Značajke sklapanja predugovora o udjelu. Opasnost transakcija na temelju PDCP - pravila za odgovaranje na predugovor o PDPA, na što obratiti pozornost

Vlasničko sudjelovanje u građevinskoj industriji usmjereno je na pružanje mogućnosti da postane vlasnik stambenog prostora po niskim troškovima.

Koje su karakteristike PDDU

Predugovor o sudjelovanju u izgradnji, čija je nijansa namjera potpisivanja glavnog ugovora u budućnosti, ne prolazi kroz postupak registracije kod posebno ovlaštenih tijela, jer ne izražava materijalne obveze o izgradnji i prijenosu stan kupcu.

Smatra se da se u biti ne radi o postupku prijenosa vlasništva stambenog prostora.

Uzimajući to u obzir, mogu postojati slučajevi ponovljene prodaje iste nekretnine, nedostatak jamstva integriteta developera, kao i dostupnost svih dozvola za izgradnju stambenog prostora.

Dok su DDU obvezni za uslugu Rosreestr i štite kupce od slučajeva nepoštenog ispunjavanja obveza. Njegovi djelatnici provode pregled dokumenata, njihovu usklađenost sa zakonskim zahtjevima i utvrđuju zakonitost njihova primitka.

Video o zajedničkoj gradnji i predugovoru o kupoprodaji možete pogledati:

Zakonitost sklapanja prethodnog DDU

A sada o glavnoj stvari. Odredbe Saveznog zakona br. 214 daju pravna jamstva stranama udjela u kapitalu, a posebno:

• Obavezni ugovorni postupak.
• Založno pravo na nedovršenoj stambenoj nekretnini i zemljištu ispod nje.
• Jamstvo bankarske institucije.
• Otvorenost za proučavanje projekta i financijskih izvješća developera.

Odgovornost programera postaje privlačenje materijalnih resursa samo na temelju sporazuma koji je prošao proces registracije, koji može imati samo namjeravanu upotrebu, objavljivanje računovodstvenih podataka i obveznu reviziju organizacije od strane revizora svake godine.

Građevinska tvrtka ima priliku privući kapital od dioničara tek nakon dobivanja dozvole za podizanje zgrade na način utvrđen važećim zakonodavstvom, upoznavanja s građevinskom dokumentacijom i stjecanja prava na teritorij za razvoj.

Osim toga, sredstva građana mogu se prikupljati tek nakon potpisivanja ugovora o udjelu u kapitalu. Usput, ako je dioničar ipak bio prisiljen platiti određeni iznos prema preliminarnom DDU, on ima pravo obratiti se sudu da se dokument proglasi nevažećim.

Istodobno će građevinska tvrtka biti podvrgnuta kaznama i plaćanju penala u iznosu od pet stotina tisuća do milijun rubalja.

Takva ograničenja tjeraju programere da grade sheme koje omogućuju nepoštivanje zakona sklapanjem raznih vrsta ugovora koji ne daju priliku za prijenos nekretnina.

Obveza utvrđena građanskim zakonikom za one koji sudjeluju u predugovoru prisiljava ih da sklope daljnji glavni s prijenosom imovine, obavljanjem posla ili pružanjem usluga pod ranije navedenim uvjetima.

Na temelju odredaba članka 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije, mora sadržavati precizno identificiranje predmeta i drugih bitnih zahtjeva DDU-a, koji su ranije spomenuti.

Ugovor je ovjeren kada su postignuti sporazumi u odgovarajućem obliku o bitnim uvjetima (članak 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Oni znače:

• Podaci o predmetu ugovornih obveza.
• Osnove potrebne za takve sporazume.
• Svi slučajevi u kojima se sporazum može postići na zahtjev jednog od sudionika.

Uzimajući to u obzir, u nedostatku suglasnosti oko jednog od uvjeta, predugovor se smatra nesklopljenim. A njegovo nezaključenje ne povlači nikakve obveze za sudionike. Trenutna situacija nosi rizike u vidu uskraćivanja mogućnosti dioničarima da steknu pravo kupnje.

Morate biti svjesni da se davanjem novca po ovakvim ugovorima kupci ograničavaju u svojim pravima na povrat novca u slučaju konfliktne situacije. Sudovi ne udovoljavaju zahtjevima da se nositelj projekta prisili na sklapanje DDU-a, budući da preliminarni ne sadrži materijalnopravne uvjete i nema temelja za ispunjenje obveza.

Istodobno, postoji mogućnost povrata materijalnih ulaganja - to je njihov povrat u obliku neosnovanog bogaćenja. Njihov povrat čini programera odgovornim za korištenje tuđih sredstava, što za njega znači plaćanje kamata.

Ako je dioničar pojedinac, programer će biti prisiljen ne samo nadoknaditi potrošeni iznos, već i platiti dvostruku kamatu i nadoknaditi prouzročenu štetu.

Nepoštivanje rokova za potpisivanje glavnog ugovora o upravljanju

Građansko pravo utvrđuje obvezu određivanja roka za sklapanje trajnih ugovora. Ali vrlo često programer pronalazi puno objašnjenja zašto mu se nudi predugovor i upravo sada ne može sklopiti ugovor o predugovoru s dioničarom. I u pravilu se takvi argumenti iznose usmeno.

U međuvremenu, nadolazeće posljedice mogu biti zastrašujuće. Stavak 6. članka 429. Građanskog zakonika predviđa prestanak obveza prema PDDU ako nisu ispunjeni uvjeti navedeni za potpisivanje glavnog dokumenta ili ako bilo koji od sudionika ne ponudi drugoj strani da ga sastavi.

