Caractéristiques de la conclusion d'un accord préliminaire de participation aux actions. Le danger des transactions basées sur le PDCP - règles de réponse Accord préliminaire sur le PDPA, à quoi faire attention

La participation au capital dans le secteur de la construction vise à offrir la possibilité de devenir propriétaire d'un espace de vie à faible coût.

Quelles sont les fonctionnalités du PDDU

Un accord préliminaire de participation partagée à la construction, dont la nuance est l'intention de signer l'accord principal à l'avenir, ne passe pas par le processus d'enregistrement auprès d'organismes spécialement autorisés, car il n'exprime pas d'obligations matérielles concernant la construction et le transfert de l'appartement à l'acquéreur.

On pense qu’il ne s’agit pas essentiellement d’une procédure de transfert de propriété d’un espace résidentiel.

Compte tenu de cela, il peut y avoir des cas de ventes répétées de la même propriété, de manque de garantie de l’intégrité du promoteur, ainsi que de disponibilité de tous les permis pour la construction de logements.

Alors que les DDU sont obligatoires pour le service Rosreestr et protègent les acheteurs des cas de respect malhonnête des obligations. Ses collaborateurs procèdent à l'examen des documents, à leur conformité aux exigences légales et établissent la légalité de leur réception.

Vous pouvez regarder la vidéo sur la construction partagée et le compromis d'achat et de vente :

Légalité de la conclusion d'un DDU préliminaire

Et maintenant sur l'essentiel. Les dispositions de la loi fédérale n° 214 offrent des garanties juridiques aux parties à la participation au capital, notamment :

• Procédure contractuelle obligatoire.
• Un privilège sur une propriété résidentielle inachevée et le terrain en dessous.
• Garantie d'un établissement bancaire.
• Ouverture pour étudier le projet et les états financiers du développeur.

La responsabilité du développeur devient d'attirer des ressources matérielles uniquement sur la base d'un accord ayant passé avec succès le processus d'enregistrement, qui ne peut avoir que l'utilisation prévue, la divulgation d'informations comptables et l'audit obligatoire de l'organisation par les auditeurs chaque année.

Une entreprise de construction n'a la possibilité d'attirer des capitaux auprès des actionnaires qu'après avoir obtenu l'autorisation de construire un bâtiment de la manière déterminée par la législation en vigueur, après avoir pris connaissance de la documentation de construction et acquis le droit au territoire à aménager.

En outre, les fonds des citoyens ne peuvent être collectés qu’après la signature d’accords de participation au capital. D'ailleurs, si l'actionnaire a néanmoins été contraint de payer un certain montant au titre du DDU préliminaire, il a le droit de saisir le tribunal pour faire déclarer le document invalide.

Dans le même temps, l'entreprise de construction sera soumise à des pénalités et au paiement de pénalités d'un montant de cinq cent mille à un million de roubles.

De telles restrictions poussent les promoteurs à construire des schémas permettant de ne pas se conformer à la loi en concluant divers types d'accords qui n'offrent pas de possibilité de transfert de biens immobiliers.

L'obligation établie par le Code civil pour les participants à l'avant-contrat les oblige à en conclure un autre principal avec le transfert de propriété, l'exécution de travaux ou la prestation de services dans les conditions stipulées précédemment.

Sur la base des dispositions de l'article 429 du Code civil de la Fédération de Russie, il doit contenir une identification précise du sujet et d'autres exigences essentielles du DDU, mentionnées précédemment.

L'accord a été certifié lorsque des accords ont été conclus sous la forme appropriée sur des conditions essentielles (article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Ils veulent dire:

• Données au sujet des obligations contractuelles.
• Les motifs nécessaires à de tels accords.
• Tous cas dans lesquels un accord peut être trouvé à la demande de l'un des participants.

Compte tenu de cela, à défaut d'accord sur l'une des conditions, l'accord préalable est considéré comme non conclu. Et sa non-conclusion n'entraîne aucune obligation pour les participants. La situation actuelle comporte des risques sous la forme de privation de la possibilité pour les actionnaires d'acquérir le droit d'achat.

Il faut être conscient qu'en donnant de l'argent dans le cadre de ce type de contrats, les acheteurs se limitent à leurs droits de les restituer en cas de situation conflictuelle. Les tribunaux ne satisfont pas aux demandes visant à obliger le promoteur à conclure un DDU, car le document préliminaire ne contient pas de conditions de fond et il n'y a aucune raison de remplir les obligations.

Dans le même temps, il existe une possibilité de retour des investissements matériels - il s'agit de les récupérer sous la forme d'un enrichissement sans cause. Leur retour rend le développeur responsable de l'utilisation des fonds d'autrui, ce qui signifie pour lui le paiement d'intérêts.

Si l'actionnaire est un particulier, le promoteur sera contraint non seulement de compenser le montant dépensé, mais aussi de payer le double des intérêts et de compenser les dommages causés.

Non-respect des délais de signature du contrat de gestion principal

Le droit civil établit l'obligation de déterminer le délai de conclusion des accords permanents. Mais très souvent, le promoteur trouve de nombreuses explications pour lesquelles un accord préliminaire lui est proposé et pour le moment, il ne peut pas conclure un accord sur le contrat de prévente avec l'actionnaire. Et, en règle générale, ces arguments sont présentés oralement.

En attendant, les conséquences à venir peuvent être terrifiantes. L'alinéa 6 de l'article 429 du Code civil prévoit la cessation des obligations au titre du PDDU si les conditions précisées pour la signature de l'acte principal ne sont pas remplies ou si l'un des participants ne propose pas à l'autre partie d'en rédiger un.

