktimi i kohës, procedurës për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe procedurën për njoftimin e këtyre pronarëve për vendimet e marra prej tyre, përcaktimin e mënyrës së dërgimit të mesazhit për mbledhjen e përgjithshme (shih komentin e neni 45 i Kodit të Strehimit);
— marrjen e vendimeve për krijimin e një shoqate të pronarëve të shtëpive (shih.
1. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi është organi drejtues i pallatit. Mbahet mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat me qëllim administrimin e ndërtesës së banesës duke diskutuar pikat e rendit të ditës dhe marrjen e vendimeve për çështjet e hedhura në votim.
1.1. Personat që kanë pranuar nga zhvilluesi (personi që siguron ndërtimin e një ndërtese apartamentesh) pasi kanë lëshuar lejen për të vënë në funksionim një ndërtesë apartamentesh në këtë ndërtesë në bazë të një akti transferimi ose një dokumenti tjetër transferimi, kanë të drejtë të marrin pjesë në mbledhjet e përgjithshme të pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe marrin vendime për çështje të referuara nga ky Kod në kompetencë të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, në mënyrën e përcaktuar nga ky Kod, brenda një viti nga data e lëshimit të lejes. për vënien në funksion të pallatit.
2. Kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi përfshin:
1) marrjen e vendimeve për rindërtimin e një ndërtese apartamentesh (përfshirë zgjerimin ose mbindërtimin e saj), ndërtimin e ndërtesave dhe ndërtesave të tjera, strukturave, strukturave, riparime të mëdha të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përdorimin e fondit të riparimit kapital, në rindërtimi dhe (ose) rizhvillimi i ambienteve që janë pjesë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
1.1) marrjen e vendimeve për zgjedhjen e një metode për formimin e një fondi riparimi kapital, zgjedhjen e një personi të autorizuar për të hapur një llogari të veçantë në një institucion krediti rus dhe kryerjen e transaksioneve me fondet e vendosura në një llogari të veçantë;
1.1-1) marrjen e vendimeve për shumën e kontributit për riparime kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të përcaktuar të kontributit për riparime kapitale, shumën minimale të fondit të riparimeve kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të vendosur të fondit të riparimeve kapitale (nëse ligji i subjektit Federata Ruse ka vendosur një madhësi minimale të fondit të riparimit kapital), duke vendosur fonde përkohësisht falas të fondit të riparimit kapital, të formuar në një llogari të veçantë, në një depozitë të veçantë në një rusisht institucioni kreditor;
1.2) marrja e vendimeve për marrjen nga shoqata e pronarëve të banesave ose kooperativa e ndërtimit të banesave, kooperativa e banesave ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, organizata menaxhuese dhe, në menaxhimin e drejtpërdrejtë të një ndërtese banimi, nga pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë nga një person i autorizuar me një vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të tillë, një kredi ose një hua për riparimin kapital të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përcaktimin e kushteve thelbësore të një marrëveshjeje kredie ose marrëveshjeje kredie, me marrjen nga këta persona të një garanci, garanci për këtë kredi ose hua dhe për kushtet për marrjen e garancisë së specifikuar, garancinë, si dhe për shlyerjen në kurriz të fondit të riparimit kapital të kredisë ose kredisë, që përdoret për të paguar kostot e riparimeve të mëdha të pronë e përbashkët në një pallat apartamentesh dhe për pagesën e interesit për përdorimin e kësaj kredie ose kredie, pagesë nga fondi i riparimit kapital për kostot e marrjes së garancive dhe garancive të specifikuara;
2) marrjen e vendimeve për kufijtë e përdorimit të truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamenteve, duke përfshirë futjen e kufizimeve në përdorimin e tij, si dhe për lidhjen e një marrëveshjeje për vendosjen e servitutit, një marrëveshje për zbatimin e servituti publik në lidhje me truallin që lidhet me pronën e përbashkët në pallat;
2.1) marrjen e vendimeve për përmirësimin e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit dhe që i përket pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në ndërtesën e banesës, duke përfshirë vendosjen, mirëmbajtjen dhe funksionimin e elementeve të peizazhit dhe peizazhit në parcela e specifikuar e tokës;
3) marrjen e vendimeve për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nga persona të tjerë, duke përfshirë lidhjen e kontratave për instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese, nëse për instalimin dhe funksionimin e tyre synohet të përdoret pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
