Перепланировка в панельном доме. Снести стены и не ослабить дом

Перед властями СССР стояла задача обеспечить жильём как можно большее количество людей, и при возведении зданий зачастую об удобстве думали в последнюю очередь, вспомнить хоть те же знаменитые «хрущёвки». Такие квартиры подчас имеют небольшую площадь, но при этом большое количество перегородок внутри, в результате чего помещения маленькие и тесные.

Старым маленьким квартирам, чтобы в них жилось приятнее, просто необходима перепланировка, и потому для наших людей их проведение уже дело обыденное.

Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

• перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
• изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
• укрупнение либо разукрупнение комнат;
• увеличение числа санузлов либо кухонь;
• переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
• изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
• другие подобные изменения.

Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

Нормативная база

Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения. Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.

Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна. Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

Отличия от переустройства

Если устанавливается оборудование и вносятся изменения в инженерные сети для обеспечения их функционирования – этот процесс называется переустройством. В результате понадобится внести изменения и в санитарно-технический паспорт. Например, если устанавливается электроплита вместо газовой, это будет считаться переустройством, как и установка нового оборудования, из-за которой требуется поменять проводящие сети, поскольку вырастет потребление ресурсов.

Ключевое отличие – при перепланировке меняется сама конфигурация помещения, его стены, дверные проёмы, перегородки, а при переустройстве – оборудование в квартире, а границы комнат модифицированию подвергаться не будут. Соответственно, и согласовываться переустройство должно с профильными службами, отвечающими за ту коммуникацию, которая будет переустраиваться (иногда с несколькими).

Особенности панельных домов

Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.

При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

Но вот чтобы провести в панельном доме перепланировку, квалифицирующуюся как сложная, например, если требуется объединить комнаты либо провести серьёзное изменение конфигурации, понадобится составить проектную документацию и провести инженерные расчёты, чем должны заняться специалисты.

Чтобы сделать заключение о самой возможности проведения сложной перепланировки, важны такие факторы, как возраст здания, материал, из которого оно построено, и его проект. При рассмотрении вопроса в жилинспекции, важным фактором будет ещё и то, не проводились ли уже перепланировки на нижних этажах – если они уже выполнялись, может последовать отказ. Это обусловлено относительной «хрупкостью» панельного дома. Отметим: благожелательнее в жилинспекции относятся к перепланировкам с изменением несущих стен, проводящимся на верхних этажах.

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

Список разрешённых работ:

• Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
• Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
• Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
• Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
• Объединение двух отведённых под санузел комнат.
• Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
• Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
• Перенос инженерных конструкций.
• И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Согласование работ

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена. Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги. Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

• Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
• Ухудшающие условия проживания.
• Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
• Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
• Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт. При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

Отметим, что во всех регионах жилинспекции имеют типовые проекты, разработанные для наиболее часто встречающихся в регионе типов зданий. Это сделано для удобства жильцов, ведь если проводить перепланировку по такому проекту, то согласование пройдёт куда проще и быстрее – жилинспекции не потребуется рассматривать проект.

Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

• Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
• После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
• Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
• Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
• Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
• Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
• После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
• В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

Самовольная перепланировка

Проведение перепланировки без согласования может повлечь ответственность в виде штрафа, также владелец жилья может оказаться в суде, а затем обнаружить, что ему предписано ликвидировать все последствия проведённой перепланировки.

Не всегда проведение незаконной перепланировки быстро вскрывается, и если соседи не подают жалобы, то она может оставаться незамеченной властями годами, в результате чего владелец квартиры будет уходить от ответственности. Однако последствия всё равно есть – поскольку рано или поздно она, скорее всего, наступит, то продать квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее, это вызовет трудности при оформлении документов, скорее всего, потребуется делать скидку при продаже жилья.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки вы рискуете получить штраф в 2 000 – 2 500 рублей и, что важнее, вас могут обязать провести ремонт и восстановить состояние жилого помещения до перепланировки – в результате будут потрачены впустую деньги на её проведение, да ещё и на последующее восстановление.

Если же владелец недвижимости отказывается выполнять это предписание, то возможно принудительное выставление жилья на торги. При возникновении по его вине аварийных ситуаций также именно он будет нести материальную ответственность перед пострадавшими.

Способы легализации

Если перепланировка всё-таки проведена самовольно, то есть без согласования, но при этом никакие нормы не были нарушены, имеется возможность провести легализацию изменений постфактум и избежать ответственности. Способа два: обратиться в местные органы власти или в суд, если не вышло решить проблему «по-хорошему».

Через администрацию

Чтобы узаконивать уже выполненную перепланировку, нужно выполнить действия, схожие с согласованием только планирующейся.

Потребуется подать техпаспорт жилья и поэтажный план здания с экспликацией и всеми необходимыми разрешениями в жилинспекцию.

Если технический паспорт и план с учётом произведённых изменений ещё не составлены, нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он провёл осмотр и сделал заключение, а затем обратиться в специализированную компанию за составлением чертежа перепланировки. Узаконивание также предусматривает согласование в МЧС, Санэпидемстанции, Роспотребнадзоре, а также Управлении архитектуры.