Ainsi, les obligations de l’entreprise de construction pourraient ne plus être remplies et la garantie matérielle versée sous forme d’avance ou autre forme de paiement ne pourrait être restituée à l’actionnaire. Et, soit dit en passant, il n'y a aucune perspective de le récupérer dans ce cas.

Insolvabilité du promoteur

Une autre situation problématique très courante peut être la faillite d'un organisme de construction avec lequel l'acquéreur a signé un accord préliminaire.

Après avoir effectué un paiement anticipé, il est possible non seulement de ne pas trouver d'espace de vie, mais aussi de dire adieu à l'argent.

Considérant que la société signataire de l'accord ne garantit pas l'exécution des obligations contractuelles, puisque ces relations ne relèvent pas des dispositions de la loi fédérale-214.

Le pliage met fin à la relation entre les acheteurs et les vendeurs sans compensation pour les montants apportés.

Les litiges dans ces situations sont résolus par le tribunal en faveur des acheteurs, puisque tout accord impliquant la vente d'un logement doit être qualifié de valide, valable et comporter l'obligation du promoteur de céder un espace d'habitation dans diverses circonstances.

Bien entendu, un DDU préliminaire est très attractif pour un acheteur potentiel d'un bien immobilier résidentiel lorsque le coût d'un appartement a été considérablement réduit. Mais je voudrais souligner que la protection des droits des actionnaires à bénéficier d'un logement en dépend en grande partie.

Le pays a depuis longtemps pour habitude de signer divers types de documents juridiques sans avoir besoin d’une expertise juridique. Et lorsque des situations conflictuelles surviennent, ils tentent de les résoudre avec l'aide de spécialistes qui, pour obtenir le résultat souhaité, nécessitent une vaste expérience et des qualifications élevées, ainsi que de nombreux efforts pour rétablir les violations.

Soumettez votre question dans le formulaire ci-dessous

De nombreux acheteurs, attirés par les perspectives colorées d'un logement confortable et la perspective d'acquérir un appartement dans un avenir proche à un coût relativement bas, ont tendance à croire aux promesses du promoteur. Voici juste une petite nuance : le promoteur propose de conclure un accord préliminaire de participation partagée à la construction, bien sûr, temporairement, et au bout d'un moment, il promet très bientôt de formaliser l'accord de copropriété. Et les actionnaires, peu soucieux des conséquences, donnent l'argent et signent un accord préliminaire. Pendant ce temps, une transaction exécutée dans le cadre du code de la route est l'une des plus risquées et peut entraîner de gros problèmes pour l'acheteur.

214 de la loi fédérale est en vigueur depuis plus de dix ans et aujourd'hui, de nombreux citoyens en ont déjà entendu parler et savent que lors de l'achat d'un logement dans un immeuble neuf, il est nécessaire de conclure un accord de participation partagée, qui leur offre une protection totale contre tout risque lors de la participation à un projet partagé.

Cependant, tous les acheteurs ne peuvent pas distinguer un véritable accord DDU de celui que les développeurs leur proposent de rédiger. Par conséquent, en signant un DDU préliminaire, ils supposent que cet accord est également conclu en vertu de la loi fédérale 214. Mais il faut dire sans équivoque que l’accord préliminaire n’a rien à voir avec le droit fédéral.

DDU garantit à l'actionnaire la réception d'un appartement, qui lui est gagé jusqu'à l'achèvement des travaux. Le document est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de Rosreestr, après quoi il est considéré comme conclu, ce qui protège le participant au projet partagé des ventes répétées de son appartement.

Un accord préliminaire est un tout autre type de relation contractuelle : il ne garantit pas à l'actionnaire l'obtention d'un logement, il énonce uniquement les obligations des parties de conclure l'accord principal à l'avenir. Le PDDU n'est pas enregistré, il ne donne donc au participant aucune garantie que l'appartement qui lui est promis ne sera pas vendu par le promoteur à une autre personne.

Cependant, le PDDU ne peut pas être qualifié d’illégal. Ce type de contrat est prévu par la loi et est réglementé par l'article 429 du Code civil, mais comme il n'implique la réception d'aucun produit matériel (biens, immobilier, services, etc.), le paiement au titre de celui-ci ne peut être effectué. . Ainsi, un accord préalable avec le promoteur pourrait très bien être conclu avant le DDU principal, mais sans tarification du logement.

En fait, c'est le problème. L'objectif principal du développeur lors de la conclusion du PDDU est d'attirer des investissements dans son projet. Souvent, ces accords sont rédigés au stade de l'approbation et de l'obtention d'un permis de construire, à un moment où il est impossible de signer le DDU faute de documents d'autorisation.

Mais il faut aujourd’hui de l’argent, c’est pourquoi les promoteurs font de grands efforts pour attirer les investisseurs et lever des fonds pour la construction. Bien qu’ils ne soient pas légalement autorisés à le faire, de telles actions sont illégales et ils s’exposent à de lourdes amendes.

Le législateur oblige les promoteurs à lever des fonds pour la construction d'un immeuble à appartements uniquement dans le cadre du DDU. Mais aujourd'hui, les promoteurs ont appris à contourner la loi et à organiser l'argent non pas comme paiement pour un appartement, mais comme dépôt de garantie dans le cadre d'un contrat. Il s’agit essentiellement d’une fraude qui peut nuire aux actionnaires ayant investi dans un projet partagé.