3.1) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të lidhin marrëveshje për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (përfshirë marrëveshjet për instalimin dhe funksionimin të strukturave reklamuese), të paraqesë dokumente për miratimin e rindërtimit dhe (ose) rizhvillimit të një ambienti që është pjesë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për lidhjen e një marrëveshjeje për vendosjen e servitutit, një marrëveshje për zbatimin e servitutit publik në lidhje me një ngastër toke që lidhet me pronën e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, dhe për personat e autorizuar për të nënshkruar këto marrëveshje, si dhe procedurën e marrjes së fondeve të parashikuara nga këto marrëveshje për kushtet e përcaktuara me vendim të mbledhjes së përgjithshme;
3.2) marrjen e vendimeve për përdorimin e sistemit ose sistemeve të tjera të informacionit gjatë mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të objekteve në një ndërtesë banimi në formën e votimit në mungesë;
3.3) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të përdorin sistemin ose sistemet e tjera të informacionit kur mbajnë një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë (në tekstin e mëtejmë administratori i asamblesë së përgjithshme);
3.4) marrja e një vendimi për procedurën që administratori i mbledhjes së përgjithshme të marrë mesazhe për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, vendimet e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për çështje të hedhura në votim, si dhe kohëzgjatja e votimit për çështjet në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin;
3.5) marrjen e një vendimi për procedurën e financimit të shpenzimeve që lidhen me thirrjen dhe organizimin e një mbledhjeje të përgjithshme nga organizata administruese, bordi i shoqatës së pronarëve të shtëpive, kooperativa e ndërtimit të banesave ose banesave, ose kooperativa tjetër e specializuar e konsumatorit në përputhje me Pjesën 6 të këtij Kodi;
4) zgjedhja e një metode të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh;
4.1) marrjen e vendimeve për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
4.2) marrjen e vendimit për t'i dhënë këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
4.3) marrja e një vendimi për t'i dhënë kryetarit të këshillit të një ndërtese apartamentesh autoritetin për të marrë vendime për çështje që nuk specifikohen në pjesën 5 të këtij Kodi, me përjashtim të kompetencave që janë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambiente në një ndërtesë apartamentesh;
4.4) marrja e vendimit për lidhjen nga pronarët e lokaleve në një ndërtesë banimi, duke vepruar në emër të tyre, në mënyrën e përcaktuar me këtë Kod, përkatësisht, të marrëveshjes për furnizim me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizim, furnizim me energji elektrike, gaz. furnizimi (përfshirë furnizimin me gaz shtëpiak në cilindra), ngrohje (furnizimi me nxehtësi , duke përfshirë furnizimin me lëndë djegëse të ngurtë në prani të ngrohjes së sobës) (në tekstin e mëtejmë referuar gjithashtu si një marrëveshje që përmban dispozita për ofrimin e shërbimeve komunale), kontratat për ofrimin e shërbimeve për menaxhimin e mbeturinave të ngurta komunale me një organizatë furnizuese të burimeve, një operator rajonal për menaxhimin e mbetjeve të ngurta komunale;
4.5) marrjen e vendimit për pëlqimin për transferimin e objekteve banesore në objekte jobanesore;
5) çështje të tjera të referuara nga ky Kod në kompetencë të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë banimi.
Dispozitat e nenit 44 të RF LC përdoren në nenet e mëposhtme:- Procedura për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh
3. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një pallat është e vlefshme (ka kuorum) nëse në të kanë marrë pjesë pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë ose përfaqësuesit e tyre me më shumë se pesëdhjetë për qind të votave të numrit të përgjithshëm të votave. me përjashtim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, e kryer për çështjen e specifikuar në pikën 4.5 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të RF. Nëse nuk ka kuorum për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, duhet të mbahet një mbledhje e përsëritur e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, e mbajtur për çështjen e specifikuar në pikën 4.5 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, është kompetent (ka kuorum):
- Vendimet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh
1. Vendimet e asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat apartamentesh për çështjet e hedhura në votim merren me shumicën e votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që marrin pjesë në këtë mbledhje, me përjashtim të vendimet e parashikuara në pikat 1.1, 4.2 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, të cilat miratohen me më shumë se pesëdhjetë për qind të votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh , dhe vendimet e parashikuara në paragrafët 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, të cilat miratohen me shumicë prej të paktën dy të tretave të votave nga numri i përgjithshëm i votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, si dhe vendimi i parashikuar në paragrafin 4.5 ...
- Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin
1. Nëse mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh merr vendime të parashikuara në paragrafët 3.2 - 3.4 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, sistemi përdoret për të postuar mesazhe në lidhje me mbajtjen e një mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, vendimet e miratuara nga mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një shtëpi apartamentesh, rezultatet e votimit, për ruajtjen e procesverbaleve të mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në rendin e ditës së përgjithshme. mbledhjen e pronarëve të lokaleve në një pallat, për vendosjen e imazheve elektronike të vendimeve të pronarëve të lokaleve në një pallat për çështje të hedhura në votim, si dhe për votimin e çështjeve në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Artikull i hapur
- Llogari speciale
6. Paratë e mbajtura në një llogari të posaçme nuk mund të rikuperohen për detyrimet e pronarit të kësaj llogarie, me përjashtim të detyrimeve që rrjedhin nga marrëveshjet e lidhura në bazë të vendimeve të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, të përcaktuara në klauzola 1.2 e pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, si dhe kontratat për ofrimin e shërbimeve dhe (ose) kryerjen e punës për riparime të mëdha të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë apartamentesh, të lidhura në bazë të një vendimi të mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në pallat për të kryer riparime të mëdha ose për arsye të tjera ligjore.
- Depozitë speciale
4. Paratë e vendosura në një depozitë të veçantë nuk mund të rikuperohen për detyrimet e pronarit të llogarisë speciale, me përjashtim të detyrimeve që rrjedhin nga marrëveshjet e lidhura në bazë të vendimeve të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, të përcaktuara. në paragrafët 1.1-1 dhe 1.2 Pjesa 2 e nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, si dhe kontratat për ofrimin e shërbimeve dhe (ose) kryerjen e punës për riparime të mëdha të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë apartamentesh, të lidhura më bazën e vendimeve të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në pallat për kryerjen e riparimeve të mëdha ose për arsye të tjera ligjore.
2. Kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi përfshin:
1) marrjen e vendimeve për rindërtimin e një ndërtese apartamentesh (përfshirë zgjerimin ose mbindërtimin e saj), ndërtimin e ndërtesave dhe ndërtesave të tjera, strukturave, strukturave, riparime të mëdha të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përdorimin e fondit të riparimit kapital, në rindërtimi dhe (ose) rizhvillimi i ambienteve që janë pjesë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
1.1) marrjen e vendimeve për zgjedhjen e një metode për formimin e një fondi riparimi kapital, zgjedhjen e një personi të autorizuar për të hapur një llogari të veçantë në një institucion krediti rus dhe kryerjen e transaksioneve me fondet e vendosura në një llogari të veçantë;
1.1-1) marrjen e vendimeve për shumën e kontributit për riparime kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të përcaktuar të kontributit për riparime kapitale, shumën minimale të fondit të riparimeve kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të vendosur të fondit të riparimeve kapitale (nëse ligji i subjektit Federata Ruse ka vendosur një madhësi minimale të fondit të riparimit kapital), duke vendosur fonde përkohësisht falas të fondit të riparimit kapital, të formuar në një llogari të veçantë, në një depozitë të veçantë në një rusisht institucioni kreditor;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 25 dhjetorit 2012 N 271-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 1.2.