Dakle, obveze građevinskog poduzeća više ne mogu biti ispunjene, a uplaćeno materijalno osiguranje u obliku predujma ili druge vrste plaćanja ne može se vratiti dioničaru. I, usput, nema izgleda za prikupljanje u ovom slučaju.

Insolventnost programera

Još jedna vrlo česta problemska situacija može biti stečaj građevinske organizacije s kojom preuzimatelj ima potpisan predugovor.

Nakon uplate akontacije, postoji mogućnost ne samo da nećete naći životni prostor, već i reći zbogom novcu.

S obzirom da tvrtka potpisnica ugovora ne jamči izvršenje obveza iz ugovora, budući da takvi odnosi ne potpadaju pod odredbe Saveznog zakona-214.

Folding prekida odnos između strane kupnje i prodaje bez naknade za unesene iznose.

Sporove u tim situacijama rješava sud u korist kupaca, budući da se svi ugovori o prodaji stambenog prostora moraju okarakterizirati kao valjani, valjani i nositi obvezu investitora da ustupi stambeni prostor pod različitim okolnostima.

Naravno, preliminarni DDU je vrlo atraktivan za potencijalnog kupca stambene nekretnine kada je cijena stana značajno smanjena. No, želio bih napomenuti da zaštita prava dioničara na stanovanje uvelike ovisi o njima.

U zemlji već dugo postoji praksa potpisivanja raznih vrsta pravnih dokumenata bez potrebe za pravnim znanjem. A kada se pojave konfliktne situacije, pokušavaju ih riješiti uz pomoć stručnjaka, koji, kako bi postigli željeni rezultat, zahtijevaju veliko iskustvo i visoke kvalifikacije, kao i puno truda da se poprave kršenja.

Pošaljite svoje pitanje u obrazac ispod

Mnogi kupci, privučeni šarenim izgledima udobnog stanovanja i izgledima za dobivanje stana u bliskoj budućnosti po relativno niskoj cijeni, skloni su vjerovati obećanjima developera. Evo samo male nijanse: programer predlaže sklapanje predugovora o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji, naravno, privremeno, a nakon nekog vremena, vrlo brzo obećava da će formalizirati sporazum o zajedničkom vlasništvu. A dioničari, malo razmišljajući o posljedicama, daju novac i potpisuju predugovor. U međuvremenu, transakcija izvršena prema prometnim pravilima jedna je od najrizičnijih i može rezultirati velikim problemima za kupca.

214 Federalnog zakona na snazi ​​je više od deset godina, a danas su mnogi građani već čuli za njega i znaju da je prilikom kupnje stambenog prostora u novogradnji potrebno sklopiti ugovor o zajedničkom sudjelovanju, koji im osigurava puna zaštita od bilo kakvih rizika prilikom sudjelovanja u zajedničkom projektu.

Međutim, ne može svaki kupac razlikovati pravi DDU ugovor od onog koji programeri nude da sastave. Stoga potpisivanjem preliminarnog DDU pretpostavljaju da je i ovaj ugovor sklopljen prema Saveznom zakonu 214. Ali mora se nedvosmisleno reći da preliminarni ugovor nema nikakve veze sa saveznim zakonom.

DDU jamči dioničaru dobivanje stana koji mu je založen do završetka izgradnje. Dokument prolazi obveznu registraciju kod Rosreestra, tek nakon čega se smatra zaključenim, što štiti sudionika u zajedničkom projektu od ponovljene prodaje njegovog stana.

Predugovor je potpuno drugačija vrsta ugovornog odnosa; on ne jamči dioničaru dobivanje stana, već samo navodi obveze stranaka da u budućnosti sklope glavni ugovor. PDDU nije registriran, stoga sudioniku ne daje nikakvo jamstvo da stan koji mu je obećao neće prodati programer drugoj osobi.

Međutim, PDDU se ne može nazvati nezakonitim. Ova vrsta ugovora predviđena je zakonom i regulirana je člankom 429. Građanskog zakonika, ali budući da ne podrazumijeva primitak bilo kakvog materijalnog proizvoda (roba, nekretnina, usluga itd.), plaćanje po njemu se ne može izvršiti . Dakle, preliminarni ugovor s programer može biti zaključen prije glavnog DDU, ali bez naplate za stanovanje.

Zapravo je to problem. Glavni cilj nositelja projekta prilikom sklapanja PDDU je privući ulaganja u svoj projekt. Često se ovi ugovori sastavljaju u fazi odobrenja i ishođenja građevinske dozvole, u trenutku kada je nemoguće potpisati DDU zbog nedostatka dokumentacije za dobivanje dozvola.

Ali danas je potreban novac, pa se developeri jako trude privući investitore i prikupiti sredstva za izgradnju. Iako im to zakonski nije dopušteno, takve radnje su nezakonite i prijete im visoke kazne.

Zakonodavac obvezuje programere da prikupljaju novac za izgradnju stambene zgrade samo u okviru DDU. Ali danas su programeri naučili zaobići zakon i organizirati novac ne kao plaćanje za stan, već kao sigurnosni polog prema ugovoru. U biti, radi se o prijevari koja može naštetiti dioničarima koji su uložili u zajednički projekt.

Dioničari koji ulaze u PDDU trebaju shvatiti da je ova transakcija vrlo rizična, jer ne ulažu novac u konkretan stambeni prostor, već samo u obećanje, koje se često pokaže praznim i neispunjenim. Za razliku od developera, kojima ovaj sporazum donosi samo dobrobiti, za dioničare donosi brojne nedostatke.