Les actionnaires qui concluent un PDDU doivent comprendre que cette transaction est très risquée, puisqu'ils n'investissent pas leur argent dans un logement spécifique, mais uniquement dans une promesse qui s'avère souvent vide et non tenue. Contrairement aux promoteurs, pour qui cet accord n'apporte que des avantages, il entraîne pour les actionnaires de nombreux inconvénients.

Afin de conclure un accord contractuel, le promoteur doit répondre à toutes les exigences de la loi fédérale 214 et doit strictement respecter toutes ses conditions, y compris le délai de livraison de la maison et la qualité de l'objet en construction. Toute infraction le menace de sanctions et d'amendes. De plus, il doit assurer sa responsabilité envers l'actionnaire.

Pour conclure un accord préalable de participation aux actions, rien de tout cela n'est requis. Le promoteur assume des obligations minimes et ne supporte pratiquement aucun risque financier. Si les termes du contrat ne sont pas respectés, dans le pire des cas pour lui-même, il restitue le dépôt de garantie sans payer de pénalités ni d'intérêts à l'acheteur.

Les risques pour l’actionnaire sont bien plus élevés et le principal est de ne pas récupérer du tout son argent. Selon la loi, l'accord préalable doit préciser le délai imparti pour la signature du document principal. Si la durée n'est pas spécifiée, la valeur par défaut est d'un an. Si pendant ce temps le DDU n'est pas exécuté et qu'aucune des parties n'envoie de proposition pour le signer, les obligations découlant de l'accord prennent fin.

Dans les six mois suivant l'expiration du PDDU, l'acheteur peut saisir le tribunal pour obliger le promoteur à formaliser obligatoirement le contrat principal, ou déposer une demande d'annulation du contrat et de restitution de la garantie. Il est très important pour un actionnaire qui a un accord préalable en main de ne pas manquer le temps imparti pour déposer une réclamation. Par conséquent, voyant que le développeur retarde de toutes les manières possibles la signature du DDU, vous ne devriez pas croire les promesses. Il est nécessaire d'envoyer une lettre recommandée à l'entreprise de construction avec une proposition de conclusion d'un accord, et si le promoteur ignore cette exigence, de saisir le tribunal.

Parfois, les circonstances obligent l’actionnaire à accepter l’offre du promoteur de signer le PDDU. Par exemple, un emplacement idéal de l'objet en construction, un aménagement réussi des futurs appartements et des prix de l'immobilier avantageux. Dans ce cas, la tâche principale du participant au projet d'équité est de minimiser ses risques.

Vous ne devez absolument pas conclure un accord préalable dont le paiement de la garantie est égal au coût total de l'appartement, même si l'offre est très alléchante et que vous êtes entièrement satisfait de toutes les autres conditions. Les entreprises de construction consciencieuses ne proposeront pas une telle exigence, mais proposeront de verser un dépôt en garantie des obligations dans des limites raisonnables.

Avant de compléter le document, vous devez étudier attentivement son contenu. Il n'existe pas de forme standard pour cet accord, mais le législateur indique qu'il doit correspondre à la forme du document principal. Si cette condition n’est pas remplie, le contrat pourra être déclaré nul.

Une attention particulière doit être portée aux termes du contrat, qui doivent inclure :

Les obligations mutuelles de signer l'accord principal sont précisées ;
sont précisées les conditions qui permettent de déterminer l'objet et les conditions du futur accord ;
un délai a été fixé dans lequel le DDU doit être conclu.

La société avec laquelle l'accord préalable est conclu et l'aménageur figurant au DDU doivent être la même personne morale. Le PDDU doit être signé uniquement par le directeur général, et non par un gestionnaire, un comptable ou tout autre employé.

L'accord préliminaire doit énoncer clairement et clairement son objet, et puisque l'obligation qui en découle est la conclusion du DDU, ses termes doivent être très clairement énoncés. Il faut tenir compte du fait que si le PDDU ne contient pas une définition précise et précise du sujet et que les termes de l'accord principal ne sont pas clairement décrits, le tribunal déclarera le document invalide.

L'un des points les plus fondamentaux est la description de l'objet transféré à l'actionnaire, grâce à laquelle il peut être identifié. Toutes les informations sur l'appartement doivent être indiquées : superficie, nombre de pièces, à quel étage et dans quelle partie de la maison il se trouve. Si une finition est prévue, elle doit également être décrite en détail. Il est nécessaire d'indiquer le coût total du logement, d'indiquer dans quel ordre et dans quel délai les paiements doivent être effectués. Il faut s'assurer que le PDDU contient une clause précisant que la garantie en espèces apportée par l'actionnaire s'impute sur la convention principale.

Un point tout aussi important est la durée du confinement. Il est nécessaire d'indiquer une date précise, et non une formulation vague sur la conclusion du DDU, par exemple après l'obtention d'un permis de construire ou d'autres événements importants. Il est conseillé que la période ne dépasse pas 3 à 6 mois. C'est largement suffisant pour que le développeur résolve ses problèmes techniques, et pour l'actionnaire dans ce cas, le risque est minime.

Souvent, un promoteur, ne respectant pas le délai prévu dans le PDDU, demande à signer un accord complémentaire pour prolonger le délai de conclusion du contrat principal. C'est à l'actionnaire d'accepter ou non cela ; tout dépend de circonstances et de nuances spécifiques, qui peuvent être nombreuses dans chaque cas.