1.2) marrja e vendimeve për marrjen nga shoqata e pronarëve të banesave ose kooperativa e ndërtimit të banesave, kooperativa e banesave ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, organizata menaxhuese dhe, në menaxhimin e drejtpërdrejtë të një ndërtese banimi, nga pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë nga një person i autorizuar me një vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të tillë, një kredi ose një hua për riparimin kapital të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përcaktimin e kushteve thelbësore të një marrëveshjeje kredie ose marrëveshjeje kredie, me marrjen nga këta persona të një garanci, garanci për këtë kredi ose hua dhe për kushtet për marrjen e garancisë së specifikuar, garancinë, si dhe për shlyerjen në kurriz të fondit të riparimit kapital të kredisë ose kredisë, që përdoret për të paguar kostot e riparimeve të mëdha të pronë e përbashkët në një pallat apartamentesh dhe për pagesën e interesit për përdorimin e kësaj kredie ose kredie, pagesë nga fondi i riparimit kapital për kostot e marrjes së garancive dhe garancive të specifikuara;
2) marrjen e vendimeve për kufijtë e përdorimit të truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamenteve, duke përfshirë futjen e kufizimeve në përdorimin e tij, si dhe për lidhjen e një marrëveshjeje për vendosjen e servitutit, një marrëveshje për zbatimin e servituti publik në lidhje me truallin që lidhet me pronën e përbashkët në pallat;
Informacion rreth ndryshimeve:
Pjesa 2 u plotësua me klauzolën 2.1 nga 31 dhjetor 2017 - Ligji Federal i 20 dhjetorit 2017 N 416-FZ
2.1) marrjen e vendimeve për përmirësimin e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit dhe që i përket pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në ndërtesën e banesës, duke përfshirë vendosjen, mirëmbajtjen dhe funksionimin e elementeve të peizazhit dhe peizazhit në parcela e specifikuar e tokës;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 21 korrikut 2014 N 263-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 3.2
3.2) marrjen e vendimeve për përdorimin e sistemit ose sistemeve të tjera të informacionit gjatë mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të objekteve në një ndërtesë banimi në formën e votimit në mungesë;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 21 korrikut 2014 N 263-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 3.3
3.3) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të përdorin sistemin ose sistemet e tjera të informacionit kur mbajnë një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë (në tekstin e mëtejmë administratori i asamblesë së përgjithshme);
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 21 korrikut 2014 N 263-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 3.4
3.4) marrja e një vendimi për procedurën që administratori i mbledhjes së përgjithshme të marrë mesazhe për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, vendimet e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për çështje të hedhura në votim, si dhe kohëzgjatja e votimit për çështjet në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 29 qershorit 2015 N 176-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 3.5
3.5) marrja e një vendimi për procedurën e financimit të shpenzimeve që lidhen me thirrjen dhe organizimin e një mbledhjeje të përgjithshme nga organizata administruese, bordi i shoqatës së pronarëve të shtëpive, kooperativa e ndërtimit të banesave ose banesave, ose kooperativa tjetër e specializuar e konsumatorit në përputhje me Pjesën 6 të nenit 45 të këtij Kodi;
4) zgjedhja e një metode të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh;
4.1) marrjen e vendimeve për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 29 qershorit 2015 N 176-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 4.2
4.2) marrjen e vendimit për t'i dhënë këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
Informacion rreth ndryshimeve:
Ligji Federal i 29 qershorit 2015 N 176-FZ, pjesa 2 e nenit 44 të këtij Kodi u plotësua me pikën 4.3
4.3) marrjen e një vendimi për t'i dhënë kryetarit të këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për çështje që nuk janë të specifikuara në pjesën 5 të nenit 161.1 të këtij Kodi, me përjashtim të kompetencave që janë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
Informacion rreth ndryshimeve:
Pjesa 2 u plotësua me klauzolën 4.4 nga 3 Prill 2018 - Ligji Federal i 3 Prill 2018 N 59-FZ
4.4) marrja e vendimit për lidhjen nga pronarët e lokaleve në një ndërtesë banimi, duke vepruar në emër të tyre, në mënyrën e përcaktuar me këtë Kod, përkatësisht, të marrëveshjes për furnizim me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizim, furnizim me energji elektrike, gaz. furnizimi (përfshirë furnizimin me gaz shtëpiak në cilindra), ngrohje (furnizimi me nxehtësi , duke përfshirë furnizimin me lëndë djegëse të ngurtë në prani të ngrohjes së sobës) (në tekstin e mëtejmë referuar gjithashtu si një marrëveshje që përmban dispozita për ofrimin e shërbimeve komunale), kontratat për ofrimin e shërbimeve për menaxhimin e mbeturinave të ngurta komunale me një organizatë furnizuese të burimeve, një operator rajonal për menaxhimin e mbetjeve të ngurta komunale;
Informacion rreth ndryshimeve:
Pjesa 2 u plotësua me pikën 4.5 nga 9 qershor 2019 - Ligji Federal i 29 majit 2019 N 116-FZ
4.5) marrjen e vendimit për pëlqimin për transferimin e objekteve banesore në objekte jobanesore;
5) çështje të tjera të referuara nga ky Kod në kompetencë të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë banimi.