Kako bi sklopio ugovorni ugovor, investitor mora ispunjavati sve zahtjeve Saveznog zakona 214 i mora se strogo pridržavati svih njegovih uvjeta, uključujući rok za isporuku kuće i kvalitetu objekta koji se gradi. Svako kršenje prijeti mu kaznama i novčanim kaznama. Osim toga, mora osigurati svoju odgovornost prema dioničaru.

Za sklapanje predugovora o udjelu ništa od navedenog nije potrebno. Investitor preuzima minimalne obveze i ne snosi gotovo nikakve financijske rizike. Ako se uvjeti ugovora ne ispune, u najgorem slučaju za sebe, vraća jamčevinu bez plaćanja penala i kamata kupcu.

Rizici dioničara mnogo su veći, a glavni je da uopće ne dobijete svoj novac. Prema zakonu, preliminarni ugovor mora odrediti rok dodijeljen za potpisivanje glavnog dokumenta. Ako vrijeme nije navedeno, zadana je jedna godina. Ako se tijekom tog vremena DDU ne sklopi i nijedna strana ne pošalje prijedlog za potpisivanje istog, obveze iz ugovora prestaju.

U roku od šest mjeseci nakon isteka PDDU-a, kupac se može obratiti sudu kako bi obvezao investitora da obvezno formalizira glavni ugovor ili podnijeti zahtjev za raskid ugovora i povrat jamčevine. Za dioničara koji ima pri ruci predugovor vrlo je važno da ne propusti vrijeme predviđeno za podnošenje zahtjeva. Stoga, budući da programer odgađa potpisivanje DDU-a na sve moguće načine, ne biste trebali vjerovati obećanjima. Potrebno je poslati preporučeno pismo građevinskoj tvrtki s prijedlogom za sklapanje sporazuma, a ako programer zanemari zahtjev, idite na sud.

Ponekad okolnosti prisiljavaju dioničara da prihvati ponudu razvojnog programera da potpiše PDDU. Na primjer, pogodan položaj objekta u izgradnji, uspješan raspored budućih stanova i povoljne cijene stanovanja. U ovom slučaju, glavni zadatak sudionika u kapitalnom projektu je minimizirati svoje rizike.

Ni u kojem slučaju ne biste trebali sklapati predugovor čija je jamčevina jednaka punoj cijeni stana, čak i ako je ponuda vrlo primamljiva, a svi ostali uvjeti u potpunosti ste zadovoljni. Savjesne građevinske tvrtke neće postaviti takav zahtjev, ali će ponuditi polog kao osiguranje za obveze u razumnim granicama.

Prije nego što popunite dokument, morate pažljivo proučiti njegov sadržaj. Ne postoji standardni obrazac za ovaj ugovor, ali zakonodavac ukazuje da mora odgovarati obliku glavnog dokumenta. Ako ovaj uvjet nije ispunjen, ugovor se može proglasiti ništavim.

Posebnu pozornost treba obratiti na uvjete ugovora koji bi trebali uključivati:

Navedene su međusobne obveze potpisivanja glavnog ugovora;
navedeni su uvjeti koji nam omogućuju da odredimo predmet i uvjete budućeg ugovora;
utvrđeno je razdoblje u kojem se mora sklopiti DDU.

Tvrtka s kojom je sklopljen predugovor i nositelj projekta koji se pojavljuje u DDU moraju biti ista pravna osoba. PDDU mora potpisati samo generalni direktor, a ne direktor, računovođa ili bilo koji drugi zaposlenik.

Predugovor mora jasno i jasno navesti njegov predmet, a budući da je obveza iz njega sklapanje DDU, njegovi uvjeti moraju biti vrlo jasno navedeni. Mora se uzeti u obzir da ako PDDU ne sadrži točnu i konkretnu definiciju predmeta, a uvjeti glavnog ugovora nisu jasno opisani, sud će dokument proglasiti nevažećim.

Jedna od najosnovnijih točaka je opis predmeta koji se prenosi na dioničara, po kojem se isti može identificirati. Svi podaci o stanu moraju biti naznačeni: površina, broj soba, na kojem katu iu kojem dijelu kuće se nalazi. Ako se očekuje završna obrada, onda je i nju potrebno detaljno opisati. Potrebno je navesti punu cijenu stanovanja, naznačiti kojim redoslijedom iu kojem roku treba izvršiti plaćanja. Potrebno je osigurati da PDDU sadrži klauzulu koja navodi da se novčano osiguranje koje je uplatio dioničar prebija s glavnim ugovorom.

Jednako važna točka je i trajanje zatočeništva. Potrebno je navesti određeni datum, a ne nejasnu formulaciju o sklapanju DDU-a, na primjer, nakon dobivanja građevinske dozvole ili drugih značajnih događaja. Preporučljivo je da razdoblje ne prelazi 3-6 mjeseci. To je sasvim dovoljno da programer riješi svoje tehničke probleme, a za dioničara je u ovom slučaju rizik minimalan.

Često programer, ne poštujući rok naveden u PDDU-u, traži potpisivanje dodatnog sporazuma za produljenje vremena za sklapanje glavnog ugovora. Na dioničaru je hoće li se s time složiti ili ne, sve ovisi o specifičnim okolnostima i nijansama, kojih u svakom slučaju može biti mnogo.