Bien entendu, on ne peut pas dire que tous les développeurs qui proposent de signer le PDDU souhaitent tromper à l'avance les actionnaires potentiels. De nombreuses et grandes entreprises sérieuses utilisent également ce système de vente pour éviter les temps d'arrêt et pouvoir démarrer la construction avant que tous les permis ne soient délivrés. Mais dans tous les cas, avant de prendre un risque, l'actionnaire doit vérifier soigneusement avec qui il conclut un accord, quelle est la réputation de l'entreprise et s'il y a derrière elle une traînée d'obligations non remplies.

Sur le marché des immeubles neufs de la capitale, environ un tiers des transactions sont réalisées dans le cadre du PDPA (contrat préalable d'achat et de vente). Mais avec l'avènement de la loi fédérale n° 214-FZ, ce document a développé une « image » plutôt ambiguë. D'une part, le « favori » absolu sur le marché immobilier est (le contrat de participation au capital). Les raisons de ce leadership sont très claires et n’ont pas été discutées depuis longtemps. Tout le monde sait que le PDKP a donné naissance à un phénomène de « double vente », auquel le gouvernement russe a mis fin en adoptant la loi n° 214-FZ. D’un autre côté, de nombreux grands développeurs continuent de travailler selon le PDKP.

« Une telle activité est-elle légale ? Et comment les acheteurs ordinaires devraient-ils réagir à l’offre de signer un compromis d’achat et de vente ?

Les experts révèlent les pièges de la transaction et évoquent les aspects dangereux et sûrs du contrat préliminaire d'achat et de vente.

P.S. Si les acheteurs pensent que ce sujet ne les concerne pas, alors en vain... Les informations présentées dans cet article seront utiles à tous !

PDKP (Attention, danger) !

Le contrat préliminaire d’achat et de vente peut être divisé en trois catégories. La première est quand les promoteurs vendent des logements selon le PDKP dès les premiers stades de la mise en œuvre du projet(avant même de recevoir les permis de construire).

Selon la législation russe, tant que le promoteur n'a pas ce permis en main, il ne peut pas vendre l'objet dans le cadre du DDU. Il n’a donc que deux scénarios possibles. Soit vous attendez de recevoir les permis et ensuite seulement commencez les ventes, soit vous essayez de contourner la loi et d'ouvrir le commerce plus tôt que ne le permet la Thémis russe. En réalité, cela signifie une banale collecte d'argent auprès de clients prêts à acheter un bien immobilier à un stade précoce de la construction, alors que cela ressemble encore à ceci :

Le terme PDDU (pré-DDU) est même apparu sur le marché russe, qui signifie « accord préliminaire de participation au capital ». Après réception d'un permis de construire, les parties à la transaction le réenregistrent en tant que DDU. Malgré tout le flou et l'illégalité du système, même les grands développeurs très réputés travaillent aujourd'hui selon lui. Mais, d'une manière ou d'une autre, dans un tel scénario, les intérêts de l'acheteur ne sont en aucun cas protégés. Par conséquent, les experts déconseillent catégoriquement de signer un tel accord.

Deuxième option - les promoteurs vendent des logements selon le PDKP dans un immeuble déjà en construction. Un tel accord ne devrait en aucun cas être conclu..

« Selon les lois russes, pendant la phase de construction, les appartements ne peuvent être vendus que si les accords suivants sont conclus : DDU, ZhNK ou. Tous les autres types de transactions sont illégaux. »

Cela devrait être la règle principale pour un client qui va donner son argent (et une grande partie) au développeur.

L'acheteur doit comprendre que l'objet de l'accord préliminaire n'est pas l'achat d'un bien immobilier, mais seulement l'intention des parties de conclure un accord à l'avenir. C'est pourquoi un tel dispositif n'offre au propriétaire potentiel aucune garantie quant à la réception de l'appartement qu'il a déjà choisi et payé. Les clients qui concluent un PDCP ne sont protégés contre pratiquement rien, y compris les doubles ventes. Après tout, les contrats préliminaires d'achat et de vente, contrairement aux DDU, ne passent pas par la procédure d'enregistrement d'État auprès de Rosreestr.

De plus, si les événements évoluent de la pire des manières pour l'acheteur (par exemple, le vendeur est officiellement déclaré en faillite), alors les clients qui choisissent ce programme peuvent perdre instantanément leur logement et leur argent.

Mais le promoteur ou toute autre personne vendant des appartements dans le cadre du PDCP pendant la construction est également exposé à toutes sortes de risques. Par exemple, il peut être condamné à une amende (pour les fonctionnaires, le montant de l'amende varie de vingt à cinquante mille roubles, pour les personnes morales - de cinq cent mille à un million). En outre, l'acheteur a le droit d'exiger du vendeur la restitution immédiate de l'argent qui lui a été transféré, le paiement d'intérêts doubles sur ce montant (prévu à l'article 395 du Code civil de Russie) et une indemnisation supplémentaire pour les pertes (en excédent du montant des intérêts).

Maria Litinetskaya, PDG du groupe Metrium, a exprimé son opinion sur les transactions PDKP. Selon elle, les risques éventuels (doubles ventes, renégociation des termes des transactions, faillite des promoteurs) devraient en théorie faire fuir les acheteurs potentiels. Mais en réalité, il s'avère que les citoyens ignorent le danger et concluent sereinement des transactions dans le cadre du PDKP.. Ils signent les documents sans hésitation, espérant l’éternel « peut-être » russe. Et les vendeurs ignorent tout simplement la législation russe : aujourd'hui, environ 10 % des promoteurs vendent des appartements en cours de construction dans le cadre de contrats d'achat et de vente préliminaires. Et ce malgré le fait que le 214-FZ est en vigueur depuis environ huit ans.