A mendoni se jeni rus? Keni lindur në BRSS dhe mendoni se jeni rus, ukrainas, bjellorus? Nr. Kjo është e gabuar.
A jeni vërtet rus, ukrainas apo bjellorus? Por a mendon se je hebre?
Lojë? Fjalë e gabuar. Fjala e duhur"ngulitje".
I porsalinduri e lidh veten me ato tipare të fytyrës që vëzhgon menjëherë pas lindjes. Ky mekanizëm natyror është karakteristik për shumicën e krijesave të gjalla me vizion.
Të porsalindurit në BRSS e panë nënën e tyre për një kohë minimale të ushqyerjes gjatë ditëve të para, dhe shumicën e kohës panë fytyrat e stafit të maternitetit. Nga një rastësi e çuditshme, ata ishin (dhe janë ende) kryesisht hebrenj. Teknika është e egër në thelbin dhe efektivitetin e saj.
Gjatë gjithë fëmijërisë suaj, keni pyetur veten pse keni jetuar i rrethuar nga të huajt. Çifutët e rrallë në rrugën tuaj mund të bënin çfarë të donin me ju, sepse ju tërhoqët prej tyre dhe i largove të tjerët. Po, edhe tani munden.
Ju nuk mund ta rregulloni këtë - ngulitja është një herë dhe për jetën. Është e vështirë të kuptosh instinktin kur ishe ende shumë larg nga të qenit në gjendje ta formulosh atë. Që nga ai moment, nuk u ruajtën asnjë fjalë apo detaje. Në thellësi të kujtesës mbetën vetëm tiparet e fytyrës. Ato tipare që ju i konsideroni si tuajat.
3 komenteSistemi dhe vëzhguesi
Le të përkufizojmë një sistem si një objekt, ekzistenca e të cilit është pa dyshim.
Vëzhguesi i një sistemi është një objekt që nuk është pjesë e sistemit që vëzhgon, domethënë ai përcakton ekzistencën e tij përmes faktorëve të pavarur nga sistemi.
Vëzhguesi, nga pikëpamja e sistemit, është një burim kaosi - si veprimet e kontrollit ashtu edhe pasojat e matjeve vëzhguese që nuk kanë një marrëdhënie shkak-pasojë me sistemin.
Një vëzhgues i brendshëm është një objekt potencialisht i aksesueshëm për sistemin në lidhje me të cilin është i mundur përmbysja e kanaleve të vëzhgimit dhe kontrollit.
Një vëzhgues i jashtëm është një objekt, madje potencialisht i paarritshëm për sistemin, i vendosur përtej horizontit të ngjarjeve të sistemit (hapësinor dhe kohor).
Hipoteza nr. 1. Syri i të gjithëve
Le të supozojmë se universi ynë është një sistem dhe ka një vëzhgues të jashtëm. Atëherë mund të ndodhin matjet vëzhguese, për shembull, me ndihmën e "rrezatimit gravitacional" që depërton në univers nga të gjitha anët nga jashtë. Seksioni kryq i kapjes së "rrezatimit gravitacional" është proporcional me masën e objektit, dhe projeksioni i "hijes" nga kjo kapje në një objekt tjetër perceptohet si një forcë tërheqëse. Do të jetë proporcionale me produktin e masave të objekteve dhe në përpjesëtim të zhdrejtë me distancën ndërmjet tyre, e cila përcakton dendësinë e "hijes".