Naravno, ne može se reći da svi programeri koji nude potpisivanje PDDU žele unaprijed prevariti potencijalne dioničare. Mnoge ozbiljne i velike tvrtke također koriste ovu shemu prodaje kako bi izbjegle zastoje i mogle započeti gradnju prije izdavanja svih dozvola. No, u svakom slučaju, prije preuzimanja rizika, dioničar mora dobro provjeriti s kim sklapa ugovor, kakav je ugled tvrtke i vuče li se iza nje trag neispunjenih obveza.

Na tržištu novih zgrada u glavnom gradu oko trećina transakcija obavlja se prema PPPA (predugovor o kupnji i prodaji). Ali s dolaskom Saveznog zakona br. 214-FZ, ovaj je dokument razvio prilično dvosmislenu "sliku". S jedne strane, apsolutni “favorit” na tržištu nekretnina je (ugovor o udjelu u kapitalu). Razlozi ovakvog vodstva su sasvim jasni i o njima se dugo nije raspravljalo. Svi znaju da je PDKP doveo do takvog fenomena kao što je "dvostruka prodaja", koju je ruska vlada stala na kraj donošenjem Zakona br. 214-FZ. S druge strane, mnogi veliki programeri nastavljaju raditi prema PDKP-u.

“Je li takva aktivnost legalna? A kako bi obični kupci trebali reagirati na ponudu za potpisivanje predugovora o kupoprodaji?”

Stručnjaci otkrivaju zamke transakcije i govore o opasnim i sigurnim stranama predugovora o kupoprodaji.

p.s. Ako kupci misle da ih se ova tema ne tiče, onda uzalud... Informacije predstavljene u ovom članku bit će korisne svima!

PDKP (Upozorenje, opasnost)!

Predugovor o kupoprodaji može se podijeliti u tri kategorije. Prvi je kada developeri prodaju stan prema PDKP-u u samoj početnoj fazi provedbe projekta(čak i prije dobivanja dozvola za građenje).

Prema ruskom zakonodavstvu, sve dok programer ne dobije ovu dozvolu, ne može prodati objekt prema DDU. Stoga ima samo dva moguća scenarija. Ili pričekajte da dobijete dozvole i tek onda počnite s prodajom, ili pokušajte zaobići zakon i otvoriti trgovinu ranije nego što dopušta ruska Themis. U stvarnosti, to znači banalno prikupljanje novca od klijenata koji su spremni kupiti nekretninu u ranoj fazi izgradnje, dok to još izgleda otprilike ovako:

Na ruskom tržištu čak se pojavio i izraz PDDU (pre-DDU), što je skraćenica za "preliminarni ugovor o udjelu u kapitalu". Nakon što se primi građevinska dozvola, strane u transakciji je ponovno registriraju kao DDU. Unatoč svoj nedorečenosti i nezakonitosti sheme, čak i vrlo renomirani i veliki programeri danas rade prema njoj. Ali, na ovaj ili onaj način, u takvom scenariju interesi kupca nisu zaštićeni ni na koji način. Stoga stručnjaci kategorički ne preporučuju potpisivanje takvog sporazuma.

Druga opcija - developeri prodaju stanovanje prema PDKP-u u zgradi koja je već u izgradnji. Takav posao ne bi se trebao sklopiti ni pod kojim uvjetima..

“Prema ruskim zakonima, tijekom faze izgradnje stanovi se mogu prodati samo ako su sklopljeni sljedeći ugovori: DDU, ZhNK ili. Sve druge vrste transakcija su nezakonite."

Ovo bi trebalo biti glavno pravilo za klijenta koji će dati svoj novac (i to veliki dio) programeru.

Kupac treba shvatiti da predmet predugovora nije kupnja nekretnine, već samo namjera ugovornih strana da sklope posao u budućnosti. Zato takva shema ne daje potencijalnom vlasniku nikakva jamstva da će dobiti stan koji je već izabrao i platio. Klijenti koji sklope PDCP nisu zaštićeni praktički od ničega, uključujući dvostruku prodaju. Uostalom, preliminarni kupoprodajni ugovori, za razliku od DDU-ova, ne prolaze kroz postupak državne registracije kod Rosreestra.

Osim toga, ako se događaji razviju na najgori način za kupca (na primjer, prodavatelj je službeno proglašen bankrotom), tada klijenti koji odaberu ovu shemu mogu trenutno izgubiti i stan i novac.

No, investitor ili bilo koja druga osoba koja prodaje stanove prema PDCP-u tijekom izgradnje također je izložena svim vrstama rizika. Na primjer, može biti kažnjen novčanom kaznom (za službene osobe iznos kazne kreće se od dvadeset do pedeset tisuća rubalja, za pravne osobe - od petsto tisuća do milijun). Osim toga, kupac ima pravo zahtijevati od prodavatelja trenutni povrat novca koji mu je prenesen, plaćanje dvostruke kamate na ovaj iznos (predviđeno člankom 395. Građanskog zakonika Rusije) i dodatnu naknadu za gubitke (u višak iznosa kamata).

Maria Litinetskaya, izvršna direktorica Metrium grupe, izrazila je svoje mišljenje o PDKP transakcijama. Prema njezinim riječima, mogući rizici (dvostruka prodaja, ponovno pregovaranje o uvjetima posla, bankrot developera) trebali bi, u teoriji, uplašiti potencijalne kupce. Ali u stvarnosti ispada da građani ignoriraju opasnost i mirno ulaze u poslove po PDKP-u. Bez oklijevanja potpisuju dokumente, nadajući se vječnom ruskom "možda". A prodavači jednostavno ignoriraju rusko zakonodavstvo - danas oko 10% developera prodaje stanove tijekom izgradnje prema preliminarnim kupoprodajnim ugovorima. I to unatoč činjenici da je 214-FZ na snazi ​​oko osam godina.