Régime juridique de vente d'appartements via PDKP

Mais lorsque l'objet a déjà été construit et mis en service, mais que les appartements qu'il contient n'ont pas encore été enregistrés comme propriété, alors la société de développement, vendant des logements dans le cadre du PDKP, ne fait rien d'illégal. À ce stade, elle n'a pas le droit de vendre des appartements dans le cadre d'un accord de participation au capital, puisque la loi fédérale n° 214-FZ prend déjà fin. Mais dès que le promoteur enregistre la propriété du bien, il est obligé de renouveler le PDCP avec le client pour le contrat principal d'achat et de vente. Il deviendra le principal document juridique pour les nouveaux résidents.

« C'est pourquoi, lorsque vous choisissez un logement dans un nouveau bâtiment, vous devez vous rappeler que si une société de développement vous propose de signer un PDCP, vous ne pouvez conclure un accord que si la maison a déjà été construite et que l'entreprise elle-même a autorisation de mettre l’installation en service.
Maria Litinetskaïa

Mais non seulement les promoteurs peuvent vendre des appartements, mais également d'autres personnes morales qui investissent dans la construction de la propriété et participent au projet. Comme le montre la pratique, la plupart de ces investisseurs, après avoir reçu les permis et commencé la construction, renouvellent le contrat avec le promoteur et vendent des logements selon le DDU (puis selon le PDKP). En règle générale, cette catégorie de vendeurs ne pose aucun problème : ils deviennent propriétaires des appartements presque simultanément avec la société de développement.

Mais, selon M. Litinetskaya, parmi les investisseurs, il y a ceux qui choisissent une stratégie différente. Ils ne signent pas à nouveau un contrat d'investissement avec le promoteur, ne vendent pas d'appartements dans le cadre d'un accord de participation au capital au stade de la construction d'une maison, mais attendent que l'objet soit mis en service et commencent alors seulement à vendre des logements dans le cadre du PDKP. . Il n’y a absolument rien d’illégal dans un tel système.

Cependant, l'acheteur doit savoir que ces vendeurs appartiennent à un groupe de risque particulier, car en concluant un accord avec eux, vous ne pourrez pas obtenir votre appartement en tant que propriété très prochainement. Le problème est qu’il est impossible d’officialiser la propriété tant que tous les investisseurs n’ont pas signé entre eux un acte d’exécution du contrat d’investissement. Et ce moment tant attendu et passionnant peut être reporté indéfiniment pour diverses raisons.

, ce qui minimisera les risques et évitera les problèmes à l’avenir. Tout d'abord, le document doit indiquer clairement les paramètres du logement (superficie de l'appartement, nombre de pièces, étage, etc.) pour lequel il est prévu de conclure un PDCP. Deuxièmement, une condition préalable est que le prix de votre achat soit inclus dans le contrat. Dans ce cas, le prix doit être définitif et non susceptible de modification. Troisièmement, il est conseillé de préciser dans les documents le délai après lequel la société de développement est obligée de conclure le contrat principal avec vous.

Si ce paramètre n'est pas précisé dans le PDCP, alors, selon la loi, les parties à la transaction doivent signer l'accord principal dans un délai d'un an. Si, pour une raison quelconque, il n'est pas conclu dans le délai imparti, l'acheteur peut résilier l'accord préliminaire et exiger son remboursement. Par ailleurs, le PDCP peut prévoir la responsabilité du vendeur dans le cas où le contrat principal n’est pas conclu dans les délais.

Conclusions, règles de réponse :

1. Lorsque le promoteur propose d'acheter un appartement dans le cadre du « pré-DDU », répondez-lui par un « non » catégorique.
2. Si le vendeur propose de conclure un PDCP pour un logement dans une maison inachevée, alors votre réponse devrait être similaire.
3. Si une société de promotion vous propose de rédiger un avant-projet pour l'achat d'un appartement dans un immeuble achevé mais pas encore mis en exploitation, il vous convient également de refuser de conclure la transaction.
4. Lors de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre du PDKP non directement auprès du promoteur, il est nécessaire de vérifier la disponibilité des titres de propriété du vendeur (et l'exactitude de leur exécution), et également de faire attention au moment de l'acceptation et du transfert de la propriété. par le promoteur à l'investisseur. Ils doivent être indiqués dans le document.
5. Vérifiez dans le contrat préliminaire d'achat et de vente les paramètres du logement clairement spécifiés et le prix final, qui ne doit pas être sujet à changement.
6. Si possible, indiquez dans le PDCP la période pendant laquelle le contrat principal d'achat et de vente sera signé entre vous et le vendeur.

Les relations liées à la collecte de fonds auprès des citoyens pour la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers sont régies par la loi fédérale n° 214-FZ du 30 décembre 2004 (ci-après dénommée la loi n° 214-FZ). Cependant, aujourd’hui, tous les promoteurs ne fondent pas leurs relations avec les co-investisseurs citoyens sur les dispositions de cette loi. Au lieu d'un accord de participation à la construction partagée (ci-après dénommé DDU), les promoteurs pratiquent de plus en plus la conclusion de contrats préalables d'achat et de vente, de contrats d'investissement dans la construction d'un immeuble à appartements, etc.

La reconnaissance de tels accords en tant qu'accord de participation à la construction partagée est l'un des moyens de protéger les droits des citoyens concernés. Aujourd'hui, il est activement utilisé dans la pratique juridique (arrêt du tribunal régional de Yaroslavl du 25 août 2014 dans l'affaire n° 33-4780, arrêt du tribunal municipal de Saint-Pétersbourg du 15 mai 2014 n° 33-6142/2014). dans l'affaire n° 2-3916/2013, décision d'appel du tribunal municipal de Moscou du 12 septembre 2014 dans l'affaire n° 33-19862/14, ).