Kapja e "rrezatimit gravitacional" nga një objekt rrit kaosin e tij dhe perceptohet nga ne si kalimi i kohës. Një objekt i errët ndaj "rrezatimit gravitacional", seksioni kryq i kapjes së të cilit është më i madh se madhësia e tij gjeometrike, duket si një vrimë e zezë brenda universit.
Hipoteza nr. 2. Vëzhguesi i brendshëm
Është e mundur që universi ynë po vëzhgon vetveten. Për shembull, përdorimi i çifteve të grimcave kuantike të ngatërruara të ndara në hapësirë si standarde. Pastaj hapësira ndërmjet tyre është e ngopur me probabilitetin e ekzistencës së procesit që gjeneroi këto grimca, duke arritur densitetin e saj maksimal në kryqëzimin e trajektoreve të këtyre grimcave. Ekzistenca e këtyre grimcave do të thotë gjithashtu se nuk ka seksion kryq kapës në trajektoret e objekteve që është mjaft i madh për të thithur këto grimca. Supozimet e mbetura mbeten të njëjta si për hipotezën e parë, përveç:
Kalimi i kohës
Një vëzhgim i jashtëm i një objekti që i afrohet horizontit të ngjarjeve të një vrime të zezë, nëse faktori përcaktues i kohës në univers është një "vëzhgues i jashtëm", do të ngadalësohet saktësisht dy herë - hija e vrimës së zezë do të bllokojë saktësisht gjysmën e mundshme. trajektoret e "rrezatimit gravitacional". Nëse faktori përcaktues është "vëzhguesi i brendshëm", atëherë hija do të bllokojë të gjithë trajektoren e ndërveprimit dhe rrjedha e kohës për një objekt që bie në një vrimë të zezë do të ndalojë plotësisht për një pamje të jashtme.
Është gjithashtu e mundur që këto hipoteza të mund të kombinohen në një proporcion ose në një tjetër.
Teksti i plotë i Artit. 44 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse me komente. Edicioni i ri aktual me shtesa për 2019. Këshilla ligjore për nenin 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse.
1. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi është organi drejtues i pallatit. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat banimi mbahet me qëllim të administrimit të pallatit duke diskutuar pikat e rendit të ditës dhe marrjen e vendimeve për çështjet e vëna në votim (Pjesa e ndryshuar, hyrë në fuqi më 30 qershor 2015 Ligji federal datë 29 qershor 2015 N 176-FZ.
2. Kompetenca e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi përfshin:
1) marrjen e vendimeve për rindërtimin e një ndërtese apartamentesh (përfshirë zgjerimin ose superstrukturën e saj), ndërtimin e ndërtesave të jashtme dhe ndërtesave të tjera, strukturave, strukturave, riparime të mëdha të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përdorimin e fondit të riparimit kapital;
1.1) marrjen e vendimeve për zgjedhjen e metodës së formimit të fondit të riparimit kapital, shumën e kontributit për riparime kapitale për sa i përket tejkalimit të tij mbi shumën minimale të përcaktuar të kontributit për riparime kapitale, shumën minimale të fondit të riparimit kapital për sa i përket tejkalimit të madhësisë minimale të përcaktuar të fondit të riparimit kapital (në rast se ligji i një entiteti përbërës të Federatës Ruse përcakton një madhësi minimale të fondit të riparimit kapital), zgjedhja e një personi të autorizuar për të hapur një llogari të veçantë dhe të kryejë transaksione me fondet e vendosura në llogarinë speciale, një organizatë krediti ruse në të cilën duhet të hapet një llogari e veçantë, një organizatë krediti ruse, në të cilën duhet të hapet një llogari e veçantë (klauzola u përfshi gjithashtu në dhjetor; 26, 2012 me Ligjin Federal të 25 Dhjetorit 2012 N 271-FZ i ndryshuar me Ligjin Federal të 29 qershorit 2015 N 176 -FZ.