Pravna shema za prodaju stanova putem PDKP

Ali kada je objekt već izgrađen i pušten u rad, ali stanovi u njemu još nisu uknjiženi kao vlasništvo, tada razvojna tvrtka, koja prodaje stan prema PDKP-u, ne radi ništa nezakonito. U ovoj fazi ona nema pravo prodavati stanove prema ugovoru o udjelu u kapitalu, jer Savezni zakon br. 214-FZ već završava. Ali čim investitor upiše vlasništvo nad nekretninom, dužan je s klijentom obnoviti PDCP za glavni kupoprodajni ugovor. To će postati glavni pravni dokument za nove stanovnike.

„Zato pri odabiru stambenog prostora u novogradnji morate imati na umu da ako vam razvojna tvrtka ponudi potpisivanje PDCP-a, tada možete sklopiti ugovor samo ako je kuća već izgrađena, a sama tvrtka ima dopuštenje za puštanje objekta u rad.”
Maria Litinetskaya

Ali ne samo investitori mogu prodavati stanove, već i druge pravne osobe koje ulažu u izgradnju nekretnine i imaju svoj udio u projektu. Kao što praksa pokazuje, većina tih investitora nakon dobivanja dozvola i početka gradnje obnavlja ugovor s investitorom i prodaje stan prema DDU (a zatim prema PDKP). U pravilu nema problema s ovom kategorijom prodavača - oni dobivaju vlasništvo nad stanovima gotovo istodobno s razvojnom tvrtkom.

Ali, prema M. Litinetskaya, među investitorima ima onih koji biraju drugačiju strategiju. Oni ne potpisuju ponovno ugovor o ulaganju s investitorom, ne prodaju stanove prema ugovoru o udjelu u kapitalu u fazi izgradnje kuće, već čekaju dok se objekt ne stavi u funkciju, a tek tada počnu prodavati stan prema PDKP-u. . Ne postoji apsolutno ništa nezakonito u takvoj shemi.

No, kupac treba znati da takvi prodavatelji spadaju u posebnu rizičnu skupinu, jer sklapanjem ugovora s njima nećete moći tako brzo dobiti svoj stan u vlasništvo. Problem je što je nemoguće formalizirati vlasništvo dok svi investitori međusobno ne potpišu akt o provedbi ugovora o ulaganju. A ovaj dugo očekivani i uzbudljivi trenutak može se odgoditi na neodređeno vrijeme iz raznih razloga.

, što će minimizirati rizike i izbjeći probleme u budućnosti. Prije svega, dokument mora jasno naznačiti parametre stambenog prostora (površinu stana, broj soba, kat itd.) Za koji se planira zaključiti PDCP. Drugo, preduvjet je da cijena vaše kupnje mora biti uključena u ugovor. U tom slučaju cijena mora biti konačna i nepromjenjiva. Treće, preporučljivo je u dokumentima navesti razdoblje nakon kojeg je razvojna tvrtka dužna sklopiti glavni ugovor s vama.

Ako ovaj parametar nije naveden u PDCP-u, tada prema zakonu strane u transakciji moraju potpisati glavni ugovor u roku od godinu dana. Ukoliko se iz bilo kojeg razloga ne sklopi u navedenom roku, kupac može raskinuti predugovor i zahtijevati povrat novca. Osim toga, PDCP može propisati odgovornost prodavatelja u slučaju da glavni ugovor nije sklopljen na vrijeme.

Zaključci, pravila odgovora:

1. Kada programer ponudi kupnju stana pod "pre-DDU", odgovorite mu kategoričkim "ne".
2. Ako prodavatelj nudi sklapanje PDCP za stanovanje u nedovršenoj kući, onda bi i vaš odgovor trebao biti sličan.
3. Ako razvojna tvrtka nudi sastavljanje predugovora za kupnju stana u zgradi koja je dovršena, ali još nije puštena u rad, također je preporučljivo da odbijete zaključiti transakciju.
4. Kada kupujete nekretninu prema PDKP-u ne izravno od programera, potrebno je provjeriti dostupnost vlasničkih dokumenata od prodavatelja (i ispravnost njihovog izvršenja), a također obratite pozornost na vrijeme prihvaćanja i prijenosa nekretnine od strane nositelja projekta prema investitoru. Oni moraju biti navedeni u dokumentu.
5. U predugovoru o kupoprodaji provjerite jasno navedene parametre stanovanja i konačnu cijenu koja se ne smije mijenjati.
6. Ako je moguće, u PDCP-u navedite razdoblje u kojem će biti potpisan glavni kupoprodajni ugovor između vas i prodavatelja.

Odnosi povezani s prikupljanjem sredstava od građana za zajedničku izgradnju stambenih zgrada i drugih nekretnina regulirani su Saveznim zakonom br. 214-FZ od 30. prosinca 2004. (u daljnjem tekstu: Zakon br. 214-FZ). Međutim, danas svi poduzetnici ne temelje svoje odnose s građanima suinvestitorima na odredbama ovog zakona. Umjesto ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji (u daljnjem tekstu: DDU), graditelji sve više prakticiraju sklapanje predugovora o kupoprodaji, ugovora o ulaganju u izgradnju višestambene zgrade i sl.

Priznavanje takvih ugovora kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji jedan je od načina zaštite prava pogođenih građana. Danas se aktivno koristi u pravnoj praksi (presuda po žalbi Jaroslavskog regionalnog suda od 25. kolovoza 2014. u predmetu br. 33-4780, presuda po žalbi Gradskog suda u Sankt Peterburgu od 15. svibnja 2014. br. 33-6142/2014 u predmetu br. 2-3916/2013, Žalbena presuda Moskovskog gradskog suda od 12. rujna 2014. u predmetu br. 33-19862/14, ).