Pour reconnaître un accord avec un promoteur comme accord de participation à une construction partagée, deux faits doivent être prouvés devant le tribunal : le respect par la personne réalisant la construction des exigences légales imposées au promoteur et le respect des conditions essentielles de l'accord. DDU.

La sphère contractuelle des relations juridiques dans la législation russe se caractérise par un haut degré de discrétion. Cela permet, d'une part, de combiner toutes sortes de structures juridiques lors de la conclusion d'un accord, et d'autre part, lors de l'analyse d'un accord existant, de prêter attention uniquement à son sens et à la volonté réelle des parties, exprimée en termes juridiques. formulaire. Ainsi, lors de l'interprétation des termes d'un contrat, le tribunal prend en compte le sens littéral des mots et expressions qui y sont contenus. Ainsi, le nom du contrat lui-même n'entraîne aucune conséquence juridique s'il s'écarte de sa composante sémantique. Cette position a été formulée par la Cour suprême de la Fédération de Russie dans le préambule de l'« Examen de la pratique de résolution des litiges par les tribunaux découlant de la participation des citoyens à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers » (approuvé par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 4 décembre 2013). Il indique que lors de l'examen de litiges découlant de relations juridiques fondées sur des transactions liées au transfert par des citoyens de fonds et (ou) d'autres biens en vue de la construction d'un immeuble à appartements (autres biens immobiliers) et du transfert ultérieur de locaux d'habitation à un tel immeuble (autres biens immobiliers) en propriété, mais commis en violation des exigences de la loi fédérale "Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers", quel que soit le nom de l'accord conclu par les parties, il faut partir de l'essence de la transaction et de la relation réelle entre les parties. Dans de tels cas, si le tribunal établit que les parties, lors de la conclusion d'une transaction qui ne répond pas aux exigences spécifiées, avaient effectivement à l'esprit un accord de participation à la construction partagée, les dispositions de la loi fédérale « Sur la participation à la construction partagée d'appartements immeubles et autres objets immobiliers » sont appliqués à la transaction, en incluant les pénalités prévues par ceux-ci.

Par exemple, lors de l'examen d'un tel cas, le tribunal du district Sestroretsky de Saint-Pétersbourg est parti du fait que bien que les fonds du demandeur aient été collectés par le promoteur pour la construction grâce à la conclusion de contrats d'achat et de vente préliminaires, en fait, les parties au Lors de la réalisation des transactions, l'accord avait effectivement à l'esprit les accords de participation à la construction de capitaux propres (Décision du tribunal du district Sestroretsky de Saint-Pétersbourg du 11 août 2015 dans l'affaire n° 2-74/2015). Le tribunal a reconnu le contrat d'achat et de vente préliminaire comme un accord de participation à une construction partagée. Cette décision a été confirmée par la cour d'appel ().

Le respect des conditions essentielles du DDU confirme le fait de sa conclusion dans le sens. La liste des conditions considérées comme essentielles pour le DDU se trouve dans. Il comprend cinq points :

détermination d'un objet de construction partagé spécifique à transférer conformément à la documentation du projet par le promoteur après avoir reçu l'autorisation de mettre en exploitation un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers ;

le délai imparti au promoteur pour transférer le projet de construction partagée au participant à la construction partagée ;

le prix du contrat, les modalités et les modalités de son paiement ;

période de garantie pour un projet de construction partagée ;

les moyens de garantir que le développeur remplit ses obligations en vertu du contrat.

Le respect par la personne réalisant la construction des exigences légales imposées au promoteur est le prochain fait qui doit être prouvé. Conformément à ce qui suit, le développeur reconnaît :

a) une personne morale, quelle que soit sa forme organisationnelle et juridique ;

b) la possession ou la location, la sous-location ou l'utilisation gratuite d'un terrain ;

c) attirer des fonds auprès des participants à la construction partagée conformément aux règles de construction (création) d'immeubles à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers sur ce terrain, à l'exception des installations industrielles ;

d) sur la base du permis de construire reçu.

DDU est soumis à l'enregistrement de l'État. Si un accord avec un promoteur est reconnu comme un accord de participation à une construction partagée, son enregistrement public est effectué par décision de justice sur la base.

À propos, la méthode de protection envisagée est actuellement utilisée par les co-investisseurs citoyens d'un grand développeur qui a disparu du marché pour protéger les droits violés. Leur situation est compliquée par le fait qu'ils n'ont pas de DDU enregistré, puisque le promoteur n'a conclu que des accords préliminaires d'achat et de vente avec les citoyens. À cet égard, ils ont demandé au tribunal de reconnaître les accords préliminaires d'achat et de vente comme des accords de participation à une construction partagée et de rendre une décision sur leur enregistrement public (les déclarations ont été déposées auprès du tribunal municipal de Mytishchi de la région de Moscou).

En substance, les contrats préliminaires d'achat et de vente conclus par les actionnaires sont des DDU, puisqu'ils sont parvenus à un accord sur tous les termes essentiels du DDU. Les contrats indiquent les adresses des locaux d'habitation, leurs caractéristiques techniques et leur agencement ; les délais de livraison des objets ; prix des locaux d'habitation, procédure et modalités particulières de paiement ; Conformément à la période de garantie établie de 5 ans. La disposition sur les moyens de garantir que le développeur remplit ses obligations en vertu du contrat ne nécessite pas d'approbation. Il a été introduit dans la loi après que le promoteur ait conclu des accords avec les citoyens.