1.2) marrja e vendimeve për marrjen nga shoqata e pronarëve të banesave ose kooperativa e ndërtimit të banesave, kooperativa e banesave ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, organizata menaxhuese dhe, në menaxhimin e drejtpërdrejtë të një ndërtese banimi, nga pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë nga një person i autorizuar me një vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të tillë, një kredi ose një hua për riparimin kapital të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, për përcaktimin e kushteve thelbësore të një marrëveshjeje kredie ose marrëveshjeje kredie, me marrjen nga këta persona të një garanci, garanci për këtë kredi ose hua dhe për kushtet për marrjen e garancisë së specifikuar, garancinë, si dhe për shlyerjen në kurriz të fondit të riparimit kapital të kredisë ose kredisë, që përdoret për të paguar kostot e riparimeve të mëdha të pronë e përbashkët në një pallat apartamentesh dhe për pagesën e interesit për përdorimin e kësaj kredie ose kredie, pagesë nga fondi i riparimit kapital për kostot e marrjes së garancive dhe garancive të specifikuara;
2) marrjen e vendimeve për kufijtë e përdorimit të truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit, duke përfshirë futjen e kufizimeve në përdorimin e saj;
3) marrjen e vendimeve për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nga persona të tjerë, duke përfshirë lidhjen e kontratave për instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese, nëse për instalimin dhe funksionimin e tyre synohet të përdoret pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
3.1) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të lidhin marrëveshje për përdorimin e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (përfshirë marrëveshjet për instalimin dhe funksionimin të strukturave reklamuese) në kushtet e përcaktuara me vendim të asamblesë së përgjithshme;
3.2) marrjen e vendimeve për përdorimin e sistemit ose sistemeve të tjera të informacionit gjatë mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë (klauzola u përfshi gjithashtu më 22 korrik 2014 me Ligjin Federal të korrikut 21, 2014 N 263-FZ)
3.3) marrjen e vendimeve për identifikimin e personave të cilët, në emër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, janë të autorizuar të përdorin sistemin ose sistemet e tjera të informacionit kur mbajnë një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë (në tekstin e mëtejmë referuar si administratori i mbledhjes së përgjithshme (Klauzola është përfshirë gjithashtu me Ligjin Federal të 21 korrikut 2014 N 263-FZ);
3.4) marrja e një vendimi për procedurën që administratori i mbledhjes së përgjithshme të marrë mesazhe për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, vendimet e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për çështje të hedhura në votim, si dhe kohëzgjatja e votimit për çështjet në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin (Klauzola u përfshi gjithashtu më 22 korrik 2014 me Ligjin Federal të 21 korrikut 2014 N; 263-FZ)
3.5) marrja e një vendimi për procedurën e financimit të shpenzimeve që lidhen me thirrjen dhe organizimin e një mbledhjeje të përgjithshme nga organizata administruese, bordi i shoqatës së pronarëve të shtëpive, kooperativa e ndërtimit të banesave ose banesave, ose kooperativa tjetër e specializuar e konsumatorit në përputhje me Pjesën 6 të nenit 45 i këtij Kodi (Klauzola është përfshirë gjithashtu nga 30 qershor 2015 me Ligjin Federal të 29 qershorit 2015 N 176-FZ)
4) zgjedhja e një metode të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh;
4.1) marrjen e vendimeve për riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
4.2) marrjen e një vendimi për t'i dhënë këshillit të një ndërtese apartamentesh autoritetin për të marrë vendime për riparimin aktual të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh (Klauzola u përfshi gjithashtu nga 30 qershor 2015 me Ligjin Federal të 29 qershorit 2015 N; 176-FZ)
4.3) marrjen e një vendimi për t'i dhënë kryetarit të këshillit të një ndërtese banimi autoritetin për të marrë vendime për çështje që nuk janë të specifikuara në pjesën 5 të nenit 161.1 të këtij Kodi, me përjashtim të kompetencave që janë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (Klauzola u përfshi gjithashtu nga 30 qershor 2015 Ligji Federal i 29 qershor 2015 N 176-FZ)
5) çështje të tjera të referuara nga ky Kod në kompetencë të asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë banimi.
Komenti i nenit 44
1. Rregullat e përcaktuara në Art. Art. 44 - 48 të Kodit janë thelbësisht të reja; Në të njëjtën kohë, këto nene kushtuar organit drejtues të një ndërtese apartamentesh përfshihen në Kapitullin 6 të Seksionit 2 "Pronësia dhe të drejta të tjera pronësore për ambientet e banimit", gjë që nuk duket plotësisht logjike. Dispozitat përkatëse, nga këndvështrimi ynë, duhet të ishin përcaktuar në seksionin 8 të Kodit "Menaxhimi i Ndërtesave të Apartamenteve".