Da bi se sporazum s investitorom priznao kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, dvije činjenice moraju se dokazati putem suda: usklađenost osobe koja izvodi gradnju sa zakonskim zahtjevima koji su postavljeni nositelju projekta i usklađenost s bitnim uvjetima iz DDU.

Ugovornu sferu pravnih odnosa u ruskom zakonodavstvu karakterizira visok stupanj diskrecije. To omogućuje, s jedne strane, kombiniranje svih vrsta pravnih konstrukcija prilikom sklapanja sporazuma, as druge strane, pri analizi postojećeg ugovora, da se obrati pozornost samo na njegovo značenje i stvarnu volju stranaka, izraženu u pravnim oblik. Dakle, prilikom tumačenja odredbi ugovora, sud uzima u obzir doslovno značenje riječi i izraza sadržanih u njemu. Dakle, sam naziv ugovora ne povlači nikakve pravne posljedice ako odstupa od svoje semantičke komponente. Ovo stajalište formulirao je Vrhovni sud Ruske Federacije u preambuli „Pregleda sudske prakse rješavanja sporova koji proizlaze iz sudjelovanja građana u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina” (odobren od strane Prezidij Vrhovnog suda Ruske Federacije 4. prosinca 2013.). Kaže da kada se razmatraju predmeti o sporovima proizašlim iz pravnih odnosa na temelju transakcija povezanih s prijenosom sredstava i (ili) druge imovine građana u svrhu izgradnje stambene zgrade (druge nekretnine) i naknadnog prijenosa stambenih prostora u takvu stambenu zgradu (drugu nekretninu) u vlasništvo, ali počinjeno u suprotnosti sa zahtjevima Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina", bez obzira na naziv sporazuma koji su stranke zaključile, treba poći od suštine posla i stvarnog odnosa stranaka. U takvim slučajevima, ako sud utvrdi da su stranke, prilikom sklapanja transakcije koja ne ispunjava navedene uvjete, zapravo imale na umu sporazum o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, odredbe Saveznog zakona „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stana zgrade i druge nekretnine” primjenjuju se na transakciju, uključujući kazne predviđene njima.

Na primjer, kada je razmatrao jedan takav slučaj, Okružni sud Sestroretsky u Sankt Peterburgu pošao je od činjenice da, iako je investitor prikupio sredstva tužitelja za izgradnju sklapanjem preliminarnih kupoprodajnih ugovora, zapravo su strane u sporazum prilikom sklapanja transakcija zapravo je imao na umu ugovore o sudjelovanju u izgradnji vlasničkog kapitala (Odluka Okružnog suda Sestroretsky u Sankt Peterburgu od 11. kolovoza 2015. u predmetu br. 2-74/2015). Sud je priznao predugovor o kupnji i prodaji kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Ovu je odluku potvrdio žalbeni sud ().

Usklađenost s bitnim uvjetima DDU potvrđuje činjenicu njegovog sklapanja u smislu značenja. Popis uvjeta koji se smatraju bitnim za DDU može se pronaći u. Uključuje pet točaka:

određivanje određenog zajedničkog građevinskog objekta koji će se prenijeti u skladu s projektnom dokumentacijom od strane programera nakon što je dobio dozvolu za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) druge nekretnine;

rok u kojem nositelj projekta mora prenijeti projekt zajedničke izgradnje na sudionika zajedničke izgradnje;

ugovornu cijenu, uvjete i postupak njezina plaćanja;

jamstveno razdoblje za projekt zajedničke izgradnje;

načine kako osigurati da programer ispuni svoje obveze prema ugovoru.

Usklađenost osobe koja izvodi građenje sa zakonskim zahtjevima nametnutim investitoru sljedeća je činjenica koju je potrebno dokazati. U skladu sa sljedećim, razvojni programer prepoznaje:

a) pravno lice, bez obzira na organizacijski i pravni oblik;

b) vlasništvo ili zakup, podzakup ili besplatno korištenje zemljišne čestice;

c) privlačenje sredstava od sudionika zajedničke izgradnje u skladu s pravilima za izgradnju (stvaranje) stambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina na ovoj zemljišnoj čestici, s izuzetkom industrijskih objekata;

d) na temelju dobivene građevinske dozvole.

DDU podliježe državnoj registraciji. Ako je sporazum s programerom priznat kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, njegova državna registracija provodi se sudskom odlukom na temelju.

Inače, razmatrani način zaštite trenutno koriste građani suinvestitori jednog velikog poduzetnika koji je nestao s tržišta radi zaštite povrijeđenih prava. Njihovu situaciju otežava činjenica da nemaju registriran DDU, budući da investitor ima sklopljene samo predugovore o kupoprodaji s građanima. U tom su smislu sudu podnijeli zahtjeve za priznavanje preliminarnih kupoprodajnih ugovora kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji i izdavanje odluke o njihovoj državnoj registraciji (tužbe su podnesene Gradskom sudu Mytishchi Moskovske regije).

U biti, predugovori o kupoprodaji koje sklope dioničari su DDU, budući da su postigli sporazum o svim bitnim uvjetima DDU. U ugovorima su naznačene adrese stambenih prostorija, njihove tehničke karakteristike i raspored; rokovi predaje predmeta; cijena stambenog prostora, postupak i posebni uvjeti plaćanja; U skladu s utvrđenim jamstvenim rokom od 5 godina. Odredba o načinima osiguravanja da nositelj zahvata ispunjava svoje obveze iz ugovora ne zahtijeva odobrenje. Uveden je u zakon nakon što je investitor sklopio ugovore s građanima.