Il est évident qu'en fait les parties ont conclu un DDU, même s'il s'appelait un contrat préliminaire d'achat et de vente.

Concernant la conformité de la personne réalisant la construction aux exigences du promoteur, il existe les preuves suivantes. Étant donné que l'entreprise dispose d'un terrain en fermage, d'un permis de construire, a publié une déclaration de projet sur Internet sur son site Internet et a levé des fonds pour la construction d'un immeuble résidentiel bloqué, le fait de sa reconnaissance par le promoteur est indéniable.

En résumant ce qui précède, pour qu'un co-investisseur reconnaisse l'accord entre ses mains comme un accord de participation à la construction partagée, il doit :

retrouver la déclaration de projet sur le site du développeur ;

déterminer sur quelle base le promoteur est propriétaire du terrain : en droit de propriété, en bail ou en usage gratuit ;

confirmer la disponibilité d'un permis de construire : le promoteur l'a, s'il refuse de le fournir, vous pouvez demander ce document auprès du tribunal ;

vérifier si l'accord en cours a permis de parvenir à un accord sur les questions suivantes :

• caractéristiques du projet de construction transféré ;
• délai de transfert de l'objet ;
• coût, procédure et conditions de paiement ;
• période de garantie de l'objet ;
• assurance responsabilité civile des développeurs ;

sur la base des informations collectées, déposer une déclaration devant le tribunal avec une demande de reconnaissance de l'accord comme un accord de participation à une construction partagée et de prendre une décision sur son enregistrement par l'État.

Conclure un DDU avec l'aménageur est la meilleure garantie de protection des droits des citoyens co-investisseurs en cas de litiges de divers types avec l'aménageur. Ce n'est qu'avec un DDU enregistré en main que les citoyens concernés peuvent profiter pleinement des garanties et des méthodes de protection offertes par la législation russe. Sans DDU enregistré, les citoyens ne peuvent pas être inscrits au registre fédéral des citoyens dont les fonds ont été collectés pour la construction d'immeubles à appartements et dont les droits ont été violés, ce qui signifie qu'ils sont privés du droit à la protection du complexe du ministère de la construction de Moscou. Région et gouvernement fédéral.

Chaque développeur est tenu de signer un accord préalable de participation aux actions, et les clients acceptent. Tout le monde ne peut pas acheter un logement au prix fort, c'est pourquoi de nombreuses personnes se tournent vers l'achat de biens immobiliers en construction ou dans le cadre d'un plan de développement. Le prix de ces appartements est bas, les gens sont donc prêts à signer n'importe quel document, y compris le code de la route.

Après la conclusion d'un tel accord, le paiement est effectué - partiel ou total. Cependant, tout le monde ne comprend pas quelles conséquences ce document peut avoir et si, en cas de livraison tardive du logement, il sera possible de restituer l'argent ou de vendre ce bien.

L'essence principale de l'accord

En théorie, un accord préliminaire de participation partagée dans la construction devrait être conforme à la loi fédérale 214, en vigueur depuis plus de 10 ans, qui oblige les promoteurs à conclure des accords de participation partagée. Cependant, le véritable DDU peut différer du PDU - de plus, l'accord préliminaire n'a rien à voir avec la loi !

DDU est une garantie, il est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de Rosreestr. Le PDDU est précisément un accord qui implique tous les mêmes motifs, obligeant le développeur à conclure un DDDU à l'avenir. Toutefois, ce type d’accord entre les deux parties ne fait l’objet d’aucun enregistrement. Cela ne signifie qu'une chose : aucune garantie n'est fournie ; le même appartement peut donc être vendu à plusieurs personnes.

Lettre de la loi

Pourquoi un tel document est-il rédigé ? Souvent, les entreprises ne peuvent pas obtenir de permis de construire, et la raison n’en est pas l’entreprise. L'administration peut mettre beaucoup de temps à examiner les demandes, même s'il arrive souvent qu'un certain nombre de documents nécessaires manquent. Dans ce cas, le PDDU compense en quelque sorte l'absence temporaire de certains permis.

Un accord préliminaire de participation à une construction partagée est une transaction très risquée, puisque les actionnaires signent essentiellement une promesse. Cependant, les promoteurs ne perdent rien : contrairement à l'autre camp, ils se sont protégés en introduisant une clause les obligeant à payer une partie du coût du logement.

La différence entre DDU et PDDU est énorme et dépend en grande partie des termes du contrat. Pour conclure un accord préliminaire, aucune obligation n'est requise. Lors de l'enregistrement du DDU, le principal accord de participation à la construction, vous devrez respecter toutes les normes, y compris la qualité du logement et passer toutes les autorités de contrôle. La pratique judiciaire prouve que la perte maximale pour le promoteur est la restitution du dépôt de garantie, sans compensation morale ni pénalité.

Il est possible de conclure un accord préalable, mais des conditions minimales doivent être remplies. Il doit indiquer la date limite de signature du DDU principal. A défaut, le tribunal prend en compte un délai d'un an. Si pendant ce temps le DDU n'a pas été signé et qu'aucune des parties n'a fait de demande en ce sens, les obligations découlant de l'accord prennent fin. Par conséquent, vous risquez de ne pas voir votre argent du tout si vous ne vous adressez pas au tribunal en déposant une réclamation contractuelle reconnaissant la transaction avec un accord préliminaire de participation aux actions comme légale.