Pjesa 1 e Artit. 44 i Kodit prezantoi konceptin e “organit drejtues të një ndërtese banimi”. Asambleja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve të ndërtesave të banimit njihet si një organ i tillë. Kjo dispozitë është formuluar në një normë detyruese dhe nuk parashikon përjashtime. Me fjalë të tjera, organi drejtues i caktuar duhet të operojë në të gjitha ndërtesat e banimit, ambientet e të cilave janë në pronësi shtetërore, bashkiake ose private.
2. Është krijuar një listë e çështjeve që janë në kompetencën e asamblesë së përgjithshme (pjesa 2 e nenit 44 të Kodit). Kjo listë nuk është shteruese, pasi mbledhja ka të drejtë të vendosë për çështje të tjera të përcaktuara në nene të tjera të Kodit. Le të tërheqim vëmendjen tuaj për faktin se interpretimi fjalë për fjalë i normës i vendosur në paragrafin 5 të Pjesës 2 të Artit. 44, na lejon të pohojmë se asamblesë së përgjithshme të pronarëve të ambienteve i hiqet e drejta për të shqyrtuar çështje që nuk janë drejtpërdrejt në kompetencën e saj nga Kodi.
Për pyetje të tjera përveç atyre të specifikuara në Pjesën 2 të Artit. 44, referuar nga Kodi në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, përfshijnë, në veçanti:
përcaktimin e kohës dhe procedurës për mbajtjen e mbledhjes së përgjithshme vjetore, si dhe procedurën e njoftimit të vendimeve të marra prej saj (Pjesa 1, neni 45);
përcaktimin e procedurës për dokumentimin e vendimeve të mbledhjes së përgjithshme (Pjesa 1, neni 46);
përcaktimi i një dhome specifike në një ndërtesë apartamentesh në të cilën postohen mesazhe në lidhje me vendimet e marra nga mbledhja e përgjithshme dhe rezultatet e votimit për çështjet përkatëse (Pjesa 3 e nenit 46);
përcaktimi i vendit ose adresës për ruajtjen e procesverbaleve të mbledhjeve të përgjithshme (pjesa 4 e nenit 46).
Është e lehtë të vërehet se këto çështje janë kryesisht të natyrës teknike, procedurale dhe në thelb nuk shtojnë asgjë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme, të parashikuar drejtpërdrejt në paragrafët 1 - 4 të pjesës 2 të Artit. 44 të Kodit.
Duke marrë parasysh këtë, ky konstruksion ligjor nuk duket plotësisht bindës. Për shembull, është mjaft e qartë se në rastin e menaxhimit të drejtpërdrejtë të një ndërtese apartamentesh nga pronarët e ambienteve në një ndërtesë të tillë (shih nenin 164 të Kodit), mbledhja e përgjithshme e këtyre pronarëve në praktikë do të duhet të zgjidhë shumë të tjera. çështje përveç atyre që i ngarkon drejtpërdrejt në kompetencë të tij Kodi, veçanërisht çështje të ngjashme me ato që vendosin organet ekzekutive të vetme dhe kolegjiale të personave juridikë. Prandaj, nga këndvështrimi ynë, formulimi i dispozitave të pikës 5, pjesa 2, neni. 44 i Kodit kërkon sqarim duke futur ndryshimet e duhura në të.
Konsultimet dhe komentet e avokatëve mbi nenin 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse
Nëse keni ende pyetje në lidhje me nenin 44 të Kodit të Strehimit të RF dhe dëshironi të jeni të sigurt për rëndësinë e informacionit të dhënë, mund të konsultoheni me avokatët e faqes sonë të internetit.
Ju mund të bëni një pyetje me telefon ose në faqen e internetit. Konsultimet fillestare mbahen pa pagesë nga ora 9:00 deri në 21:00 çdo ditë me orën e Moskës. Pyetjet e marra nga ora 21:00 deri në 9:00 do të trajtohen të nesërmen.