Očito je da su zapravo stranke sklopile DDU, iako se on zvao predugovor o kupoprodaji.

Što se tiče usklađenosti osobe koja izvodi građenje sa zahtjevima za investitora, postoje sljedeći dokazi. Budući da tvrtka ima zemljište u zakupu, građevinsku dozvolu, objavila projektnu deklaraciju na internetu na svojoj web stranici i prikupila sredstva za izgradnju blokirane stambene zgrade, činjenica da je investitor priznaje je nepobitna.

Sumirajući navedeno, da bi suinvestitor priznao ugovor koji ima u rukama kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, mora:

pronađite deklaraciju projekta na web stranici razvojnog programera;

utvrditi na temelju čega investitor posjeduje zemljišnu česticu: pravom vlasništva, zakupa ili je u besplatnom korištenju;

potvrdite dostupnost građevinske dozvole: programer je ima, ako je odbije dati, ovaj dokument možete zatražiti putem suda;

provjeriti je li u predmetnom sporazumu postignut dogovor o sljedećim pitanjima:

• karakteristike prenesenog građevinskog projekta;
• rok predaje predmeta;
• trošak, postupak i uvjeti plaćanja;
• jamstveni rok za objekt;
• osiguranje od odgovornosti programera;

na temelju prikupljenih podataka podnijeti tužbu sudu sa zahtjevom da se sporazum prizna kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji i da se donese odluka o njegovoj državnoj registraciji.

Sklapanje DDU s nositeljem zahvata najbolje je jamstvo zaštite prava građana suinvestitora u slučaju različitih vrsta sporova s ​​nositeljem zahvata. Samo s registriranim DDU u svojim rukama pogođeni građani mogu u potpunosti iskoristiti jamstva i metode zaštite koje pruža rusko zakonodavstvo. Bez registriranog DDU građani ne mogu biti uključeni u savezni registar građana čija su sredstva prikupljena za izgradnju stambenih zgrada i čija su prava povrijeđena, što znači da su lišeni prava na zaštitu od strane Ministarstva građevinskog kompleksa Moskve Regija i savezna vlada.

Svaki programer dužan je potpisati preliminarni ugovor o udjelu, a kupci su suglasni. Ne može svatko kupiti stan po punoj cijeni, pa se mnogi okreću kupnji nekretnina u izgradnji ili planu razvoja. Cijena takvih stanova je niska, pa su ljudi spremni potpisati sve dokumente, uključujući i prometna pravila.

Nakon sklapanja takvog ugovora vrši se plaćanje - djelomično ili potpuno. Međutim, ne razumiju svi kakve posljedice može imati ovaj dokument i hoće li, u slučaju kasne isporuke stambenog prostora, biti moguće vratiti novac ili prodati takvu imovinu.

Glavna bit sporazuma

Preliminarni ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji teoretski bi trebao biti u skladu sa Saveznim zakonom 214, koji je na snazi ​​više od 10 godina. Ovaj zakon obvezuje programere da sastave ugovore o zajedničkom sudjelovanju. Međutim, pravi DDU može se razlikovati od PDU - štoviše, predugovor nema nikakve veze sa zakonom!

DDU je jamstvo, podvrgava se obveznoj registraciji kod Rosreestra. PDDU je upravo sporazum koji podrazumijeva sve iste osnove, obvezujući razvojnog inženjera da u budućnosti sklopi DDDU. Međutim, ova vrsta sporazuma između dviju strana ne prolazi nikakvu registraciju. To znači samo jedno - nema garancija, stoga se isti stan može prodati više osoba.

Slovo zakona

Zašto se sastavlja takav dokument? Često tvrtke ne mogu dobiti građevinsku dozvolu, a razlog tome nije tvrtka. Administracija može dugo razmatrati zahtjeve, iako često postoje slučajevi kada nedostaje niz potrebnih dokumenata. U ovom slučaju PDDU, takoreći, nadoknađuje privremeni nedostatak određenih dozvola.

Predugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji vrlo je rizična transakcija, budući da dioničari u biti potpisuju obećanje. Međutim, programeri ništa ne gube - za razliku od druge strane, oni su se zaštitili uvođenjem klauzule kojom su morali platiti dio troškova stanovanja.

Razlika između DDU i PDDU je ogromna i mnogo ovisi o uvjetima ugovora. Za sklapanje predugovora nisu potrebne nikakve obveze. Prilikom registracije DDU, glavnog ugovora za sudjelovanje u izgradnji, morat ćete se pridržavati svih standarda, uključujući kvalitetu stanovanja i prolazak svih inspekcijskih tijela. Sudska praksa dokazuje da je najveći gubitak za investitora povrat sigurnosnog depozita, bez moralne naknade ili kazni.

Moguće je sklopiti predugovor, ali moraju biti ispunjeni minimalni uvjeti. Mora navesti rok za potpisivanje glavnog DDU. Ako to nije učinjeno, sud uzima u obzir rok od godinu dana. Ako tijekom tog vremena DDU nije potpisan, a nijedna strana to nije zahtijevala, obveze iz ugovora prestaju. Sukladno tome, možda uopće nećete vidjeti svoj novac ako ne odete na sud podnošenjem ugovorne tužbe kojom se transakcija s predugovorom o udjelu priznaje zakonitom.