La loi réglemente clairement la possibilité de paiement de la part des actionnaires - l'argent ne peut être déposé que dans le cadre de l'accord DDU. Cependant, les développeurs ont commencé à appeler le paiement « sécurité », bien qu'il n'y ait aucune obligation de l'effectuer. Investir sous cette forme est très dangereux, c'est pourquoi tous les risques doivent être évalués avant de signer un accord et d'effectuer des paiements.

Conclusion d'un accord

Parfois, les offres sont trop alléchantes, c'est pourquoi une personne est prête à déposer de l'argent immédiatement, malgré les risques. Par exemple, un emplacement idéal de la maison, un bon aménagement, un parc accessible à pied - les raisons peuvent être différentes, mais comment conclure un accord de circulation avec un minimum de pertes ?

Tout d'abord, vous devez comprendre que, aussi tentantes que soient les conditions, vous ne devez en aucun cas accepter de transférer un paiement égal au coût total de l'appartement. Les organisations sérieuses qui comprennent et respectent les lois ne formuleront jamais de telles exigences. Ils proposeront de faire un dépôt raisonnable.

Il n'existe pas d'échantillon ou de forme standard de PDDU ; idéalement, il devrait correspondre au PDDU principal. Afin de ne pas élaborer ultérieurement des pétitions et des demandes de reconnaissance du pacte préliminaire de participation, il est important de prêter attention aux points suivants :

• les obligations mutuelles sont indiquées ;
• termes du futur accord DDU ;
• durée de conclusion du DDU ;
• le nom de la personne morale doit être le même dans les deux documents ;
• Seul le directeur général doit signer l'entente. Les signatures des comptables, des gestionnaires et d'autres personnes ne sont pas valables. C'est le directeur général qui représente l'entreprise, ce qui doit être précisé dans les statuts de l'entreprise.

Conditions du code de la route

Il faut comprendre que lors de l'achat d'un logement dans un immeuble neuf et de la conclusion d'accords préliminaires en 2019, l'objet du contrat doit être précisé. Le tribunal doit comprendre ce sur quoi les parties sont convenues, quelles obligations existent entre elles qu'elles doivent remplir, en tenant compte des conditions spécifiées.

Les promoteurs sont tenus de décrire la propriété elle-même en cours de transfert aux actionnaires. Le contrat doit préciser toutes les caractéristiques du projet de construction partagée de l'appartement, par lesquelles il peut être identifié. Cela inclut l'adresse, la superficie, le nombre de pièces, l'emplacement, la section, etc.

Assurez-vous d'indiquer le coût du logement, l'échéancier de paiement et leur montant. Le paiement de la garantie doit être indiqué comme faisant partie du coût du logement et non comme un paiement pour d'autres services, réservations, etc.

Le délai de signature du document principal pour le participant au projet de partage fait partie de la garantie. Des promoteurs peu scrupuleux tentent d'indiquer que le DDU sera conclu après passage par certaines autorités ou obtention d'un permis de construire. Cependant, ce n'est pas vrai : une date précise doit être indiquée à laquelle toutes les obligations sont liées. Il est souhaitable que le délai entre la conclusion du PDDU et du DDU ne dépasse pas 3 à 6 mois. Ce temps est suffisant pour résoudre tous les problèmes techniques et commencer ou terminer la construction.

Il est souvent pratiqué de conclure un accord complémentaire pour prolonger la durée de conclusion d'un contrat temporaire. L'actionnaire décide d'accepter ou non de le signer, en pesant tous les risques.

Parfois, il est nécessaire de changer l'une des parties - soit le développeur, soit le client peut changer. Un exemple dans ce cas est un modèle de cession d'un accord de cession de droits en vertu du DDU, dont un échantillon peut être trouvé sur Internet ou obtenu auprès de représentants juridiques. Les accords de cession pour la construction d'une participation au capital doivent être conformes au Code civil de la Fédération de Russie. Il est préférable de signer de tels documents avec le soutien d'un bon avocat qui connaît toutes les nuances de telles transactions.

Conclusion

Le transfert de l'appartement en vertu d'un contrat de partage n'aura lieu que si l'enregistrement du contrat de copropriété a lieu. Selon d'autres accords préliminaires, personne n'a le droit de transférer un bien immobilier pour l'usage, quel que soit le montant payé en paiement. Avant de signer des documents et de transférer de l’argent, vous devez clairement comprendre la différence entre les deux types d’accords. La législation a clarifié la procédure de conclusion d'un DDU et la responsabilité de son respect, de sorte que si l'une des parties se soustrait à ses obligations, il sera plus facile de le comprendre qu'en l'absence de DDU.

Les bases juridiques du droit d'utiliser un logement surviennent après l'enregistrement de l'accord à Rosreestr, sur lequel il est nécessaire d'envoyer un message aux structures concernées. PDDU ne donne aucun droit, il sera donc plus difficile de prouver votre propriété d'un bien immobilier.

Cependant, les développeurs n’essaient pas toujours délibérément de tromper les actionnaires. En pratique, les règles de circulation sont conclues dans près de 99 % des cas, et toutes les entreprises ne cherchent pas délibérément à tromper ou à tricher. La plupart des plus grands magnats de la construction concluent des accords similaires. Mais en même temps, ils respectent toutes les nuances énumérées ci-dessus.

Il sera également utile de lire des informations sur le promoteur lui-même - à quel point il est consciencieux, s'il y a eu des cas de fraude, de retards de construction ou de litiges dans sa pratique. En un mot, intéressez-vous à la réputation.

Si des difficultés et des ambiguïtés subsistent, il est logique de consulter des avocats, expliquant toutes les nuances.