Когда документы получены, жилинспекцией рассматривается вопрос о легализации и выносится решение.

Через суд

Если оно вас не удовлетворило, останется лишь одно средство – обращение в суд. В Жилищном кодексе указывается, что по его решению перепланировка может быть признана законной.

Подытоживая, отметим, что хоть перепланировка в панельном доме и сопряжена с определёнными сложностями, но сделать её и соблюсти законодательство чаще всего вполне возможно.

Вам это будет интересно

Предоставляются технический паспорт, справки БТИ, в том числе поэтажный план и справки, проект перепланировки, заключения технической службы, СЭС, МЧС, автора проекта, согласование собственников соседних домов, свидетельство о собственности в копии, заверенной нотариусом, согласование балансодержателя дома – ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ или управляющей компании и др.Посещение и обследование помещения представителями Жилищной инспекции происходит в последнюю очередь. В заявлении указывается на необходимость проведения комиссионного осмотра. При отсутствии нарушений подписывается акт о выполненных работ по перепланировке. В ином случае направляется уведомление о несогласовании строительно-монтажных работ. В документе перечисляются нарушения с описанием дефектом. На их устранение, если такое возможно, назначается срок, после выполнения назначается вновь обследование.

Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме

Только в этом случае можно рассчитывать на дальнейшее согласование перепланировки и получение разрешения. Возможность преобразований в квартире во многом зависит от общего состояния здания, инженерных систем, перепланировок в соседних квартирах, этажа.

Например! Невозможно сделать проем в несущей стене, когда у соседей сверху или снизу уже сделан такой же проем. Также, на верхних этажах здания, где нагрузка на несущие стены минимальная, сделать проемы проще, чем на нижних этажах.

• подача в Мосжилинспекцию подготовленного проекта и необходимый список документов для перепланировки;
• получение в Мосжилинспекции распоряжения с разрешением на ремонт;
• наем для проведения работ строительной организации с допуском СРО в строительстве;
• сдача готового ремонта комиссии Мосжилинспекции.

Правила перепланировки квартиры в панельном доме

Но это правило предусмотрено федеральными правовыми актами и надзорные органы требуют соблюдать его. 5 Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах.
Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный домик.
В целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии. Игорь Глинский советует: воспользуйтесь этими решениями.

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на более тяжелые. Простое, казалось бы, дело: заменить деревянный пол на паркет.

Внимание

Но, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции. По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см.

Популярно у москвичей и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта.

Особенности перепланировки в панельном доме

Инфо

Важное значение для эксплуатации дома имеет состояние технического подполья. Его часто пытаются снять в аренду и получить в собственность для размещения там производственных помещений.

Важно

Но это пространство предназначено лишь для размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию дома и его обслуживание. Когда же в нарушение правил техническое подполье превращают в подвал, который занимают арендаторы, перекрывая доступ к запорной аппаратуре, городу нередко приходится обращаться в суд с исками об изъятии из их ведения указанных помещений.

Что запрещено при перепланировке жилого помещения

Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей. 10 Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд.

Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.

Типовые варианты переустройства квартиры Самые популярные у москвичей перепланировки квартир Совет от Игоря Глинского — У вас над головой застучал отбойный молоток? Верный признак того, что сосед затеял перепланировку. Позвоните к нему в дверь. Пусть вас гонят в шею, но стойте на своем и посмотрите, что именно он делает.

Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

Понятие

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

На что обращают внимание

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

• степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
• каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
• характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Видео: ответы по вопросам процедуры

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

• переносить стены и перегородки, их снос;
• оборудование проемов для дверей;
• увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
• организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

• деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
• наносится вред фасаду;
• причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
• отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
• работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

• сведения о состоянии строения и его конструкций;
• оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

• серии строения;
• годе постройки;
• особенностях эксплуатации;
• этаже, где размещен объект перепланировки;
• состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

• которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
• которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

• несущими конструкциями строения;
• разгружающими перегородками;
• инженерными коммуникациями;
• послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

• содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);
  

  К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.

• акт-обязательство сторон;
  

  Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.

• отметка руководителя проекта;
  

  Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.

• общие данные;
  

  Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.

• архитектурно-строительные решения;
  

  Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.

• противопожарные мероприятия;
  

  Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.

• планы объекта до перепланировки;
  

  За основу берутся документы БТИ.

• демонтажно-монтажный план;
  

  Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.

• план полов и его экспликация;
  

  Отмечается где какое напольное покрытие.

• план помещения после перепланировки;
• место размещения сентехоборудования;
• схема водоснабжения и канализации;
• узел гидроизоляции;
• усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
• допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
• договор на авторский надзор;
  

  Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.

• схема переустройства гипсокартонных перегородок;
• указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

• техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
• перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
• тех.заключение;
• заключение пожарной инспекции;
• заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
• согласование автора проектировавшего дом;
• согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
• удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
• единый жилищный документ;
• согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
• договор о проведении надзора за строительными работами.