Zakon jasno regulira mogućnost isplate od strane dioničara - novac se može položiti samo po DDU ugovoru. Međutim, programeri su plaćanje počeli nazivati ​​"sigurnošću", iako ne postoji obveza da se izvrši. Ulaganje u ovaj oblik vrlo je opasno, stoga prije potpisivanja ugovora i plaćanja treba procijeniti sve rizike.

Sklapanje sporazuma

Ponekad su ponude previše primamljive, pa je osoba spremna odmah položiti novac, unatoč rizicima. Na primjer, pogodan položaj kuće, dobar raspored, park u blizini - razlozi mogu biti različiti, ali kako sklopiti prometni sporazum s minimalnim gubicima?

Prvo, trebali biste shvatiti da bez obzira na to koliko su uvjeti primamljivi, ni u kojem slučaju ne biste trebali pristati na prijenos plaćanja jednakog punom trošku stana. Ozbiljne organizacije koje razumiju i poštuju zakone nikada neće postavljati takve zahtjeve. Ponudit će razuman depozit.

Ne postoji standardni uzorak ili obrazac PDDU; idealno bi bilo da odgovara glavnom PDDU. Kako se naknadno ne bi sastavljali zahtjevi i zahtjevi za priznanje predugovora o udjelu, važno je obratiti pozornost na sljedeće točke:

• naznačene su međusobne obveze;
• uvjeti budućeg DDU ugovora;
• rok sklapanja DDU;
• naziv pravne osobe mora biti isti u oba dokumenta;
• Ugovor mora potpisati samo generalni direktor. Potpisi računovođa, voditelja i drugih osoba nisu valjani. Generalni direktor zastupa tvrtku, što treba biti navedeno u statutu tvrtke.

Uvjeti prometnih pravila

Treba imati na umu da prilikom kupnje stambenog prostora u novogradnji i sklapanja predugovora u 2019. godini predmet ugovora mora biti naveden. Sud mora razumjeti što su stranke dogovorile, koje su obveze između njih koje moraju ispuniti, uzimajući u obzir navedene uvjete.

Programeri su dužni opisati samu imovinu koja se prenosi na dioničare. U ugovoru moraju biti navedene sve karakteristike projekta zajedničke gradnje stana po kojima se isti može identificirati. To uključuje adresu, područje, broj soba, lokaciju, dio itd.

Obavezno navedite troškove stanovanja, raspored plaćanja i njihovu veličinu. Na jamčevini mora biti navedeno da je dio troška smještaja, a ne plaćanje bilo koje druge usluge, rezervacije i sl.

Rok za potpisivanje glavnog dokumenta za sudionika dioničkog projekta dio je jamstva. Beskrupulozni poduzetnici pokušavaju naznačiti da će DDU biti sklopljen nakon prolaska određenih tijela ili dobivanja građevinske dozvole. No, to nije točno – mora se navesti konkretan datum za koji se vežu sve obveze. Poželjno je da razdoblje između sklapanja PDDU i DDU ne bude duže od 3-6 mjeseci. Ovo vrijeme je dovoljno da se riješe svi tehnički problemi i započne ili završi gradnja.

Često se prakticira sklapanje dodatnog sporazuma za produljenje roka sklapanja ugovora na određeno vrijeme. Dioničar odlučuje hoće li ga potpisati ili ne, vagajući sve rizike.

Ponekad postoji potreba za promjenom jedne od strana - može se promijeniti programer ili kupac. Primjer u ovom slučaju je predložak za ugovor o prijenosu prava iz DDU, čiji se uzorak može pronaći na internetu ili dobiti od pravnih zastupnika. Ugovori o ugovoru o ustupanju za izgradnju udjela u kapitalu moraju biti u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Bolje je potpisati takve dokumente uz podršku dobrog odvjetnika koji poznaje sve nijanse takvih transakcija.

Zaključak

Prijenos stana prema ugovoru o zajedničkom vlasništvu dogodit će se samo ako se dogodi upis ugovora o zajedničkom vlasništvu. Prema ostalim predugovorima, nitko nema pravo prenijeti nekretninu na korištenje, bez obzira na iznos plaćen kao plaćanje. Prije potpisivanja dokumenata i prijenosa novca, trebali biste jasno razumjeti razliku između dvije vrste ugovora. Zakonodavstvo je razjasnilo postupak sklapanja DDU-a i odgovornost za njegovo poštivanje, tako da ako jedna od strana izbjegava obveze, to će biti lakše shvatiti nego u nedostatku DDU-a.

Pravni temelji za pravo korištenja stambenog prostora nastaju nakon registracije ugovora u Rosreestru, o čemu je potrebno poslati poruku relevantnim strukturama. PDDU ne daje nikakva prava pa će biti teže dokazati vlasništvo nad nekretninom.

Međutim, programeri ne pokušavaju uvijek namjerno prevariti dioničare. U praksi se prometna pravila sklapaju u gotovo 99% slučajeva, a ne žele sve tvrtke namjerno prevariti ili prevariti. Većina najvećih građevinskih magnata sklapa slične ugovore. Ali u isto vrijeme, oni su u skladu sa svim gore navedenim nijansama.

Također će biti korisno pročitati informacije o samom programeru - koliko je savjestan, je li u njegovoj praksi bilo slučajeva prijevare, kašnjenja u izgradnji ili sudskih sporova. Jednom riječju, zanimajte se za ugled.

Ako i dalje postoje poteškoće i nejasnoće, ima smisla konzultirati se s odvjetnicima, objašnjavajući sve nijanse.